沈陽市國有直管公房非住宅租金評估研究

鄭劉平 李曉雷 焉利丹

【摘要】直管公房非住宅是一項重要的國有資產，近年來各地直管公房非住宅出租已陸續由按政策標準協商定租轉向嘗試推行按評估租金公開招租，評估服務現實需求強烈。本文以沈陽市直管公房非住宅評估項目為例，分析了直管公房非住宅現狀特點，探討了直管公房非住宅租金評估中的難點問題，并提出相應的實踐對策和建議，以期為直管公房非住宅租金評估提供參考借鑒，助力新時代直管公房管理體制機制改革創新發展。

【關鍵詞】新形勢;房地產企業;財務管理現狀;對策直管公房;非住宅;租金評估

直管公房非住宅普遍分布在各個行業和領域，在特定的歷史時期為社會穩定、經濟發展、人們安居樂業提供了重要的生產生活保障，起到了非常重要的作用[1]。長期以來直管公房非住宅租金主要采用“歷史租戶定價租金，市場租戶協商計租”的定價方式，近年來隨著中國特色社會主義市場經濟的轉型發展和改革深入，各地已陸續嘗試推行公開招租方式。租金定價方式的轉變對直管公房非住宅租金評估提出了強烈的現實需要，然而當前業界對此方面研究尚少見報道，基于此本文擬以沈陽市直管公房非住宅評估項目為例，在分析直管公房非住宅現狀特點基礎上，探討直管公房非住宅租金評估中的難點問題，并提出實踐對策和建議，以期為直管公房非住宅租金評估提供參考借鑒，助力新時代直管公房管理體制機制改革創新發展。

1、直管公房非住宅現狀特點

1.1規模可觀，管理關系復雜

2017年沈陽市直管公房總建筑面積180多萬平方米、總套數達到3萬多套，涉及居民十幾萬人，其中直管公房非住宅30余萬平方米、700多套，主要分布在沈河、和平、大東、鐵西、皇姑和于洪等六個市轄區，并由各區房產局以及匯鼎、盛天等六家公房管理公司分別管理。直管公房非住宅單套建筑面積最小14㎡、最大11000㎡，承租戶以機關團體、事業單位為主，約占總建筑面積的54%，個人及工商戶約占44%，另有約2%處于空置狀態。其中部分直管公房非住宅年代久遠且管理更替頻繁存在權屬不明晰、賬實不符問題，另有一些承租戶未經同意擅自將直管公房高價轉租，極大地擾亂了直管公房管理秩序，管理關系較為復雜。

1.2租金普遍偏低，收租工作困難

沈陽市直管公房非住宅通常依據政策標準通過協議租賃出租，租金普遍比較低廉，全額撥款機關團體和事業單位、差額撥款事業單位和工商業類公房非住宅租金平均單價分別約2.1、2.8、13.0元/㎡·月，與租金市場行情相比有很大差距。即使租金已相當低廉，但直管公房非住宅承租戶除機關團體和事業單位外，大部分工商業承租戶都是陷入困境的中小國有或集體企業和低收入群體，由于租賃合同對租金收繳并未制定嚴格要求，拖欠、拒繳租金時有發生，再加上管理單位思想意識、管理理念、條件手段限制，造成直管公房非住宅租金收取工作困難。

1.3老舊危房占比大，利用限制條件較多

經統計沈陽市直管公房非住宅建成年代在1990年以前的套數和建筑面積均達總量的六成左右。直管公房非住宅建筑結構以磚混和磚木為主，由于保護意識不足和管護維修投入不夠，隨著時間的推移房屋受損嚴重，老舊危房逐年增多。此外部分租戶對承租房屋進行違規加蓋和搭建，造成房屋安全隱患增大，極易引發意外事故。同時沈陽市直管公房非住宅有相當一部分處于盛京皇城、中山路和鐵西工人村省級歷史文化保護街區，其中不乏湯玉麟公館舊址、弘文堂舊址等沈陽市市級文物保護和歷史建筑名錄單位，《沈陽歷史文化名城保護條例》對其管理利用有一定的限制條件，如何兼顧此類直管公房的保護與開發利用面臨較大挑戰。

2、評估難點分析

2.1價格內涵界定困難

根據《房地產估價規范》租賃房地產評估應區分出租人權益價格、承租人權益價格，直管公房非住宅租金通常是評估出租人權益價格，價值類型一般是市場價值。出租人權益價格是一定租約關系下的價格，因此房地產租賃模式及租賃條件的設定不同，其價值的內涵也不盡相同。沈陽市直管公房非住宅租賃模式和租賃條件復雜多樣，租賃模式方面既有整租也有分租;租賃條件方面，商業辦公、工礦倉儲等各類用途均有，裝修設施條件千差萬別，而且租金是否包含水電、采暖、物業費用以及租金支付也因管理單位和承租對象的不同而情況各異，租賃期限更是長短不一。上述租賃模式和租賃條件的排列組合導致每一套公房非住宅租金價格內涵都可能各不相同，如統一簡單按常見情況設定市場價值內涵，不根據具體情況評估租金可能會造成估價委托人依據估價結果無法達成既定目的，影響其估價目的和經濟行為的實現，因此價格內涵界定存在較大困難。

