探討房地產投資風險及防范

陳信宇

摘 要：在本世紀的二十多年間，中國的房地產行業已經得到了非常好的發展，對我國的經濟發展起到了非常重要的作用。文章通過運用分析法正式發等方法，研究了在房地產投資風險中所遇到的問題和防范的方法，提出了一些有效性的建議，希望能夠對房地產行業的發展提供一些新的思路。

關鍵詞：房地產;投資風險;防范

隨著中國市場經濟的不斷發展，房地產行業在整個中國經濟中的地位都起到了非常重要的作用，但是房地產本身的行業性質又導致他是一個風險比較大的行業。文章通過對具體房地產商品的研究，以及通過對國內外房地產行業的各類研究理論進行了解之后結合我國的相關實際情況，從幾個方面對房地產行業的投資做出了詳細的分析。

一、防范投資風險與對策

房地產投資基本分為三個方面，它們分別是投資決策的階段，土地獲取的階段還有最后的管理運營階段。在整個房地產投資的過程中，有可能會面臨一些沒有設想到的風險，這就要求房地產企業對于這些不可預料的風險進行一些防備。

（1）在投資決策階段的過程中，房地產企業不僅要做好一些必要的防備措施，也需要針對具體的問題來具體分析。比如說決策的正確性一定要得到保證，對于市場的監管力度也要加大，加高科學的決策，更要運用理論知識以及專業的手段來規避風險。

（2）那么如果投資決策階段完成之后，接下來就要進行土地獲取。我們知道土地的獲取是一個比較重要的環節，對于土地的環境以及周邊設施來說，都要有一個清楚的認知，通過這些我們能夠了解土地的社會價值以及使用價值，只有了解了這些方面，我們才能夠決定要不要對這塊土地進行投資，并且投資過后如何進行開發等工作。

（3）在整個房地產投資過程的最后階段是經營管理，在金融管理過程中，我們需要制定合適的價格。需要考慮價格的影響因素有非常多，如果定價的高低都會對整個最后的經營活動帶來影響，只有合適的價格才能夠正確地促進后期工作的進行。

二、政府的宏觀管理

由于房地產企業的特殊性質，在他們的經營活動中不得不受到政府的約束與管理。而政府的一些措施對于他們所進行的宏觀管理，并不只是限制他們的行為，因為他們降低了相應的風險。由于房地產行業的性質，它注定是一個對資金波動比較大的行業。所以在政府的管控之下，房地產企業對于經濟發展的影響就會有效被控制。比如說政府的宏觀調控，包括對于時間和力度的調控，在房地產企業對于他們所要進行的投資的風險沒有得到一個清楚的認識之前，進行的工作就被他們起到了預防和控制的作用，讓他們在整個風險的控制上盡可能降到最低。由于房地產市場的供需不平衡所帶動的社會問題屢見不鮮，他們在政府的控制下，通過進行一些城市的規劃，控制總的房地產用地量，保證房地產行業的總體供需平衡。

三、以具體案例為研究的解決對策

（一）項目的具體情況

我們實地考察了一個地理位置比較好，周邊基礎設施完全的一塊土地。通過對這塊土地的實際發展情況的調查得知，在2012年他就已經開始動工進行建設，加之市政府部門的一些政策扶持，他得到了一個比較快的發展。并且相關的部門專業人員對它進行過預測，在房地產行業中，它屬于比較有利的地理位置并且在市場聯動性的推動下，房地產市場將受到一個比較大的壓力。

通過對這個項目的了解，我們能夠知道他所具有的優勢是非常明顯的。他不僅擁有優越的地理位置，也有著相對完善的基礎設施，并且是市政府扶植的項目。但他也有相對明顯的劣勢，那就是它和污染的河流相鄰，會讓投資者在考慮對這塊土地進行投資時產生顧慮。還有就是周邊的民眾都是比較鄉鎮化的消費習慣，如果在這里建立高層的基礎設施，那么他們對于這樣的我的接受可能還需要一個時間。其次，如果此塊土地被開發建設之后，那么這里的物業費也是會增長的，能不能被這里的居民所接受也是一個現實的問題。

