《民法典》對不動產登記實務的影響及應對

徐亞男

摘要：《民法典》和配套司法解釋對不動產登記相關規范進行了部分調整，對不動產登記實務有重要指導意義。有針對性分析登記實務中的難題才能更好配合《民法典》精神的落地，為日后的規則制定打下堅實的法律基礎。領會《民法典》的精神和貫穿的法治理念，對比修改前后法律規范的變動，從而摸索出保護公民基本的不動產權利，維護不動產登記秩序的登記規則。

關鍵詞：民法典;以人為本;不動產登記

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）12-0038-43 收稿日期：2021-10-13

2021年1月1日，《民法典》正式實施，隨后最高人民法院公布配套司法解釋，為《民法典》的順利實施做了理論鋪墊和法律完善。從《民法典》頒布歷程來看，《民法典》的公布實施不僅對不動產登記工作具有重要指導意義，還深刻體現了中國特色社會主義法治的人文精神和法治理念。同時，《民法典》對登記規則多有修改，為更好地適應社會需求，應盡快制定相應規則辦理不動產登記。

在指導不動產登記的規則尚未出臺之前，如何防止錯誤登記損害產權人合法權益等，是登記實務部門亟需思考的問題。

1 貫徹《民法典》基本要求開展登記工作

1.1 以人為本，切實保護民事權利

深刻理解《民法典》傳遞的法治信號，更好地利用法律解決實務難題。《民法典》立足于中國國情，在實現好、維護好、發展好人民權益方面有許多創新，反映了新時代保護人民權益。《民法典》的制定傳遞了社會發展的法治信號，也為日后法律完善提供理論指導。其中，最明顯的變化就是將人格權獨立成編，通過單獨的篇章加強了包括個人隱私和個人信息等方面的保護。《民法典》著重體現了對公民權利的實質性保護，每一分編都有“以人為本”的具體體現。物權編中新增居住權、明確建設用地使用權期限;合同編中新增物業服務合同;婚姻家庭編中增設離婚冷靜期;繼承編中增加遺囑類型等，都是對人民立場和人文關懷的具體體現。

實踐中，在法律銜接和法律適用的過程中也應當本著保護人民利益的原則，在依法登記時兼顧為人民服務和高效便民。從公民的基本權利出發，根據《民法典》第219條的規定，應當更加注重對不動產登記資料的保護，對查詢主體和查詢用途進行關注和審查，查詢時也可增加必要提示性內容。同時，要順應第1039條明確保護個人信息之法律要求，為個人信息保護增加新屏障。為此，登記機構應加強對不動產登記資料的保管和對工作人員的保密培訓。

1.2 堅持公平平等，保護意思自治

隨著社會的發展，不動產登記作為不動產物權變動的生效要件，不僅具有重要的法律意義，也對公民財產保護具有重要影響。正因如此，近年來不動產登記規則和程序備受關注。在規則缺位的情況下，可以考慮以民法的基本原則填補法律空白。公平平等作為民法的重要原則，在保護公民權利、維護交易秩序方面具有舉足輕重的作用。應以物之高效流轉作為市場經濟發展基礎，同時應兼顧公平原則以保護權利。不動產登記本質為設權登記，應注重對公民意思自治的有效表達。不宜對不動產登記行為進行過分的解讀和限制，應以充分表達雙方意思為要義，才能更好保護公民的合法權益。尤其在處理非公證繼承案件中，登記機構必須合理審查登記申請材料，審慎分析被繼承人的意思表示，保證繼承的合理性和合法性。

1.3 發揮公示公信作用，維護市場秩序

《民法典》延續了《物權法》對登記簿公信力的要求，堅持權利正確性推定原則，善意第三人對不動產登記簿均具有同等的信賴利益。為了維持物權的社會信賴，法律要求不動產登記機構應附有勤勉的注意義務，對于登記錯誤應承擔相應的國家賠償責任。因此，面對《民法典》頒布帶來的登記新變化，不動產登記機構應恪守勤勉義務，以審慎態度對待登記程序，切實維護登記簿的公示公信效力。

貫徹以人為本、公平平等、公示公信基本原則，不僅可以幫助理解《民法典》的主旨要義，也可以幫助登記機構消化法律變動帶來的工作難題。但關涉登記程序更為緊密的物權編和繼承編中的法律變化，應在堅持基本原則的基礎上具體問題具體分析，將《民法典》融入到依法登記的實踐中。

2 《民法典》物權編對不動產登記的影響及對策

《民法典》物權編是《物權法》的延續和升級，物權制度是產權保護的重要基礎，物權編的重要性不言而喻。物權編作為《民法典》分則的首編，在民法權利保護中也具有關鍵性地位。此次《民法典》頒布針對業主權利保護、居住權登記、完善抵押權規則等方面做出多方面修改，對登記規則也提出了新的要求。

2.1 居住權登記首次入法

2.1.1 居住權登記入法符合時代和法律的要求

為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，增加規定居住權這一新型用益物權，明確居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定的生活居住需要，讓有現實需要的人“居者有其屋”。

