圍堵信貸資金違規(guī)流入樓市

唐郡　張穎馨

多地開始加強(qiáng)排查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市情況，排查范圍也從個(gè)人貸款拓展至普惠口徑的小微企業(yè)貸款。

2020年年底以來(lái)，部分炒房者利用低息的經(jīng)營(yíng)貸資金投資樓市的消息不絕于耳，北京、上海、廣東等地銀保監(jiān)局紛紛要求轄內(nèi)銀行開展自查，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等信貸資金流入樓市。對(duì)確認(rèn)用途違規(guī)的行為，要求及時(shí)采取實(shí)質(zhì)性管控措施。

某股份行人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，該行的排查涉及各個(gè)相關(guān)條線，對(duì)公業(yè)務(wù)部門的普惠小微企業(yè)貸款也被納入其中，“力度很大”。

據(jù)廣東銀保監(jiān)局通報(bào)，截至3月16日，其轄內(nèi)（不含深圳）銀行機(jī)構(gòu)4501個(gè)網(wǎng)點(diǎn)完成自查，排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款5678億元、個(gè)人消費(fèi)貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額2.77億元、920戶，其中廣州地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額1.47億元、305戶。

已經(jīng)查實(shí)的問題貸款，銀行已經(jīng)采取了終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等整改措施，對(duì)存在違規(guī)問題的內(nèi)部員工開展了警示告誡、通報(bào)批評(píng)、積分扣減、經(jīng)濟(jì)處罰等問責(zé)。

此外，《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，為防止經(jīng)營(yíng)貸流向樓市，北京地區(qū)部分銀行開始提高經(jīng)營(yíng)貸發(fā)放門檻，或是提高貸款利率。

“很多銀行，尤其國(guó)有大行，在嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管要求。”前述股份行人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，“畢竟對(duì)樓市調(diào)控的要求是從兩會(huì)傳達(dá)下來(lái)的，政策起點(diǎn)很高。”2021年兩會(huì)期間，“房住不炒”第三次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。報(bào)告重申了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策主基調(diào)，并提出因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

今年前2個(gè)月，居民中長(zhǎng)期貸款新增近1.4萬(wàn)億元。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，其中大部分是房貸，“說(shuō)明房貸仍然增長(zhǎng)較快。”銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上坦言，現(xiàn)在房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向還是比較強(qiáng)，“很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。”

“從去年開始，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了比較明顯的過熱的趨勢(shì)，并且出現(xiàn)了‘市場(chǎng)過熱、‘違規(guī)資金入市之間的惡性循環(huán)。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

不過，多位銀行業(yè)人士亦表示，本次排查力度較大，但要徹底堵住“漏洞”也很難。據(jù)悉，當(dāng)前仍有貸款中介表示可以幫助購(gòu)房者申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸用于購(gòu)房，并聲稱“不可能會(huì)被發(fā)現(xiàn)”。

大小銀行齊動(dòng)手：排查違規(guī)+提升信貸門檻

從去年年底開始，多家媒體報(bào)道，部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)低息經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，助推房?jī)r(jià)上漲。

《財(cái)經(jīng)》記者了解，此前上海地區(qū)多家規(guī)模較大的股份行確已在自查信貸資金違規(guī)流入樓市。近期，浙商銀行等幾家規(guī)模較小的股份行也將開始排查工作，參與排查的銀行數(shù)量正在增加。

同時(shí)，銀行排查范圍也從消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等個(gè)人貸款擴(kuò)圍至普惠口徑的小微企業(yè)貸款。

某股份行人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，該行總行近日已出臺(tái)排查政策，“涉及各相關(guān)條線，就連普惠小微企業(yè)（貸款）也要加強(qiáng)資金用途，嚴(yán)禁流入樓市;信用卡貸款更不用講，一直以來(lái)嚴(yán)禁用做貸款首付。”

3月12日上午，一份落款時(shí)間為3月11日，題為《關(guān)于開展普惠抵押類貸款信息及流向核查的通知》的文件在社交App上流傳。

文件顯示，交通銀行普惠部正在對(duì)深圳地區(qū)2020年5月1日以后發(fā)放的1000萬(wàn)元以下的普惠口徑貸款進(jìn)行核查，核查內(nèi)容包括：抵押物過戶時(shí)間與貸款申請(qǐng)時(shí)間間隔是否短于8個(gè)月;貸款發(fā)放前、后3個(gè)月，借款人及其配偶名下是否有新增房產(chǎn)。文件中提到，“本次排查為監(jiān)管機(jī)構(gòu)在2020年3月經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)排查后的又一次排查”。

為了防止經(jīng)營(yíng)貸流向樓市，有銀行開始提高經(jīng)營(yíng)貸發(fā)放門檻，或是提高貸款利率。圖/視覺中國(guó)

