房產(chǎn)項目方案設計階段面積測算的作用

李祖利

摘 要：本文詳細闡述了在方案設計階段面積測算工作的作用及其重要性。表明了面積測算對房產(chǎn)開發(fā)的影響及其在房產(chǎn)開發(fā)過程中的重要地位。關(guān)鍵詞：規(guī)范差異;面積測算;作用

引言

為了加強測繪成果質(zhì)量監(jiān)管并規(guī)范房產(chǎn)測繪成果內(nèi)容，成都市規(guī)劃管理局和成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局，共同發(fā)布城規(guī)辦【2013】252號文規(guī)定《房屋建筑面積測繪成果報告》，要包含《房屋建筑面積測繪報告（竣工面積）》和《房屋建筑面積測繪成果報告（產(chǎn)權(quán)面積）》兩部分內(nèi)容，并于2013年8月起執(zhí)行。《房屋建筑面積測繪報告（竣工面積）》以下簡稱“規(guī)劃面積”主要用于規(guī)劃驗收使用，《房屋建筑面積測繪成果報告（產(chǎn)權(quán)面積）》以下簡稱“產(chǎn)權(quán)面積”主要用于房屋產(chǎn)權(quán)登記使用。

1 規(guī)劃面積和產(chǎn)權(quán)面積的計算依據(jù)及規(guī)范差異分析

規(guī)劃面積計算依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T50353-2005和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T50353-2013，成都規(guī)劃管理局于2014 年9月2日通知，在2015年2月28日之前含（2月28日）取得《建筑工程規(guī)劃許可證》的按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T50353-2005版計算，之后的按GB/T50353-2013版計算，本文主要講述GB/T50353-2013版。產(chǎn)權(quán)面積計算主要依據(jù)的是《四川省房產(chǎn)測繪實施細則》。

2 兩本規(guī)范的差異分析比對

2.1 2013版建筑工程建筑面積計算規(guī)范

（1）層高2.20m（或凈高2.10m）以下的房間：3.0.1.結(jié)構(gòu)層高在2.20m 以下的，應計算1/2面積。3.0.3對于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應計算建筑面積。（2）架空層：3.0.7建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應按其頂板水平投影計算建筑面積。（頂板不包括架空層主體結(jié)構(gòu)外的陽臺、空調(diào)板、通長水平挑板等外挑部分。（3）有圍護設施或柱的室外檐廊、走廊：3.0.14有圍護設施的室外走廊（挑廊），應按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積;有圍護設施（或柱）的檐廊，應按其圍護設施（或柱）外圍水平面積計算1/2面積。（4）樓梯扶梯間隙： 計算建筑面積（不扣除面積）。（5）架空走廊：3.0.9建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護結(jié)構(gòu)的，應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積;無圍護結(jié)構(gòu)、有圍護設施的，應按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。（半算時無論是否有上蓋均要計算建筑面積）。（6）室外樓梯：3.0.20室外樓梯應并入所依附建筑物自然層，并應按其水平投影面積的1/2計算建筑面積。（無上蓋仍計1/2面積）。（7）雨篷：3.0.16有柱雨篷應按其結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1/2計算建筑面積;無柱雨篷的結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度在2.10m及以上的，應按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2 計算建筑面積。3.0.27挑出寬度在2.10m以下的無柱雨篷和頂蓋高度達到或超過兩個樓層的無柱雨篷不應計算建筑面積。（8）地下室無蓋坡道： 3.0.6出入口外墻外側(cè)坡道有頂蓋的部位，應按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的1/2計算。條文說明3.0.6出入口坡道分有頂蓋出入口坡道和無頂蓋出入口坡道，出入口坡道頂蓋的挑出長度，為頂蓋結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的長度;頂蓋以設計圖紙為準，對后增加及建設單位自行增加的頂蓋等， 不計算建筑面積。頂蓋不分材料種類（如鋼筋混凝土頂蓋、彩鋼板頂蓋、陽光板頂蓋等）。（9）封閉空間、不可利用空間：3.0.1建筑物的建筑面積應按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計算。（10）玻璃幕墻：3.0.23 以幕墻作為圍護結(jié)構(gòu)的建筑物，應按幕墻外邊線計算建筑面積。（11） 陽臺：3.0.21在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。（12） 凸窗（飄窗）：3.0.13窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。3.0.27窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的凸（飄）窗，窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45m及以上的凸（飄）窗不計面積。（13） 外墻外保溫：3.0.24建筑物的外墻外保溫層，應按其保溫材料的水平截面積計算，并計入自然層建筑面積。（面積為材料厚度乘以外墻長度，且外墻長度不扣除門窗和建筑物外已計算建筑面積構(gòu)件，如陽臺、落地窗、室外走廊等部件所占長度。）

