淺析我國商業地產融資工作存在的問題和對策

楊喬盛

摘 ?要：商業地產是我國經濟體系中不可或缺的組成部分，對國家經濟發展做出了重大貢獻。對于商業地產而言，由于其存在重資產、高資金需求的行業特征，因此對于融資的需求也同樣較高，但是在目前我國商業地產的融資工作中仍然存在著融資渠道單一、融資工具創新不足、政策指引程度不足等一系列問題，應當通過推行多元化的融資模式、創新融資工具以提升融資效率、健全法律法規指引等手段予以優化改進。

關鍵詞：商業地產;企業融資;財務管理

一、引言

近年來，隨著我國各行各業的迅猛發展，企業數量增長迅速，對商業用地的需求不斷增加，我國商業地產行業也隨之得到了飛速發展，城市商業地產的租賃和配套服務已經成為現階段我國經濟社會中不可或缺的一個重要組成部分。對于商業地產而言，由于其本身仍然屬于房地產板塊，對土地和房產有重度依賴，存在重資產、高資金需求的行業特征，因此對于融資的需求也同樣較高，但是在目前我國商業地產的融資工作中，由于種種原因仍然存在著一些問題，可能制約到商業地產融資活動的開展，必須得到行業的重點關注。

二、我國商業地產融資工作存在的問題

從現階段我國商業地產融資的現狀上看，其整體融資的管控工作仍然存在著一定問題，可能會對行業的融資工作帶來一定影響。具體來看主要包括以下幾點。

（一）融資渠道單一

融資手段單一是目前我國商業地產在融資實踐工作中存在的較為突出的缺陷之一。盡管我國商業地產行業應用了多種前文所述的融資手段，但是從總量上看銀行貸款占比仍然居高不下，特別是對于部分規模相對有限的中型商業地產企業而言，其缺乏在資本市場上市的實力，自有資金又相對有限，難以應付房地產建設開發所需要的巨額資金，因此銀行融資就自然成為了其主要依賴的融資手段。但是片面依賴銀行融資的劣勢顯而易見：國家政策的變化可能會給銀行融資政策和額度帶來巨大影響，一旦行業發生變化，這部分企業將會難以從銀行處獲得持續性的資金支持。

（二）融資工具創新不足

融資工具的創新程度不足也是我國商業地產融資工作存在的一項主要問題。多年以來，我國金融界和商業地產行業對融資工具的更新換代工作相對落后，沒有形成多元化規范化的金融工具體系，銀行對融資工作存在一定的壟斷，第三方金融機構發展仍然不完善，導致了市場上的金融產品仍然以銀行信貸為主，雖然房地產產業基金、信貸資產證券化等金融產品也已經在一定程度上投入了使用，但整體仍然處于試點階段，商業地產企業對其認識程度嚴重不足。同時，現階段我國的房地產產業基金、信貸資產證券化等金融產品主要采取了英美國家的模式，缺乏足夠的本地化創新和改造，也影響到了國內商業地產行業的資金募集工作。

（三）政策指引程度不足

國家政策的指引程度不足也是目前商業地產行業融資工作存在一定缺陷的原因之一。具體來看，這一問題主要體現在現代化金融工具，比如房產信托等工具的使用上。現階段我國在金融相關法律法規上的不完整導致了針對信托等融資手段的規范不全面，很容易出現相關金融風險。此外房地產行業法律體系、稅收制度、輔助機構等方面的建設尚不夠完善，產業基金法尚未出臺，基金行業、證券市場法律法制還不規范，嚴重影響了各種房地產融資工具在中國的發展。

三、我國商業地產融資工作問題的對策

（一）推行多元化的融資模式

商業地產企業應自主的尋求新的融資渠道，構建多元化的融資體系，避免銀行貸款的單一渠道給企業融資帶來的不確定性。具體來看這一對策主要包括兩個方面，一是不斷減少企業對銀行融資的依賴程度，增加企業自有資金在整體資金需求中的占比。商業地產企業在進行投資建設之前，應當謹慎審視自身的融資比例情況，如果要進行銀行融資的，應當對自身已有的貸款總量、還款時間和財務成本進行精細化計算，避免融資成本對自身現金流產生影響，也避免因為出現集中還款情況而給企業資金帶來壓力。二是應當繼續強化資本市場的融資規模和能力。要促進房地產金融一級市場的進一步發展。監管部門可以適當降低房地產企業上市融資的門檻。同時應積極培育企業債券市場，適當放寬對房地產企業債券的發行主體、融資項目和利率等條件，為房地產業通過債券融資創造良好的條件。

（二）創新融資工具以提升融資效率

發達的資本市場將為房地產融資提供形式多樣的金融工具，房地產證券化是未來融資工具創新的方向。房地產證券化是指把投資金額大、投資回收期長、流動性較低的、非證券形態的房地產的投資轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使投資人與房地產投資標的物之間的物權關系轉化為有價證券形式的股權和債權。房地產證券化能將價值量大的房地產動產化、細分化，在不喪失房地產產權的前提下，將其資產化、流動化，利用證券市場的功能，實現房地產的資本大眾化和經營專業化的目標。

（三）健全法律法規指引

有效的政府法律法規指引是對商業房地產融資工作進行進一步規范和推進的有效手段。為此，首先政府應當對產業基金法進行進一步的更新完善，以有效的法律法規引導民間集資工作，避免因為缺乏規范而出現詐騙等行為，給金融市場帶來不穩定因素。其次，政府應該通過不斷的創新工作，對相關行業發展政策進行適當的調整，比如根據現階段我國商業地產發展的速度，對房地產信托計劃的發行年限和發行數量進行適當調整，使其能夠滿足越來越高的商業房地產企業融資需求。最后，政府還應當進一步嚴格金融市場上違法違規的成本。目前我國金融界特別是證券市場上，企業違規的處罰力度仍然較輕，導致上市公司財務舞弊、操縱股價、金融詐騙等行為屢見不鮮，為此證監會等政府機構應當加大打擊力度，嚴重時可對相關負責人入刑，從而規范金融市場的運行。

四、結論

商業地產是我國經濟體系中不可或缺的組成部分，對國家經濟發展做出了重大貢獻。商業地產對于融資的需求也同樣較高，但是在目前我國商業地產的融資工作中仍然存在著融資渠道單一、融資工具創新不足、政策指引程度不足等一系列問題，應當通過推行多元化的融資模式、創新融資工具以提升融資效率、健全法律法規指引等手段予以優化改進。

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