此外，據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，交通銀行正在深圳地區(qū)嚴(yán)查消費(fèi)貸資金進(jìn)入樓市，若查實(shí)將提前收回貸款，并稱當(dāng)前已有幾例通報(bào)案例。

就以上情況，《財(cái)經(jīng)》記者向交通銀行方面求證，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

此前，一張某銀行上海分行出具的《個(gè)人貸款提前收回告知函》圖片在網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳，內(nèi)容主要為某借款人因違反貸款用途相關(guān)規(guī)定而被銀行提前收回貸款。也有上海房產(chǎn)投資者接受媒體采訪時(shí)表示，由于挪用經(jīng)營(yíng)貸資金買房，近期被銀行要求提前返還貸款。

《財(cái)經(jīng)》記者從多名北京地區(qū)銀行人士處了解到，自2020年底開始，多家銀行陸續(xù)加大信貸資金違規(guī)流入樓市情況的排查，如若出現(xiàn)資金用途不符合合同約定，就會(huì)暫停向借款人發(fā)放貸款，并要求借款人提前歸還貸款。“往年也是按照這種方式操作，不過今年的執(zhí)行力度更大。大致流程是銀行先自查，然后監(jiān)管會(huì)抽查。”

“通常情況下，銀行也不是就立即抽貸、斷貸，一般會(huì)先與客戶協(xié)商解決，遇到特殊情況再訴諸法律。但通過法律程序太麻煩，我們并不想這么折騰。”某股份制銀行客戶經(jīng)理直言。

為了防止經(jīng)營(yíng)貸流向樓市，有銀行開始提高經(jīng)營(yíng)貸發(fā)放門檻，或是提高貸款利率。北京地區(qū)某銀行客戶經(jīng)理告訴《財(cái)經(jīng)》記者，如在貸款資質(zhì)上，對(duì)新注冊(cè)企業(yè)等有至少滿6個(gè)月的時(shí)間要求，企業(yè)流水和借款人的收入流水要覆蓋貸款額的指定倍數(shù)等。與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)貸的貸款利率相較此前有一定上浮。

貓鼠游戲不斷：中介障眼法頻出

消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)并不鮮見。銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)處罰至少可以追溯到2015年。2017年，包括信用卡透支在內(nèi)的各類個(gè)人消費(fèi)貸款被挪用作購(gòu)房首付款，異化為“首付貸”進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)各界廣泛關(guān)注。

對(duì)此，監(jiān)管部門也屢次要求銀行對(duì)此開展核查、處置。去年4月，央行深圳中心支行就曾向轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)通知，要求自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

雖然監(jiān)管及銀行都在加強(qiáng)排查及問責(zé)力度，但信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的“漏洞”卻難以完全堵住，這其中一個(gè)重要原因便是非法中介的存在。

在北京地區(qū)擁有一套價(jià)值400余萬(wàn)元住房的某廣告公司人員告訴《財(cái)經(jīng)》記者，此前準(zhǔn)備購(gòu)買二套房，但因?yàn)槭赘顿Y金不足，存在200多萬(wàn)元的資金缺口。為了方便，他直接找到貸款中介。

“對(duì)方先是詢問了我的具體工作、名下有無(wú)公司、有無(wú)其他信用貸款等基本情況，隨后表示可以通過操作7家銀行，提供總額達(dá)到250萬(wàn)元的信用貸款，貸款利率在4%左右，借款期限在3-5年。提到是否有更低利率的貸款，中介表示經(jīng)營(yíng)貸利率最低可以做到3.85%，但需要將首套房進(jìn)行抵押。”上述廣告公司人員表示。

而當(dāng)該人員表示近期銀行加大力度排查信貸資金違規(guī)流入樓市，擔(dān)憂此后遭遇斷貸并被要求提前還款，貸款中介則稱“會(huì)幫助用戶規(guī)避資金流向問題，提交給銀行的會(huì)是合規(guī)合法的貸款材料，后續(xù)也不可能會(huì)被發(fā)現(xiàn)。”

另一種規(guī)避監(jiān)管的方式是直接提現(xiàn)。潘浩告訴《財(cái)經(jīng)》記者，違規(guī)資金流入樓市，監(jiān)管最困難的部分來(lái)自于，經(jīng)營(yíng)貸放貸之后提現(xiàn)，給追蹤資金去向帶去的困難。

“如果銀行非要刨根問底地查的話，肯定查得到。”上海地區(qū)一銀行業(yè)人士則直言，當(dāng)前大部分借款人是通過多次轉(zhuǎn)賬的方式規(guī)避監(jiān)管，挪用經(jīng)營(yíng)貸資金，銀行需要層層穿透去核查，但“大部分銀行沒有這個(gè)精力去穿透”。西南地區(qū)某銀行人士也對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，通過簽訂虛假合同偽造資金用途的方式挪用貸款不太好查。