2.2 2010版四川省房產(chǎn)測繪實施細則

（1）層高2.20m（或凈高2.10m）以下的房間：4.4.1層高低于2.20米的房屋、架空層、樓梯間、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽臺、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等，不計算建筑面積。（2）架空層：4.2.14 要求：有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影計算建筑面積。（3）有圍護設施或柱的室外檐廊、走廊：4.2.8與房屋相連的有柱走廊（剪力墻視為有柱），兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計算建筑面積。4.5.17.2建設用地范圍內(nèi)的臨街走廊不計算建筑面積。4.3.1與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。（4）樓梯扶梯間隙不計算建筑面積：4.4.14寬度大于0.30米的樓梯梯段水平間隙，4.4.15寬度大于0.40米的自動扶梯安全間隙。（5）架空走廊：4.2.9房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影計算建筑面積。4.3.5有上蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。4.4.3（無上蓋的架空通廊不計算面積，架空通廊與其上蓋超過二個自然層以上，視為無上蓋）（6）室外樓梯：4.2.7屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計算建筑面積。4.3.4無上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算建筑面積。4.5.6上層室外樓梯水平投影能覆蓋下層室外樓梯，下層室外樓梯視為有上蓋，按有上蓋的室外樓梯計算建筑面積。（7）雨篷：4.5.7懸挑雨篷，不計算建筑面積;獨立柱雨篷，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積;有柱雨篷，按柱外圍計算建筑面積。（8）地下室無蓋坡道： 4.2.10地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。4.4.20斜坡式人行或車行通道等無永久性上蓋的建筑不計算建筑面積。（9）封閉空間、不可利用空間：4.1.5可作為人們生產(chǎn)或生活的場所才計算面積。（10）玻璃幕墻：5.3.4.3.f玻璃幕墻作為房屋外墻的，結(jié)構(gòu)板外沿至玻璃幕墻外墻面的間距在0.20米以內(nèi)的以實際間距確定外墻體厚度;超過0.20米以0.20 米確定外墻體厚度。（11）陽臺：4.2.6封閉的陽臺按其外圍水平投影計算建筑面積。4.3.2未封閉的陽臺（不論其是否有柱），按其圍護結(jié)構(gòu)內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。4.4.3陽臺與其上蓋相距超過一個自然層的不算面積;陽臺的上蓋在圍護結(jié)構(gòu)內(nèi)水平連續(xù)投影面積小于其二分之一的不算面積。（12）凸窗（飄窗）：4.2.19房屋的飄窗，其窗臺臺面結(jié)構(gòu)板不高于房屋地面、具有房屋同等使用功能、凈高在2.10米以上，按外墻的外邊線與飄窗圍護之間范圍內(nèi)的水平投影計算建筑面積。4.4.16窗臺臺面結(jié)構(gòu)板高于房屋地面的飄窗，不計算建筑面積。（13）外墻外保溫5.3.4.3.a房屋勒腳以上的外墻體厚度不包括粉刷層（抹灰層）、貼面等外墻保護層、外墻保溫層、凸出外墻面的結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱或裝飾性的幕墻。