（二）項目所面臨的風險

了解過后，我們站在投資者的角度進行考慮，這個項目還是存在一些風險的。首先在價格方面來說，這塊土地的地理位置是比較優越的，那么就決定了它在以后的使用中會有一個比較高的定價，而這個高的定價江湖，影響以后建筑的出租或者是出售，如果最后建筑的回報率不高，那么將有可能導致投資者的成本損失。其次對于未知的選擇上來說，雖然這塊土地是一個位置比較好的地段，但是它緊鄰著受污染的河流，這也是不可避免的現實問題。很多人對于污染都是望而卻之的，所以說對于這塊土地的選擇上不得不考慮這樣一個風險的存在。最后對于營銷的風險來說，如果在這塊土地上開發樓盤的話，那么他將被定位為中高檔的小區，而這個小區周圍的消費群體定位不高，對于這樣的情況來說，后期的銷售工作可能會變得更加困難。如果真的要進行這樣的工作，那么不管是在營銷人員的選擇，還是營銷方式的選擇上都需要注入更多的精力。而我們所面臨的銷售風險也會進一步加大，不僅僅會讓開發的成本更高，因為有更大的風險。

（三）對項目所有存在風險的防范建議

1、確定受眾群，選擇合適的營銷方法

首先我們如果想要防范對這塊土地進行投資所面臨的風險的話，我們首要的一個目標就是確定項目的受眾群，我們可以在項目開始的階段以廣告或其他形式加強該項目的宣傳，提高知名度。在比較小的范圍內進行一些活動，把某些客戶定為目標。這樣我們就有了一個相對來說比較小的客戶范圍，可以根據客戶的特點來進行具體的推薦。在整個銷售的過程中，我們應該努力強調該樓盤所具有的優勢，并結合客戶的需求以及喜好來為他們選擇更加合適的位置。可以建立一些現代化的基礎設施滿足住戶的基本需求，這在營銷過程中也可以作為一個亮點來吸引住戶的眼球。

2、提高物業的管理質量

由于該項目的物業將會面臨一定的風險，所以對物業風險的防范也是有必要的。雖然我們的樓盤可能會被定檔為中高檔，但是相對于定位比較低的受眾人群來說，如果我們擁有一個高質量的物業服務，那么對于他們來說，接受起來可能會變得更加容易。一個好的物業服務會直接影響到整個樓盤的整體情況，作為消費者來說，我們都希望能夠得到一個好的服務體驗。不管是在供暖方面還是一些文化環境的設計來說，一個高水平的物業服務管理都將會讓我們更加青睞。

3、價格制定戰略

鑒于這個土地的特殊性，我們在房屋價格的制定方面不宜過高，因為我們自身所具有的優勢是非常明顯的，但由于周邊的受眾群體很有可能不能夠承受比較高的價格，那就需要我們在定價的過程中選擇比較低的價格，然后可以在后期的營銷工作中不斷提高價格。這樣的戰略被稱為低開高走戰略，通過這樣一個戰略的實施，我們也可以讓樓盤的形象在受眾群中有所提升，可以讓有意愿的購買者意識到這個樓盤的升值空間是非常大的，在很多的樓盤營銷方式中，這也是比較常見的一個方式。

4、合理的定位

雖然說我們這塊土地選擇的比較好，也被定位為中高檔的項目。但是在整個后期的營銷過程中，我們不得不考慮一些現實情況的影響，鑒于周邊的群體大多為中低檔，而中高檔的樓盤在他們的接受中可能會有一定的困難。所以說我們可以在保證房屋各種質量以及服務的情況下，以中低檔的定位進入市場，讓受眾群體對這個項目更加容易接受。通過這樣的方式，不僅可以讓項目的后期工作開展的更加順利，也可以讓房地產企業資金回籠加快速度。

四、結束語

對于整個房地產行業來說，隨著中國改革開放以來經濟的飛速發展，房地產行業也迎來了很多新的發展機會。隨著城鎮化的不斷加速發展。人們物質生活水平的提高，房地產行業的需求也是越來越旺盛。雖然有這樣一個比較好的前景，但是對于房地產行業來說，整個行業內所面臨的投資風險也是更加大的，這就要求他們在整個房地產開發的過程中，對投資風險有一個清楚的認知。能夠通過專業的理論去分析風險的影響因素以及建構能夠阻止風險發生的一些措施，進而降低可能面臨的風險對企業自身所帶來的危害。文章只是簡略的分析了房地產行業在風險防范中所面臨的問題，并給出了一定的解決對策。但在實踐中，這還是遠遠不夠的，希望房地產行業能夠在未來的不斷探索中得到更好的發展。

參考文獻：

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