后“營改增”時代房地產企業稅收風險分析與管控

王金震

【摘 要】文章深入探討后“營改增”時代房地產企業稅收征管的特點，全面分析了當前房地產企業經營管理面臨的各種稅收風險，指出房地產企業加強稅收風險管控的重要性，提出從各個流程加強管理的重要性和緊迫性，促進房地產企業不斷提高納稅風險意識和管控能力，提高稅法遵從度，加強房地產企業規范稅收管理，有效規避稅收風險，為房地產企業健康發展指明了方向。

【關鍵詞】“營改增”;房地產;稅收風險;管控

【中圖分類號】F812.42 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2021）01-0223-03

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的要求，自2016年4月30日在全國全面推開“營改增”試點。所謂“營改增”就是將原來征收營業稅的稅目改征增值稅，營業稅正式退出歷史舞臺。房地產作為原來征收營業稅的主要行業，在“營改增”的轉換中受到較大影響，國家為了使這一重大稅收改革順利實施，制定了“過渡期”的稅收政策，即房地產的“老項目”可以實行簡易征收增值稅，“新項目”按增值稅的一般計稅處理。隨著房地產企業“老項目”逐步完工清算，新的房地產企業陸續設立及房地產企業“新項目”的出現，“營改增”過渡期的業務會逐步減少，“營改增”過渡期稅收政策的實施也逐步完成，目前基本上進入后“營改增”時代，通俗地講，就是新業務按照增值稅的現行政策辦理，過渡期稅收政策逐步失效。因此，當前房地產企業“老項目”的完工清算及新項目的經營核算等方面面臨著較大的稅收風險，尤其在新老項目交替過程中，房地產企業更應重視稅收風險的管控，加強財稅核算管理，從而減少納稅風險[1]。

1 后“營改增”時代的房地產企業稅收征管特點

開展“營改增”試點初期，由于具體稅收征管操作不明確，稅收征管體制改革不到位，存在國地稅兩套稅務征管系統，將原來的營業稅改征增值稅，財稅核算方式改變較大，許多企業不太適應，經營者和財務人員對政策學習不深入、認識不到位，而且將原來的房地產企業的增值稅劃歸國稅管理，由于對房地產行業缺乏了解，國稅機關的征管人員也存在不適應，不知道如何界定增值稅的征管，這就造成“營改增”全面試點初期房地產企業的增值稅征管比較混亂。隨著國地稅的徹底合并，征管人員進行整合，再加上后續政策的明確，稅收征管流程優化，房地產企業的增值稅征管已經相當規范。目前，在后“營改增”時代房地產企業的稅收征管具有如下特點。

1.1 增值稅征管更加嚴格精細

在開展“營改增”試點初期，房地產企業僅是先把營業稅改為增值稅，使稅企雙方在認識上達到統一，這一階段實行粗放式管理，即讓稅企雙方知道以后要繳納增值稅了。隨著后續相關政策的出臺和明確，進一步解決了房地產企業納稅人身份的選擇、增值稅的預交、發票的使用、增值稅進項抵扣、后期清算等政策問題。尤其是國地稅的徹底合并，更加便于征管，房地產企業的稅收征管流程更加規范，再加上稅企雙方從業人員知識和能力都有很大提高，房地產企業的增值稅征管變得更加精細，征管的漏洞得到堵塞，管理也更加科學和嚴格，違反稅收征管的風險和成本也不斷加大。

1.2 征稅方式逐步由簡易征收轉為一般計稅

由于在“營改增”試點方案中規定了簡易征收的過渡期政策，房地產企業開發的“老項目”可以選擇簡易計稅，所以房地產企業在“營改增”之前的項目基本上選擇了這一征收模式，但是根據客戶需求可以開具增值稅專用發票，這多少有點不倫不類，有些客戶為了取得較大的進項稅，甚至直接提出不要簡易征收的增值稅專用發票，而要求開具一般計稅模式下的增值稅專用發票，這就使房地產企業陷入兩難境地[1]。但由于房地產企業規模較大，不可能選擇小規模納稅人，所以目前房地產企業的新項目基本上采用一般計稅，這就要求房地產企業的核算更加規范，財務從業人員業務能力更加精湛。