上述差異將致規(guī)劃面積與產(chǎn)權(quán)面積少則幾百平米、多則幾千平米的差異，以至達不到開發(fā)項目的預期經(jīng)濟效益。自2013年以來大部分房產(chǎn)項目都存在此類問題，為了能夠更好的進行項目經(jīng)濟目標的控制，那么只有在方案設計階段就要先了解清楚上述的規(guī)范差異，在設計時盡量避開不利的差異進行設計，達到項目前期控制避免后期出現(xiàn)無法處理的困境。所以在房產(chǎn)項目方案設計階段進行面積測算工作就成了一個很重要的環(huán)節(jié)。

3規(guī)劃和產(chǎn)權(quán)面積各自測算的內(nèi)容與意義

開發(fā)項目需要將設計方案報規(guī)劃局進行審批，而設計院所上報的技術(shù)經(jīng)濟指標都是概算的，而沒有針對各項指標進行細算，所以常出現(xiàn)竣工階段測算的各項經(jīng)濟指標與規(guī)劃局批示的經(jīng)濟指標存在較大差異，導致無法通過驗收或需要進行處罰后才能通過驗收，這期間不光開發(fā)企業(yè)需要耗費大量的時間跟精力去溝通處理，同時浪費了大量社會資源，因為如果面積差異超出了經(jīng)濟處罰范圍，那么可能需要拆除已修建筑。故在方案設計階段規(guī)劃面積測算的內(nèi)容，主要針對項目的綜合技術(shù)指標中各分項指標進行測算，如住宅建筑面積、商業(yè)建筑面積、辦公建筑面積、建設項目配套設施建筑面積、公共服務配套設施等建筑面積，主要目的是確保計容面積不超規(guī)劃允許的范圍，各配套設施不小于規(guī)劃允許范圍，保障項目在竣工階段能夠順利通過規(guī)劃驗收。

產(chǎn)權(quán)面積在方案設計階段面積測算工作的內(nèi)容，主要測算的可銷售面積（即住宅、商業(yè)、辦公、酒店等）的總量與非可售面積（即建在棟內(nèi)， 為他棟或多棟服務的設備用房、值班警衛(wèi)室、管理用房、附屬配套設施用房、市政設施用房、為社區(qū)服務的公用房屋及通道等公共配套房屋的建筑面積。）的總量，并反饋至設計對項目進行優(yōu)化盡量減少可售面積與計容面積之間的差異，從而達到經(jīng)濟效益的最大化。

4 房產(chǎn)平面控制測量

4.1 房產(chǎn)平面控制網(wǎng)點的布設原則

房產(chǎn)平面控制點的布設，應遵循從整體到局部、從高級到低級、分級布網(wǎng)的原則，也可越級布網(wǎng)。控制測量前，應充分收集測區(qū)已有的控制成果和資料，按現(xiàn)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2000）的規(guī)定和要求進行比較和分析，凡符合要求的已有控制點成果，都應充分利用;對達不到要求的控制網(wǎng)點，也應盡量利用其點位，并對有關(guān)點進行聯(lián)測。

4.2 房產(chǎn)平面控制點的內(nèi)容

房產(chǎn)平面控制點包括二、三、四等平面控制點和一、二、三級平面控制點。房產(chǎn)平面控制點均應埋設固定標志。

4.3 房產(chǎn)平面控制點的密度

建筑物密集區(qū)的控制點平均間距l(xiāng)OO米左右，建筑物稀疏區(qū)的控制點平均間距200米左右。

4.4 房產(chǎn)平面控制測量的方法

房產(chǎn)平面控制測量可選用：三角測量、三邊測量、導線測量、GPS定位測量等方法。

4.5 主要技術(shù)指標

房產(chǎn)平面控制測量的各主要技術(shù)指標按現(xiàn)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2000）的規(guī)定執(zhí)行。

5 結(jié)束語

綜上所述，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需對兩本規(guī)范的差異進行細致的研究和分析，并合理的應用規(guī)范，在方案設計階段就提前控制好兩項面積之間的差異，從而使房產(chǎn)開發(fā)項目能夠有效的控制建設成本，達到理想的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1] 城規(guī)辦【2013】252號文

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