新租賃準則對企業財務的影響分析及運用

摘 要：新租賃準則的施行，徹底改變了以長期經營租賃業務為主業的企業會計核算及報表列報。為了讓非財務人員更容易理解和運用新租賃準則，更好地結合可操作性提出業務優化方案，通過分析新租賃準則對利潤、資產負債等企業重要財務指標的影響，結合重點關鍵要素提出合理的意見，避免因業務理解與財務核算差異而導致的決策偏差。

關鍵詞：古城鎮 ;新租賃準則; 經營租賃 運用

2021年，浙江省發展改革委、省建設廳發布的《浙江省新型城鎮化發展“十四五”規劃》，規劃在2021—2025年期間，全省聚焦歷史文化、經濟發展和社會民生三大領域，高標準布局建設一批規劃千年古城。同時省發展改革委、省委宣傳部發布的《浙江省文化改革發展“十四五”規劃》也指出要推出一批古城、古鎮和古村旅游目的地。而后省發改委先后公布了兩批次的千年古城復興試點建設名單。至此，迎來了古城鎮商業運營的新發展階段。

一、古鎮運營租賃業務案例

案例：A古鎮運營公司為國有企業，主要業務為當地縣城古鎮古城街區商業運營。A古鎮街區商鋪產權所有人及出租人為縣政府，承租人及使用權人為A運營公司。雙方簽訂合作協議，縣政府授權A運營公司負責該古鎮街區的獨家商業運營，運營期限10年，自2022年1月1日至2031年12月31日，A運營公司每年年末支付租金，租金按照建筑面積乘以單價計算，并給與前三年免租金的優惠政策。

經研究及測算，A運營公司計劃將上述古鎮街區商鋪出租，以在運營10年期間獲取租金收入，按照運營部的測算結果顯示，認為前三年為免租期，沒有租金費用，該項目能夠在第一年就能實現盈利目標。但財務部測算的結果顯示，前兩年項目均會虧損，直至第三年才能開始盈利。上述測算的巨大差異，直接影響公司各類決策，包括租金定價、后續投入等。其產生如此大根本差異的原因均在于對企業會計準則的運用及理解。

二、新租賃準則的主要變化及影響

2018年，財政部發布《企業會計準則第21號——租賃》（以下簡稱“新租賃準則”），自2021年1月1日起所有企業都要相應參照施行。新租賃準則修訂的核心目的是為了全面及真實地反映企業因租賃業務而產生的權利和義務，避免表外融資潛在風險。主要變化是將長期租賃（不包括租賃期不超過12個月的租賃及低價值資產租賃）業務都要計入資產負債表，無論是經營租賃還是融資租賃，這與之前經營租賃是出租人的資產，承租人不計入資產的做法存在本質上的改變，對于非財務專業人員，在理解上更加困難。

而根據新租賃準則的應用，會在前期對公司利潤造成一定程度的侵蝕，同時增加公司的資產總額、負債總額，對輕資產運營公司來說，會產生關鍵財務指標的不利影響，包括資產負債率增加，從而對公司償債能力影響，短期內對公司想要通過融資進而擴大發展經營的目標產生不利影響。

三、案例的具體分析

（一）租賃的識別、確認和計量

租賃，是指在一定期間內，出租人將資產的使用權讓與承租人以獲取對價的合同。根據租賃的定義及識別方式，上述案例適用新租賃準則。

租賃期開始日，承租人應當對租賃確認使用權資產和租賃負債。本案例中，租賃期開始日為2022年1月1日。

使用權資產，是指承租人可在租賃期內使用租賃資產的權利。在租賃期開始日，使用權資產應當按照成本進行初始計量。該成本包括：租賃負債的初始計量金額（租賃負債應當按照租賃期開始日尚未支付的租賃付款額的現值進行初始計量）;在租賃期開始日或之前支付的租賃付款額，存在租賃激勵的，扣除已享受的租賃激勵相關金額;承租人發生的初始直接費用;承租人為拆卸及移除租賃資產、復原租賃資產所在場地或將租賃資產恢復至租賃條款約定狀態預計將發生的成本。承租人后續應當參照《企業會計準則第4號——固定資產》有關折舊規定，對使用權資產計提折舊。

本案例下，不考慮到期后的續約，且A運營公司在租賃期屆滿時也無法取得租賃資產所有權，因此租賃期為10年。

1. “使用權資產”成本和“租賃負債”的初始計量金額

本案例中，1-3年為免租期，租賃付款額為0元，4-10年租賃付款額均為1000萬/年。

“使用權資產”成本=租賃負債的初始計量金額-租賃激勵+初始直接費用+復原成本（假設沒有租賃激勵、初始直接費用、復原成本）

租賃負債的初始計量金額=1000×5.03101=5，031.01萬元（是折現率取同期銀行貸款利率4.9%、10年期的年金現值系數）。

因此，“使用權資產”成本=5，031.01萬元。一般按照直線法計提折舊，每年折舊金額=5，031.01萬元/10年=503.10萬元。

2. 租賃負債及利息費用分攤

在2022年-2031年期間，按照4.9%利率計算租賃負債在租賃期內各期間的利息費用，并計入當期損益。

3. 利潤總額計算

公司根據年出租價格及出租率預估商鋪出租收入，并結合折舊費用、利息費用結果得出公司分年度的利潤總額。

2022年商鋪出租收入預計1124萬元，公司日常運營人工及活動成本為600萬元，按照運營部測算，營業利潤至少為524萬元。但2022年折舊費用+利息費用=503+247=750萬元，實際賬面利潤總額=1124-600-750=-225萬元，當年為虧損。

