房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理研究

劉小玉

摘 要：現(xiàn)金是企業(yè)從事生產(chǎn)活動，及其后續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，對于企業(yè)生存延續(xù)發(fā)展起關(guān)鍵的作用，所以現(xiàn)金流管理就必不可少了。現(xiàn)金流的管理不僅可以讓管理者看到自己公司的情況，更能幫助企業(yè)找到發(fā)展的方向。但在當(dāng)前這個大環(huán)境下，許多公司依舊缺乏對于現(xiàn)金流管理認(rèn)識，對于其的管理僅僅局限于現(xiàn)金流量表填制。特別是在房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流的管理十分重要，現(xiàn)金貫穿著房地產(chǎn)整個建設(shè)流程，則房地產(chǎn)企業(yè)也更易面臨現(xiàn)金流管理風(fēng)險。而財務(wù)管理水平不高，不能很好地對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的預(yù)測和控制，就會出現(xiàn)現(xiàn)金凈流量為負(fù)的情況。因此現(xiàn)金流管理至關(guān)重要，可以讓企業(yè)可以良好的發(fā)展下去。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);現(xiàn)金流管理;財務(wù)風(fēng)險

對于現(xiàn)金的簡單管理不能說是現(xiàn)金流管理，在廣義上來說，這些是為了完成最終戰(zhàn)略，也就是企業(yè)自己設(shè)置財富最大化等一系列目標(biāo)，這就必須運用各種手段來實現(xiàn)，比如合理的制定計劃、詳細(xì)且靈活的編制預(yù)算、分析計劃可行性、最終做出決策、嚴(yán)格實行內(nèi)部管控和及時的向上級報告等，這些都對應(yīng)著不同的發(fā)展階段，也對應(yīng)不同行業(yè)，全方位準(zhǔn)確系統(tǒng)性管理機制包括對于現(xiàn)金流入和流出的時間、方式、金額大小等一系列管理手段。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題

（一）現(xiàn)金流循環(huán)不暢

現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)較長，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)效率較低，同時存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)過高，現(xiàn)金流循環(huán)過程和渠道不暢通。而個人貸款的發(fā)放一般是項目完工后，這是國家政策決定的，對購房者來說是有好處的，可以減少一部分利息費用，但對于企業(yè)來說會增加現(xiàn)金占用的周期，增加財務(wù)風(fēng)險。激進(jìn)模式的采用，會讓企業(yè)不斷借債，使籌資活動現(xiàn)金流變高，債務(wù)利息出現(xiàn)不能及時支付的可能。最后企業(yè)出現(xiàn)生存發(fā)展困難時，資本鏈就會容易斷裂。現(xiàn)在疫情的出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)低迷，房價不見下落，會讓消費者對于買房出現(xiàn)觀望心態(tài)，然后持續(xù)實施的房價和房貸調(diào)控政策，會進(jìn)一步限制銷售和銷售價格水平。上升趨勢的營收，現(xiàn)金及其等價物卻沒有出現(xiàn)相匹配的態(tài)勢，也就是現(xiàn)金給企業(yè)帶來的經(jīng)營能力和質(zhì)量并沒有提升。企業(yè)獲取貸款難易度也由于現(xiàn)在政策的影響逐漸變難，銀行這類間接融資變難，審批條件變高，而直接融資逐漸在房地產(chǎn)企業(yè)籌資中占據(jù)最重要的部分，比如發(fā)行公司債券等渠道。綜上可得獲取現(xiàn)金流對于房地產(chǎn)公司在變難，現(xiàn)金流狀況也出現(xiàn)危險。

（二）現(xiàn)金流預(yù)算管理缺陷

資金的收入與支出都需要并入預(yù)算管理中，要嚴(yán)格且系統(tǒng)去管理，更透明的運行資金，更充分合理的運用資金。但公司的現(xiàn)金流預(yù)算管理存在如下問題：