《民法典》新增了居住權相關規定，從第366條至第371條分別規定，居住權原則上無償設立;居住權人有權按照合同約定或者遺囑，占有、使用他人的住宅;居住權登記設立;居住權不得轉讓、繼承，設立居住權的住宅原則上不得出租。居住權作為一項新增的用益物權類型，將對公民的生活和財產權利產生重要的影響，甚至在一定程度上會影響房地產市場交易秩序和交易安全。此次新增居住權入法，明確以登記作為居住權設立生效的要件，為居住權提供法律上的公示性保護。

2.1.2 居住權登記仍存在登記規則的空白

實踐中，針對居住權的討論和疑問仍未停止。先設抵押權的情況下，是否可以設立居住權？遺囑設立居住權，是否要考慮善意取得第三人？對于一系列問題的回答，不僅僅是理論上的爭議和思考，更是居住權在設立登記時必須面對的問題。

首先，要從公平平等原則出發考慮居住權與抵押權之間的關系。居住權作為用益物權，抵押權作為擔保物權，對雙方的效力優先問題，法律并沒有明確的規定。不同于其他登記類型，無償性、社會性的特點使得居住權的設立成為單方面增加不動產權利負擔的行為。如抵押權在先，后又設立了居住權。在登記規則尚未明確的前提下，日后實現抵押權時極有可能考慮居住權的社會屬性而對居住權益進行一定程度的保護，那抵押權益也會在一定程度上有所減損。所以居住權的設立有可能影響后續抵押權的實現，為維持平等的交易秩序，防止惡意設立居住權阻礙先設抵押的價值，可在抵押權人同意書面同意的情況下，允許為不動產設立居住權，這也是對抵押權人的保護。

其次，要兼顧意思自治與公平原則解決遺囑設立居住權問題。通過遺囑設立居住權，是被繼承人對不動產增加了使用的限制。這一限制是繼承人在接受繼承所得權利的同時應當履行的義務。按照遺囑要求設立居住權，是對被繼承人意思表示的充分尊重，但實踐中極有可能出現繼承人并不知曉居住權遺囑的存在，而將繼承所得的不動產進行轉移的情況。此時，買受人與轉讓方僅有買賣合同關系，與之前的繼承無關，不應受繼承權利義務對等要求的影響為遺囑居住權人設立居住權。可以由繼承人對居住權人進行補償或設立其他形式的居住權，來履行繼承不動產時的義務。

2.2 變更抵押規則，進一步放開市場

2.2.1 擴大抵押權范圍

《民法典》第399條規定，“下列財產不得抵押……學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利性法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施……”。《物權法》第184條規定的是，“學校、幼兒園、醫院等以公益事業為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施不得抵押”。

此次放寬了對“營利性的企業法人擁有的教育、醫療衛生設施”抵押的限制。另外，刪除了耕地，也是為土地經營權等權利的抵押留下空間。從側面看出，《民法典》從一定程度上為抵押權的設立開放了更大的空間，讓更多的市場主體和客體參與到抵押融資市場中來。實踐中應通過其他行政機關協助，明確營利性法企業法人的財產范圍，明確公共事業為目的的事業單位、社會團體的財產范圍，以更好地適應市場要求。

2.2.2 修改抵押期間財產轉讓規定

《民法典》第406條規定，“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人……”。較《物權法》可以看出，抵押期間的不動產轉移由“經抵押權人同意”的要求修改為“通知抵押權人”，操作方式的區別實質是對抵押權人權利的限縮。

《民法典》明顯放開了對抵押財產轉移的限制，這一修改勢必影響不動產的價值和抵押權人的利益，因此對這一法律的執行也應謹慎。對此，《自然資源部關于做好不動產抵押權登記工作的通知》（自然資發〔2021〕54號）明確了“保障抵押不動產依法轉讓”的規定。其中要求，“《民法典》施行前已經辦理抵押登記的不動產，抵押期間轉讓的，未經抵押權人同意，不予辦理轉移登記”。解決了新舊法銜接的問題，也為抵押權人的已得利益提供了保護。這一規則的明確為登記機構辦理抵押財產轉移登記提供操作規范，其立法意圖亦是以民事雙方的意思自治作為登記的前提和基礎。同時，明確是否禁止抵押財產轉移登記記載于登記簿中，也體現了登記簿的公示公信原則，為保護交易安全提供法律基礎。

3 《民法典》繼承編對不動產登記的影響及對策

繼承登記作為不動產登記中的一個重要登記內容，在被繼承人遺產范圍認定、繼承人范圍認定等方面都有著重要作用。實踐中，依據繼承規則辦理登記是各類登記中較為復雜的類型，其中涉及的法律問題復雜多樣。此次《民法典》增加了代位繼承人范圍、增加遺囑繼承新形式、明確遺產管理人制度等，為繼承規則的完善和適用提供法律基礎的同時，也為繼承合法登記提出了新的難題。

3.1 增加法定代位繼承人

《民法典》首次明確民事家庭成員關系。《民法典》第1045條規定，親屬包括配偶、血親和姻親。配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女為近親屬。配偶、父母、子女和其他共同生活的近親屬為家庭成員。這是在立法上首次明確了親屬、近親屬和家庭成員的范圍。為日后辦理繼承，梳理家庭成員關系提供了思路和依據。