4. 對資產負債表的影響

對于輕資產運營公司，資產主要集中在貨幣資金，然而因為新租賃準則需要承租人將經營租入資產作為使用權資產，從而引起了資產負債的結構性變化，根據上述案例，A運營公司的簡化資產負債表如下。

根據上表可知，原本輕資產運營的A公司，資產負債率3%，2022年經營租賃業務之后，資產負債率上升到了78%，與新租賃準則將經營租賃本質上理解為是通過融資買入資產的籌資活動相一致。這就導致，短期內A公司可能無法再通過銀行融資等渠道獲得資金。

四、理解及運用

根據上述案例分析，反映了準則執行的各類不利結果，但財務從來不是讓非財務人員必須被動地去接受這個財務結果，而是探索如何協同各方專業能力更好地理解及運用這一規范，從而為企業經營提供決策依據。

第一，在建立合同契約之時，特別關注租賃期、租金支付方式這些條款對財務業績的可能影響。對于承租人而言，最重要的莫過于租賃費用的分期確認，而租賃費用在什么期間確認，按什么金額確認都要遵循基本確定的原則，對于無法確定的情況下，要堅持謹慎性原則。

1. 租賃期的重新評估及調整

租賃期是承租人有權使用租賃資產且不可撤銷的期間。有續租選擇權，即有權選擇續租該資產，且合理確定將行使該選擇權的，租賃期還包含續租選擇權涵蓋的期間。有終止租賃選擇權，即有權選擇終止租賃該資產，但合理確定將不會行使該選擇權的，租賃期包含終止租賃選擇權涵蓋的期間。發生承租人可控范圍內的重大事件或變化，且影響本公司是否合理確定將行使相應選擇權的，承租人對其是否合理確定將行使續租選擇權、購買選擇權或不行使終止租賃選擇權進行重新評估。

因此，可以利用租賃選擇權是否能合理確認這一要素來約定租賃期。以上述案例為準，可以與縣政府簽訂了為期5年的租賃協議，并約定擁有5年的續租選擇權。目前實務操作中，鑒于對續租年限和續租期內租金估計的不確定性，續租選擇權的判定按照實質重于形式的原則，除承租人對租入資產進行了重大裝修等特殊考慮因素，一般作為不能合理確定續租選擇權。上述案例即可以在前5年內分攤，租賃費用對利潤的影響減少。

2. 可變租賃付款額的條款設定

可變租賃付款額是指承租人為取得在租賃期內使用租賃資產的權利，向出租人支付的因租賃期開始日后的事實或情況發生變化（而非時間推移）而變動的款項。當可變租賃付款額取決于指數或比率時要計入使用權資產，包括與消費者價格指數掛鉤的款項、與基準利率掛鉤的款項和為反映市場租金費率變化而變動的款項等。

但當可變租賃付款額不取決于指數或比率，就可以不計入使用權資產。比如租賃協議中約定3年免租期后租金按照營業收入的一定比例確定，該種情況下，無法預估整個租賃期的租賃費用，只能在實際發生時計入當期損益，即不會在免租期計入租賃費用。

第二，非財務人員容易混淆的租賃業務會計與稅務處理，在實際操作中更要關注合同條款的變化對稅會的影響，當然差異是暫時的，在整個租賃期內，整體對業績的影響是一致的。

五、結語

古城鎮商業運營未來會更趨向于整體規劃、開發建設、多元經營、專業化管理一體化的運營思路，在沒有強大資金背景的前提下，初創期以輕資產運營為主，通過提供專業招商運營服務，獲取穩定持續的現金流，后續再進一步擴大經營多元化和開發建設投入，構建資金良性循環。這一過程需要財務人員結合業務做財務、財務成果反饋業務，這才是做企業財務管理更深遠的價值和意義。包含新租賃準則在內的企業會計準則不僅是對財務人員的要求，也是對非財務人員的考驗。

參考文獻：

[1] 財政部.企業會計準則第21號——租賃.財會[2018]35號，2018.12.7

[2] 魏榕芳，崔雯雯，聶晶晶，趙魯燕.實施新租賃準則的報表影響預估與合同應對[J].商業會計，2021（6）：46-47

[3] 楊小龍.文旅型特色小鎮運營模式創新研究-以烏鎮為例[D].北京交通大學，2021.

作者簡介：潘秀秀，女，1987年10月，浙江湖州，大學本科，會計師，企業財務管理，浙江省文化產業投資集團有限公司