一是預(yù)算管理體制不合理，各部門預(yù)算意識不強，預(yù)算內(nèi)容未能根據(jù)母子公司做出細(xì)化，僅有財務(wù)中心把控現(xiàn)金流預(yù)算，缺乏其他部門的配合。二是過程監(jiān)控薄弱，預(yù)算編制較為合理卻缺乏公司管理部門對后續(xù)的監(jiān)控。這也反映出未能做出好的預(yù)算控制，是由于日常跟蹤和調(diào)查的不完備，僅在事后才做出補救。流動資金計劃和月度資金預(yù)算制度也不能在公司日常經(jīng)營中得到實行。三是預(yù)算編制隨意，在商業(yè)經(jīng)營活動、市場經(jīng)濟(jì)等實際情況上有一些出入，缺乏客觀性。各部門對于費用指標(biāo)，為謀取利益爭取最大的預(yù)算，而在編制時缺失系統(tǒng)性，致使預(yù)算超標(biāo)。且編制預(yù)算不夠科學(xué)性，缺乏對于未來戰(zhàn)略可能導(dǎo)致的實際生產(chǎn)經(jīng)驗狀況的應(yīng)對。

（三）現(xiàn)金流風(fēng)險意識和應(yīng)對能力薄弱

第一是風(fēng)險意識薄弱。只用簡單的現(xiàn)金流量表去分析現(xiàn)金流管理風(fēng)險。但是現(xiàn)金流管理不只是內(nèi)部審計還需要外部審計，才能完全確定現(xiàn)金流的風(fēng)險。而房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流風(fēng)險分析的視角不全面，且各部門的協(xié)調(diào)溝通方式也存在問題。第二是現(xiàn)金流風(fēng)險應(yīng)對能力薄弱。房地產(chǎn)公司的商品和勞務(wù)銷售收入增加，活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流卻有所下降，企業(yè)現(xiàn)金持有額度不在最佳狀態(tài)，賬面現(xiàn)金過少，在后期需要返還借款及利息時可能出現(xiàn)困難。究其原因是投資決策不合理，現(xiàn)金預(yù)算規(guī)劃不合理，公司不能及時優(yōu)化戰(zhàn)略，人力、運營成本控制過差，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢環(huán)境評估不當(dāng)，現(xiàn)金流風(fēng)險指標(biāo)分析不當(dāng)，現(xiàn)金流方面的風(fēng)險不能應(yīng)對，導(dǎo)致出現(xiàn)重大財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理改進(jìn)建議

（一）合理規(guī)劃企業(yè)投資籌資

長周期、高風(fēng)險、大投入是房企避不開的特點，這就要格外注重市場環(huán)境，充分了解自身財務(wù)情況，然后制定出合理的發(fā)展戰(zhàn)略。而很多因素都會對公司的投資規(guī)模現(xiàn)金流流有一些影響，例如經(jīng)濟(jì)政治的變化、企業(yè)自身治理結(jié)構(gòu)的改變以及管理模式的變動。所以對于企業(yè)的投融資就要格外注意，例如投資結(jié)構(gòu)不佳會導(dǎo)致現(xiàn)金流的不健康甚至枯竭;融資方案不合理，會增加償債壓力，進(jìn)而影響到下一次融資。因此制定合理的投融資策劃，就要對企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行的多方面分析。

首先，資金安全方面。在投資過程中要保證資金一直處于可控的狀態(tài)。第一是對于投資的項目，要充分了解投資風(fēng)險的分類及特征。對投資的風(fēng)險來源有所掌握，考率風(fēng)險強弱，正確的進(jìn)行投資組合。第二是在直接投資時需要對投資對象多方面且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯治鐾顿Y對象的商業(yè)信用狀況，分析其在未來時間盈利能力，確保投資回報率高低。

其次，存貨影響方面。第一是思考目前的存貨量對于財務(wù)戰(zhàn)略制定的影響，企業(yè)存貨庫存量與企業(yè)的非貨幣資產(chǎn)呈正相關(guān)，存貨量越大則企業(yè)可使用資金越少。如果出現(xiàn)存貨積壓時，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率就會下降，部分投資資金就無法收回，資金使用效率也會下降。第二是對于現(xiàn)有的存貨庫存量要結(jié)合整體戰(zhàn)略目標(biāo)。