1.3 稅收稽查力度逐步加大

由于前期的粗放式管理，加上國地稅兩套征管系統的信息不共享，造成行業稅收征管存在大量問題，甚至出現納稅數據不匹配、累計欠稅等現象，但隨著全面“營改增”試點的運行和國地稅的徹底合并，以及新技術、新手段在稅收征管中的應用，近2年稅務機關加大了對房地產行業的稅收稽查力度。稅務機關通過征管系統的風險推送、選案和違法舉報，對一些房地產企業不足額繳納稅款、不及時繳納稅款、偷稅漏稅、違規使用發票等違法行為進行了查處和曝光。

2 后“營改增”時代房地產企業面臨的稅收風險分析

目前，房地產企業在日常的業務經營和財稅核算方面仍存在許多風險，具體到納稅風險方面，主要有以下4個方面。

2.1 合同管理風險

房地產企業整個業務流程最終要通過財稅核算進行反映，而合同管理在整個房地產經營中屬于前置地位，如果前期的合同管理不到位，就會造成財稅核算缺乏必要的依據和支撐，使財稅核算空洞化[1]。目前房地產企業土地、建筑、費用等成本要素，以及收入的要素，均需要合同確定，尤其是在后“營改增”時代，簡易計稅項目和一般計稅項目并存，在一般計稅模式下，涉及土地成本的扣除和成本事項進項增值稅的抵扣，而且合同也是賬務核算、資金支付的依據，所以簽訂合同時究竟如何反映增值稅，這需要引起經營者的重視[1]。

2.2 發票管理風險

我國實行“以票控稅”制度，在增值稅的抵扣鏈條上，發票占有非常重要的地位。因此，發票合法合規在企業財稅核算中非常重要。有些房地產企業因為財稅業務不熟悉，或者是經營者不重視，一方面可能取得假發票，另一方面也可能取得不規范發票，這些不合法、不合規的發票入賬后會造成極大稅收風險。如果抵扣進項稅因為沒有取得合格發票而未進行抵扣，就會造成多納稅，增加房地產企業的納稅負擔。如果取得的發票不符合抵扣要求，就會出現多抵扣進項稅而造成少繳稅的情況，進而給企業造成很大的納稅風險[2]。而且房地產企業取得的發票種類繁多，發票內容也不一而足，所以發票管理在房地產整個核算流程中應引起足夠重視。

2.3 財務核算風險

在后“營改增”時代，由于新老項目并存，再加上增值稅計稅方法與原來的營業稅計稅方法不同，造成房地產企業財務人員不適應，業務能力和專業素養跟不上新要求，在財務核算中無法正確進行價稅分離，無法準確核算收入、成本、費用。收入不準確直接會給增值稅計算造成困難。而且“營改增”后的賬務核算涉及多個稅種的計算，如果財務核算不準確，其他以收入、增值稅為計稅依據的相關稅種也不能準確納稅。成本、費用的入賬數據不準確，將會造成企業所得稅和土地增值稅不能準確計算。

2.4 稅收征管風險

“營改增”后，房地產企業的主稅種由國稅機關征收，但在后“營改增”時代，由于國地稅的合并，納稅管理歸屬于同一個主管稅務機關，這就使房地產企業的各稅種納稅匹配度進一步提高，過去的漏征漏管局面得以改善。但是根據稅收征管特點，房地產企業異地開發項目存在按屬地管理問題，需要在項目所在地預繳稅款，所以征管難度較大。隨著稅收征管信息化的建設，房地產企業的納稅信息共享已有較大提高，如果房地產企業還存在僥幸心理，必將會給稅收征管帶來巨大風險。