監(jiān)管也已有應(yīng)對(duì)措施。北京銀保監(jiān)局1月30日表示，已第一時(shí)間開展大數(shù)據(jù)篩查，并就篩查發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)線索向轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函，要求各行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開展全面自查，重點(diǎn)排查是否存在消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金被違規(guī)用于支付購(gòu)房款等問題。

不過，銀行自查仍存在一定現(xiàn)實(shí)困難。“比如客戶用做生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的貸款用途，如果客戶一部分用在經(jīng)營(yíng)，一部分用在樓市，客戶自身資金來(lái)源又多元化或業(yè)務(wù)很頻繁，有時(shí)候銀行也很難證明他資金流向樓市了。”前述股份行人士表示。

另一股份行個(gè)貸業(yè)務(wù)人員向《財(cái)經(jīng)》記者介紹，每個(gè)銀行執(zhí)行情況不一樣，有的銀行主動(dòng)大規(guī)模自查動(dòng)力有限，可能就是監(jiān)管收到相關(guān)證據(jù)或者在銀行抽查時(shí)發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題后，要求銀行整改。

“一方面，借款人可以通過貸款中介捏造證明資金用途的相關(guān)文件;另一方面，用戶也可以在某銀行拿到資金后打款至另一銀行，由于兩家銀行不在同一個(gè)銀行賬戶體系內(nèi)，第一家銀行根本無(wú)法監(jiān)測(cè)到借款人的最終資金流向。”上述個(gè)貸業(yè)務(wù)人員直言，當(dāng)前監(jiān)管借助大數(shù)據(jù)分析，并通過協(xié)調(diào)不同銀行配合調(diào)查，能在一定程度上把握借款人的資金流向。“但要想完全堵住‘漏洞，確實(shí)很難。”

二套購(gòu)房收緊，剛需盡力保障

近年來(lái)，居民部門債務(wù)規(guī)模快速上升引起廣泛關(guān)注。央行在《2020年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中提示居民部門債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，直言“居民債務(wù)繼續(xù)擴(kuò)張的空間已非常有限”。據(jù)瑞銀宏觀報(bào)告，房貸占中國(guó)居民債務(wù)余額的55%，過往居民負(fù)債增長(zhǎng)與房貸規(guī)模擴(kuò)張高度相關(guān)。

去年三季度開始，監(jiān)管出臺(tái)了一系列措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。房企融資“三道紅線”直接對(duì)房企債務(wù)總量及杠桿比率進(jìn)行限制;銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，從資金提供端限制資金過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

針對(duì)個(gè)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱情況，天津、青島、南京等城市推出土地供應(yīng)“兩集中制”，即土地集中公示，集中招拍掛出讓，一年只賣3次地。據(jù)悉，“兩集中制”將覆蓋22個(gè)核心一線、二線城市。此外，上海、深圳等地還出臺(tái)了法拍房限購(gòu)、二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制等因城制宜的調(diào)控手段。

系列調(diào)控手段下，有部分剛需購(gòu)房者被“誤傷”。西南地區(qū)某城商行信貸審批人員告訴《財(cái)經(jīng)》記者，信貸資金違規(guī)流向樓市在自己所在銀行很少出現(xiàn)，但伴隨一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，他所在銀行持續(xù)收緊房貸額度，并限制房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)入，因此按揭貸款審批基本處于停滯狀態(tài)。“當(dāng)?shù)赜脩糍?gòu)房熱情很高，但現(xiàn)在都在排隊(duì)等著按揭貸款審批重啟。”

不過，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，本輪排查政策對(duì)剛需影響有限。

西南地區(qū)某房企人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，銀行排查經(jīng)營(yíng)貸用途對(duì)其所在房企的個(gè)人房貸影響不大。“個(gè)人覺得首套剛需應(yīng)該影響不大”，渤海銀行上海分行風(fēng)險(xiǎn)管理部李悅亦對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，“政策出臺(tái)有利于治理當(dāng)前樓市亂象，平復(fù)超一線城市樓價(jià)扭曲的局面，是落實(shí)中央一再要求的‘房住不炒、提高人民尤其一線城市人民生活幸福感的舉措之一。”

此前上海銀保監(jiān)局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》也指出，要求銀行“重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求”。

有北京地區(qū)購(gòu)房者表示，近期在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)受到限制。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，受影響較大的主要是二套房購(gòu)買者。此前，由于經(jīng)營(yíng)貸款利率較低，有用戶想要通過向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，購(gòu)置二套房產(chǎn)作改善房或投資，但近期均被多家銀行拒貸。

“銀行排查經(jīng)營(yíng)貸，目前主要還是對(duì)投機(jī)者的震懾作用，預(yù)計(jì)對(duì)于居民正常購(gòu)房將不會(huì)產(chǎn)生影響。”潘浩說(shuō)道。

（《財(cái)經(jīng)》記者張威對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）