最后，保證項目風(fēng)險可控，現(xiàn)金流安全有保障，流轉(zhuǎn)流暢。公司的管理層能跟進(jìn)項目進(jìn)展，在關(guān)鍵節(jié)點對投資的方案與策略進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

（二）加強現(xiàn)金流管理和預(yù)測

建立在發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃基礎(chǔ)上的現(xiàn)金流管理，是以完成企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)為目的，是對于現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)方向的策劃，是對于現(xiàn)金流趨勢的預(yù)判。因此在戰(zhàn)略高度上，房地產(chǎn)公司要考慮其對公司現(xiàn)金流狀況的影響，且規(guī)劃現(xiàn)金流要從更長遠(yuǎn)的角度，然后制定出決策，通過現(xiàn)金流預(yù)算管理使企業(yè)價值最大化。公司規(guī)劃和調(diào)整現(xiàn)金流要根據(jù)業(yè)務(wù)環(huán)境的變化來，而企業(yè)的戰(zhàn)略管理中現(xiàn)金流量管理是必不可少的。在考慮企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化并結(jié)合企業(yè)項目的進(jìn)展情況下，預(yù)測現(xiàn)金流的發(fā)展趨勢，從而對資金做出一系列分配。

第一是制定完善的預(yù)算計劃。建立科學(xué)的預(yù)算管理體系，制定合理的經(jīng)營預(yù)算，對現(xiàn)金流量預(yù)算進(jìn)行管理。這對以現(xiàn)金流為核心進(jìn)行管理活動的房地產(chǎn)公司格外重要，比如制定現(xiàn)金流中長期規(guī)劃。

第二是及時調(diào)整預(yù)算計劃。根據(jù)計劃現(xiàn)金流節(jié)點同現(xiàn)實節(jié)點的差別，進(jìn)行現(xiàn)金流調(diào)整，讓資金的流轉(zhuǎn)符合盈利能力最大化的發(fā)展戰(zhàn)略。在公司原有的預(yù)算管理基礎(chǔ)上對預(yù)算管理進(jìn)行實時的動態(tài)調(diào)整。

第三是使用現(xiàn)金流量計劃表。為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，現(xiàn)金流量預(yù)算管理要發(fā)揮作用，也就是充分認(rèn)識現(xiàn)金流計劃表的重要性。所以對于現(xiàn)金流量計劃表需要好好遵守。對于計劃表外的額外支出，要創(chuàng)造出不同的支付規(guī)則來應(yīng)付不同金額。在金額未超出備用金范圍時，可以予以支付;當(dāng)金額較大，只有通過決策中心審批，才能實施支付。

第四是定期核實預(yù)算收支。定期對比實際與預(yù)算的收支時財務(wù)中心必不可少的工作，這樣可以統(tǒng)計出未按預(yù)算進(jìn)行支付的數(shù)量，了解原因后匯總交予決策中心。

（三）完善現(xiàn)金流管理制度

戰(zhàn)略變通不及時、企業(yè)擴張過度等都會讓現(xiàn)金流出現(xiàn)問題。因此，企業(yè)現(xiàn)金流量管理體系的完備是必然的。在現(xiàn)金流管理中，權(quán)力的分配需要松緊有度。一是現(xiàn)有現(xiàn)金管理系統(tǒng)是否符合當(dāng)前企業(yè)的狀況，以及能否滿足企業(yè)目前現(xiàn)金流的管理。二是有序建立關(guān)于投融資、資金使用、預(yù)算管理、現(xiàn)金分配和審計，還有資金運用監(jiān)管制度及體制。在此基礎(chǔ)上細(xì)化和完善項目現(xiàn)金管理系統(tǒng)，設(shè)立管理項目現(xiàn)金流量的機構(gòu)，彌補流管理漏洞。最后，對現(xiàn)金管理進(jìn)行風(fēng)險責(zé)任制，減少現(xiàn)金管理的隨意性，提高人員責(zé)任意識、現(xiàn)金管理意識和資金安全性，獲得抵御風(fēng)險的能力。

三、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理是比較系統(tǒng)性的工作，必須要通過一攬子措施才能夠確保現(xiàn)金流管理的效率，為房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展奠定重要基礎(chǔ)。

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