房地產企業的財務風險控制措施研究

摘要：近幾年來，國家對房地產行業出臺了一系列的調控政策，加強了對房地產行業的監管力度，同時行業競爭也越來越激烈，各個房地產企業的規模大小及專業管理能力也參差不齊，從而不可避免地會產生各種經營風險和財務風險、文章對房地產企業財務風險的特點進行闡述，分析了房地產企業財務風險控制存在的主要問題，在此基礎上提出房地產企業財務風險控制的措施。

關鍵詞：房地產企業;財務風險;風險控制

一、房地產企業財務風險的特點

房地產企業作為一個獨特的行業，其財務風險除了具有一般企業所共有的特性，如客觀性、全面性、不確定性等，還具有其獨有的特征，主要包括以下六個方面。

第一、國家的宏觀調控政策，極大地影響了房地產企業財務風險的發生。國家的每一輪宏觀調控都有其深層次的原因，當房地產投資過熱，房價上漲過快時，國家就會出臺抑制政策，如限購、限售、限貸政策等;當房市低迷時，國家就會出臺刺激鼓勵政策，如降低首付比例、貸款利率優惠政策等。這些調控政策對房地產企業的影響非常大，若不能及時采取有效措施來應對，就會形成巨大的財務風險。

第二、項目投資規模大，所需周轉資金多，會給企業帶來巨大的融資風險。房地產企業的開發產品是不動產，其開發成本本身就很高，所需投入資金就大。大多數房企的自有資金是有限的，一般都不會超過投資總額的30%，其余的開發資金除了預售資金外，均依靠外部融資。由于多數小型房企的融資條件有限，能融到的資金成本會相當高，這就會給房地產企業帶來很大的財務風險。

第三、項目開發周期長，容易產生財務風險。房地產項目從取得土地到竣工交付一般要經過很長的周期，開發規模大的項目可能要七八年時間，開發周期越長，不確定性因素就越多，如政策的變化、市場的變化、消費者的購房偏好變化等，就越容易產生各種風險。

第四、不確定性。房地產企業自身具有不確定性特點，開發商在投資建設中不能對面臨的各項風險因素進行具體評估，例如項目前期確定是否滿足市場要求，商品房在銷售過程中的市場價格變化以及市場發展趨勢等。在投資中開發的產品將會受到各種不明確因素影響，如個性特征、地理環境、政策改變等，這些都會給房地產財務風險的出現提供可能。

第五、分散轉移性。對于房地產企業來說，其生產的產品主要以房產為主，是一種固定性資產，其具有區域性特點。投資商在開展投資活動之前，需要做好市場調查工作，對該區域經濟發展情況有充分的了解，具體分析房地產企業在該區域發展前景，以保證投資決策的合理性和規范性。因為財務風險無法從根源上進行消除，如果能夠科學規劃，可以實現財務風險分散，讓財務風險管理能力得到加強，極大限度的減少風險給企業帶來的影響，降低經濟損失。

第六、預測決策性。房地產企業在開發周期上具有連續性特點，在財務管理過程中，可以通過使用現代化財務管理方法進行預測和管理。針對財務風險來說，雖然其不能完全消除，但是可以通過各種方法進行調查和分析，風險可限制在有效預測范圍內，各類決策制定更具科學化，而非盲目投資。

二、房地產企業財務風險控制存在的主要問題

（一）對國家宏觀政策缺乏前瞻性

房地產企業是國家經濟發展的支柱產業之一，對我國宏觀經濟環境的可持續發展具有積極的指導意義。同時房地產企業也必然會受到宏觀經濟環境的影響。近年來，國家相繼出臺了對房地產企業的調控政策，如限購、限售、限貸、培育租賃市場以及貸款利率調整、土地供給等政策，這就會導致部分地區房價出現波動，銷售出現下滑，資金運作不流暢，從而加大財務風險的發生。這就要求房地產企業的決策層要有政策的前瞻性，及時采取應對策略。

（二）企業風險意識薄弱

針對房地產企業風險防范意識薄弱的問題，具體展現在以下幾個方面。首先，企業管理人員對財務風險防范價值的了解不全面，沒有深刻了解財務風險給企業運營發展帶來的影響，風險防范意識有待加強，沒有結合管理要求，制定可行性防范和控制對策。其次，企業財務部門沒有科學設定財務風險防范和處理對策，財務管理只是局限在收支業務中，缺少有效的控制和處理措施。最后，企業沒有在內部形成良好的財務風險防范環境，沒有對企業實際運營情況進行監督與管理，無法對經營風險等進行科學防控，影響企業整體管理效果。