《民法典》第1128條規定，被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人子女的直系晚輩血親代位繼承。被繼承人的兄弟姐妹先于被繼承人死亡的，由被繼承人兄弟姐妹的子女代位繼承。該規定完善了代位繼承制度，增加規定被繼承人的兄弟姐妹先于被繼承人死亡的，由被繼承人兄弟姐妹的子女代位繼承，從而擴大了法定繼承人的范圍。隨著社會發展，社會上也陸續出現無人繼承遺產的情況，為了更好地保護私有財產，此次擴大將被繼承人兄弟姐妹的子女納入到法定繼承人的范圍內，使得私有財產更好地在公民個人之間流通。同時，《民法典》第1160條完善了無人繼承遺產的歸屬制度，明確歸國家所有的無人繼承遺產應當用于公益事業。

為此，登記機構在審理繼承類登記時，應堅持以人為本的原則，審慎審查繼承人的范圍，梳理繼承人之間的關系和繼承順位，保障繼承人的合法權益，防止出現遺漏繼承人等問題。

3.2 增加遺囑繼承新形式

《民法典》第1136條規定，打印遺囑應當有兩個以上見證人在場見證。遺囑人和見證人應當在遺囑每一頁簽名，注明年、月、日。第1137條規定，以錄音錄像形式立的遺囑，應當有兩個以上見證人在場見證。遺囑人和見證人應當在錄音錄像中記錄其姓名或者肖像，以及年、月、日。嚴格意義上來說此次修改增加了打印、錄音、錄像三種新的遺囑形式，適應了社會生活的新發展，擴大了遺囑人的可選擇范圍。同時，也為登記機構提出了更高的要求。

首先，遺囑形式的認定自不言待。打印遺囑作為遺囑的新形式，在《民法典》之前即存在爭議，其與自書遺囑、代書遺囑的形式爭議也得到解決。遺囑效力銜接問題也在《民法典》繼承編司法解釋中得到解決。

其次，對于特殊遺囑的保存是日后需要解決的技術問題。是否需要從技術層面認定錄音錄像遺囑的真實合法性，亦值得討論。筆者認為，根據《不動產登記暫行條例》的要求，申請人提交申請材料辦理登記，并對申請材料的真實性負責。申請材料的真實性既然是由申請人負責，申請人提供虛假材料進行登記損害他人合法權益的，應當由申請人承擔相應法律后果，這也是《民法典》對申請人的要求。因此，登記機構受理登記時，在遺囑形式符合法律要求的前提下，無需對遺囑的真實性進行具體審查，但對明顯存在偽造變造的申請材料，也應當謹慎辨別。

更為重要的，此次《民法典》刪除了《繼承法》關于公證遺囑效力優先的規定，在切實尊重遺囑人的真實意愿的同時，也使得公證遺囑具有了普通遺囑的效力，要同其他遺囑一起納入時間順位的考察中。如何確定遺囑為最后一份遺囑成為另一登記難題。現階段，各省市的普遍做法值得借鑒，通過公告方式明確最后一份遺囑。同時，也可以增加繼承人共同認可規則，由繼承不動產的繼承人明確該份遺囑為此次登記已知的最后一份遺囑，并愿意承擔另有其他遺囑出現的法律后果。

3.3 對遺產多方位保護

《民法典》在繼承編中著重保護被繼承人的個人意思，從而更好地規范繼承規則，為物權歸屬的明確提供依據。《民法典》第1145條至1149條規定了遺產管理人制度，確保遺產得到妥善管理、順利分割，更好地維護繼承人、債權人利益，明確遺產管理人的產生方式、職責和權利等內容。《民法典》第1152條規定，繼承開始后，繼承人于遺產分割前死亡，并沒有放棄繼承的，該繼承人應當繼承的遺產轉給其繼承人，但是遺囑另有安排的除外。《民法典》中吸收繼承法司法解釋的有關規定，明確轉繼承規則，以充分保障繼承人的合法權益。另外，《民法典》第1158條完善了遺贈扶養協議制度，適當擴大扶養人的范圍，明確繼承人以外的組織或者個人均可以成為扶養人，以滿足養老形式多樣化需求。

由此可以看出，《民法典》在繼承中除了保護被繼承人的意思自由外，也為遺產的有效繼承和合理利用提供法律依據。在辦理繼承類不動產登記時，也應著重保護被繼承人的意思兼顧社會公平。

4 結語

《民法典》對登記規則的影響不僅體現在物權編和繼承編中，在登記具體規則尚未出臺的情況下，行政主體依法行政的依據仍應以《民法典》的規定和原則為基礎。對于具體疑難問題的解決應當從民法中尋求解決思路，堅持以人為本、公平平等和公示公信的原則。避免對法律的過分解讀，堅持實事求是和審慎審查的原則，完成不動產登記工作。

參考文獻：

1.崔建遠.中國民法典所設不動產物權登記之我見.法學雜志.2020.09

2.胡康生.中華人民共和國物權法釋義.法律出版社.2007