3 后“營改增”時代房地產企業的稅收風險管控

后“營改增”時代，房地產企業面臨著巨大的稅收風險，為了有效避免稅收風險，促進房地產企業健康發展，房地產企業應在日常經營管理中注重做好以下4個方面的工作。

3.1 提高財務人員的素質

財務人員的職業素養和專業水平直接關系到房地產企業的財務核算質量和水平。實行“營改增”后，房地產企業的賬務處理和納稅計算都發生了很大變化，原來從業的財務人員不能及時適應新形勢的變化，所以應加大對財務人員的培訓力度，使財務人員熟練掌握房地產企業財稅核算的操作技能。通過參加培訓學習、業務操作，進一步豐富財務人員對財務知識、稅收法規的掌握，提升財務人員的業務能力和操作水平，從而在實務工作中有效避免因業務不熟、政策不準、賬務處理不正確而帶來不必要的風險[2]。

3.2 加強業務流程的管控

房地產企業的業務流程較一般企業復雜，而且周期較長，因此應從源頭上規范業務流程，并將規范的業務流程管控貫穿于房地產開發業務的全過程。一是建立起有效的合同、審核、審批等制度，一切按制度開展業務，避免日常工作中發生不規范行為[2]。二是建立完善的資金支付簽批審核制度，重大事項需要集體商議、決策，避免重大決策失誤。三是建立有效的內部審計監控制度，對經營中的違規事項及時進行糾正。通過一系列管理制度的設立和有效運行，將房地產的整個業務流程進行梳理，而且保證實施，以此改變業務操作的不規范性，從而規避因業務流程混亂而造成的納稅風險。

3.3 加強財稅核算管理

財稅核算管理一直是房地產企業經營中的重要工作，房地產企業涉及的稅種比較多，而且核算比較麻煩，再加上房地產企業是當地稅收的重要稅源，稅務機關管控也比較嚴格，因此房地產企業更應重視自身的財稅核算管理[2]。從業人員不僅要提升業務水平，更應在工作中規范財稅核算工作，一方面要加強對外來原始單據的審核，杜絕假發票、不合規發票入賬;另一方面要守法守規，嚴格按照《中華人民共和國會計法》和稅收相關法律法規進行財務、稅務處理，加強財務核算，不做虛賬、假賬。但可在稅法的允許下，運用豐富的財稅知識、熟練的財稅操作技能，充分利用稅收籌劃，為企業合理、合法、合規節約稅款。

3.4 提高稅法遵從度

隨著法治中國的建設，稅收作為國民經濟重要的組成部分，稅法法律法規也逐步完善，房地產企業更應該做遵守稅法的典范，因此若想有效規避納稅風險，就應該提高企業的稅法遵從度。一是樹立守法意識，合同的訂立、發票的取得、資金的支付都要合法，拒收違規違法的發票，使外來原始單據有依據，使發票與合同相互印證，支付的資金要以合同和發票為依托，最終達到“三流合一”，符合財經法規的規定[2]。二是納稅要依據稅收法律法規，稅款計算依據充分，計算步驟準確，金額精準，并及時繳納入庫，不漏繳、少繳稅款。三是享受優惠政策要依據充分，避免惡意偷稅、欠稅現象發生。

4 結語

總之，房地產行業是國民經濟的重要支柱，而稅收管理又在整個房地產經營中占有非常重要的地位，這就要求房地產企業的所有者、管理者、經營者都應引起重視。在后“營改增”時代，房地產企業的從業者更應樹立風險意識，合法合規經營，提升治理能力，健全內部制度，加強財稅核算，實施有效監管，提高稅法遵從度，進一步管控好稅收風險，從而為房地產企業的健康經營發展、行穩致遠打下堅實的基礎。

參 考 文 獻

[1]李金蔓.營改增后房地產企業稅務風險點分析與管控措施[J].經貿與實踐，2018（9）：86-88.

[2]田桂凡.“營改增”后房地產企業稅收風險防范研究[J].財會學習，2018（5）：179.