（三）企業資本結構不合理

資本結構是指企業通過融資方式所籌集的資金與所有者投入的資金之間的比例關系。房地產項目投資規模大，動輒數億、數十億，這些資金主要來源于所有者投入的資金、金融機構的貸款、其他企業借款、開發產品的銷售款，以及施工方、供貨商的墊資等。一般而言，房地產企業的資產負債率會高于其他企業，正常在70%左右，有些房企的負債率高達80%到90%，而且因為國家政策限制，房地產企業拿到銀行的項目開發貸相當困難，有超過50%均來自于非銀行金融機構貸款和民間高利貸，資金成本相當高，企業一旦銷售業績下滑，資金回籠慢，就很容易出現難以支付到期本息的窘境。

（四）融資渠道和融資方式單一

隨著金融改革深化和資本市場發展完善，企業的融資渠道和融資方式呈現出了多元化。融資渠道有國家財政資金、金融機構信貸資金、個人閑置資金、企業自有資金、境外資金等。融資方式有內部融資、股權融資、債務融資和銷售資產融資。股權融資主要包括吸收其他法人單位或個人的投資、發行股票等。債務融資主要包括銀行借款、發行債券、融資租賃等。由于小型房地產企業本身融資條件有限，其融資渠道和融資方式主要來自于小貸公司和民間高利貸。這樣很容易使企業陷入不能按時償還到期本息的困境，同時也降低了投資者的收益水平。

（五）企業財務風險管理制度不健全

很多房地產企業對財務風險的管理和控制缺乏完善的制度，有些企業雖然有制度，但只是流于形式，沒有審計監督機制。相關的財務風險管理體制、財務風險識別方法、如何進行財務風險控制以及財務風險的內部監督與評估等均不夠完善。很多財務風險控制制度都側重于事后控制，而對于事前控制和事中控制的重視程度不夠，沒有真正達到預防和控制財務風險的目的。

（六）預算管理不完善

房地產企業因其投資規模大、回報高，項目的投資回收周期長，資金占用時間長數量大，受國家政策的不可控風險制約，這些特性就決定了房地產企業做好預算管理的必要性。然而一些房地產企業特別是小型房企根本沒有周密的開發計劃和詳細的項目預算，如開發建設進度、銷售節點、資金回籠計劃、工程款支付計劃、目標利潤等，這極有可能導致企業在項目開發過程中盲目決策，資金鏈容易斷裂。有時為了趕工期、搶進度，經常是邊改圖紙邊施工，導致設計概算突破概算指標、施工圖預算突破設計概算、竣工結算遠遠突破施工圖預算。這就會造成企業的開發成本和開發費用得不到合理的控制，引發企業財務風險。

三、房地產企業加強財務風險控制的措施

（一）積極關注國家政策變化

國家每出臺一項房地產政策都有它的背景，跟國際、國內形勢息息相關，如其他國家的房地產市場情況，國內的經濟基本面、房價走勢等等。國家對房地產行業制定的政策也正反映了國家對于房地產企業的發展態度以及發展趨勢。所以房地產企業應積極關注國家政策的變化，從政策的導向來分析房地產行業的走向以及對房地產市場帶來的影響，分析對企業帶來的是機遇還是挑戰，從而采取措施調整投資、融資、經營等戰略，積極應對，增加收益降低風險。

（二）強化財務風險防范意識

首先，房地產企業管理層應該樹立正確的風險防范意識，明白風險給企業發展帶來的影響，結合企業實際情況，制定合理的防范對策，加強風險防范機制建設，引導財務風險防范工作順利進行。其次，在企業內部成立專業的風險防范團隊，加強風險防范預警，從財務部門中抽離一些人員成立財務風險防范班底，負責財務風險監督與管理工作，將風險防范工作貫穿在企業運營發展中。最后，加強風險防范選擇，讓企業所有職工都能意識到風險防范的必要性，強化風險防范意識，將風險防范工作落實到位，提高房地產企業風險防范水平。