2.2估價路線選擇復雜

常用的租金評估有比較法、收益法和成本法三種估價路線，其中比較法是各種租賃價格評估方法中最直接也是最容易被接受的一種[2];收益法適用于房地產價值或價格與租賃價格之間的數量關系能夠合理確定的租賃價格的評估;成本法是站在出租方能承受的最低租金角度求取租賃價格的一種方法，適用于市場中很少有買賣以及租賃等交易行為的房地產。面對數量大而由有別于一般房地產獨特自身狀況的直管公房非住宅租金估價委托項目，如何選擇估價路線是相對復雜的。

2.3實地查勘工作艱巨

實地查勘是房地產估價的一項基礎性工作[3]。實地查勘包括對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、用途等資料進行實地核實;親臨現場感受估價對象的位置、環境;查勘估價對象的外觀、結構、裝修等狀況;了解房地產市場行情并補充搜集估價所需要的其他資料以及對實地查勘工作做好文字和影像記錄等。沈陽市直管公房非住宅坐落分布較為零散，涉及管理單位、承租戶數量眾多，利用情況和管理關系復雜，同時直管公房自身狀況又千差萬別，加之部分承租戶因抗拒和憂慮評估租金增長而不理解配合實地查勘工作，導致無法進入估價對象內部實地查驗，因此實地查勘工作異常龐大且艱巨。

3、實踐對策和建議

3.1認真理清估價對象狀況

對租約關系的考慮，是房地產租賃價格評估的一個重要特點[2]。直管公房非住宅租金評估在估價目的既定的情況下，理清估價對象狀況尤其是租約條件是界定價格內涵的關鍵。我們在評估直管公房非住宅租金價格時，一（下轉34頁）（上接32頁）方面關注直管公房非住宅本身區位、實物因素的影響，同時更加注重對權益狀況特別是租約條件的掌握和判斷。對權益狀況和租約條件的清查主要是廣泛收集權屬證書、原始賬冊和租賃合同，每套房地產均進行圖、表、卡、冊多方核對，力求做到權屬清晰、賬實相符，同時與管理單位和承租人溝通核實租金水平、租期、支付形式、雙方權利義務等租約條件，全方位摸清估價對象狀況，為價值內涵界定奠定堅實的基礎。

3.2組合應用多種方法評估核驗

在直管公房非住宅租金評估中，估價方法選用不僅僅局限于方法定義的范圍，我們更注重估價方法的原理，采用一種或幾種估價方法進行測試和核驗。在租賃市場公開、租賃信息充分，具備采用比較法評估條件時首選比較法，并重點關注租約條件、稅費負擔等方面的調整比較;而對于大面積整租、歷史建筑或非標準房產等難以找到適合的案例，則考慮收益法和成本法測算。在三種常用評估途徑之外創新性的探索嘗試采用了收益剩余法、特征價格法進行評估測算或輔助驗證。比如對具有開發潛力且開發完成后收益水平市場公開的情況下采用收益剩余法，以承租者角度從經營承租房地產所收入中掃除必要的經營費用以及承租者要求的合理利潤以其余額測算租賃價格;又如對局部分布較為集中、狀況相似的直管公房非住宅，采用特征價格法進行批量評估房屋租金，將其結果用于輔助驗證其他方法評估結果。

3.3加強估價新技術新方法的應用

為破解實地查勘工作龐大而艱巨的問題，我們重點加強了新技術、新方法在房地產估價中的應用。首先是全流程數據化、可視化項目管理，項目評估工作依托沈陽市房地產基礎數據庫和智估中房智能輔助估價系統，在基礎系統平臺上增加中間層和應用層實現對直管公房非住宅基礎信息、交易案例、評估參數等進行全程數據化管理，并采用評估報告輔助編制模塊和WEBGIS實現估價結果可視化功能。其次借助無人機平臺實現對大批量估價對象的輔助查勘，尤其是針對無法進入場地內部分估價對象的輔助查勘，效果十分顯著。再次是綜合運用GIS和GPS技術科學規劃實地查勘路線，實現最優查勘路徑設計，同時采用移動查勘手機APP軟件，實現查勘數據和基礎數據、項目管理系統的實時交互。新技術、新方法的應用優化了直管公房非住宅租金評估項目管理作業流程和作業方式，極大的提高了項目實地查勘和工作效率。

結語：

直管公房作為國有資產管理的一種特殊形式，在經濟社會發展中仍有其存在的作用和價值。隨著新時代的改革發展，傳統直管公房非住宅管理模式正向市場化、專業化轉變，從而為房地產估價行業帶來新的市場機會和客戶對象，估價機構和估價師應在實踐中積極探索直管公房非住宅估價技術的細化與提升，為客戶提供優質專業的服務，為新時代直管公房管理體制機制改革創新發展做出應有的貢獻。

參考文獻：

[1]鞠順利.直管公房管理面臨的問題及解決思路[J].中國房地產業，2015（Z2）：194.

[2]王洪明.房地產租賃價格評估問題綜述[J].中國房地產估價與經紀，2017（3）：23-32.

[3]柴強.重視并做好估價對象實地查勘工作[J].中國房地產估價與經紀，2020（3）：45-48.

作者簡介：

鄭劉平，男，1987年9月生，江西武寧人，碩士，經濟師，主要從事土地與房地產估價研究和實務工作。