（三）進行充分的可行性分析

一是根據國家政策導向，對可以投資于哪些項目進行研究。如我國近年來對養老、旅游、特色小鎮等產業予以高度關注，房地產企業可適時把重點放在養老、旅游、特色小鎮等產業的投資上面。

二是投資方向確定下來后，就要成立專門的調研團隊進行市場調研。從宏觀環境、城市房地產市場需求狀況、消費者購買行為、城市房地產供應狀況、項目中長期主要競爭者等方面做好周密的調研，并出具可行性研究報告。

經過這樣的市場調研可以有效避免盲目跟風的情況發生。同時，在項目投資前進行投資風險的調研和相對準確的項目預測和預算，有助于房地產企業做出科學合理的投資決策。

（四）優化資本結構

資本結構優化從狹義上講是指債務融資與權益融資的結構優化。從廣義上講資本結構優化除包括債務融資與權益融資結構的優化外，還包括內部融資與外部融資結構的優化;短期融資與長期融資結構的優化。

房地產企業本身投資規模大，資金需要量大，若房地產企業處于成交量萎縮、貨幣政策緊縮時，資金壓力就會變得很大，財務風險會加劇，這就要求房地產企業要加強資金的管理，制定科學合理的資本結構。

首先，要提高權益性資金比例，降低債務資金占比。如吸收法人單位或個人的直接投資，引入戰略投資者;上市公司還可通過發行股票（配股和定向增發）來進行權益融資。

其次，通過制定嚴格的銷售回款制度，加快銷售資金的回流，同時在合理期限內推遲各種工程款、材料款等應付款項的支付，通過內部挖潛，減低外部融資的數量。

最后，適當提高長期借款比率。多數房地產企業的債務結構在期限上呈現短期化，長期負債率過低，其資金鏈十分脆弱，一旦出現突發狀況，使得企業經營受挫，企業就會面臨財務危機。

（五）建立財務風險管理體系

企業內部控制是對企業的人、財、物以及各項經營活動實行有效監管的過程。建立和實施一套統一、高質量的企業內部控制規范體系，有助于提升企業內部管理水平和風險防范能力。建立內部控制制度必須要遵循全面性原則、重要性原則、制衡性原則、適應性原則和成本效益原則。建立和完善企業內部控制制度，可以從以下幾方面著手。

首先，要建立規范的公司治理結構和議事規則，并結合公司具體經營情況和內部控制要求設置內部機構，明確職責權限，將權利與責任落實到各責任單位與個人。

其次，梳理公司各項經營業務事項，并針對具體業務和事項建立標準的業務流程進行控制，將關鍵控制點落實到位。如銷售業務、采購業務、招標業務、資金活動以及合同管理等業務，要抓住關鍵控制點并采取相應的控制措施。

最后，企業的監管部門要定期對內部控制的有效性進行全面評價、形成評價結論、出具評價報告;還要聘請會計師事務所對內部控制進行審計。從而對內部控制的各項缺陷進行整改和優化。

（六）加強財務預算管理

預算管理是企業各項經營活動的事前、事中和事后的全過程管理。房地產企業的預算管理應以現金流預算為基礎，以工程項目預算為核心，以工程形象進度為節點。

房地產企業應在取得項目后根據公司的發展戰略及開發計劃，進行一系列的估算、概算和預算，即從投資測算階段的項目估算，到規劃設計階段的項目概算，再到施工圖確定后的項目預算，并根據房地產項目開發進度逐步細化，每一個階段都應有嚴格的控制標準和控制重點。只有這樣才能對項目資金進行合理的規劃，才能做到何時投，投多少，資金來源，開發計劃，合同如何簽，銷售計劃，資金回籠計劃等一系列問題都盡在掌控中，使企業的經營風險和財務風險降到最低。

四、結語

房地產行業的暴利時代己過去，再加上國家對房地產市場的監管也越來越嚴格，市場競爭也越來越激烈，房地產企業想要生存下來并能可持續發展，唯有加強企業管理，規范各項規章制度，從而降低企業的財務風險，提高企業的經濟效益，使得房地產企業可以更穩定的發展。

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作者簡介：

魏娜（1995.3-），女，漢族，籍貫：甘肅天水人，蘭州財經大學會計學院，18級在讀研究生，碩士學位，專業：會計碩士，研究方向：企業理財與稅務籌劃。

蘭州財經大學魏 娜