房地產(chǎn)土建施工中進(jìn)度的控制及管理策略探究

鄧芬菲

（湖南建工置業(yè)投資有限公司，湖南 長(zhǎng)沙 410000）

在我國(guó)城市化進(jìn)程逐漸加快的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)土建施工也得到了進(jìn)一步的發(fā)展。由于房地產(chǎn)土建工程的施工工程量較大，并且建設(shè)環(huán)境相對(duì)較為復(fù)雜，需要從技術(shù)和管理兩個(gè)方面對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行有效的控制。本文針對(duì)房地產(chǎn)土建施工中進(jìn)度的管理和控制進(jìn)行了技術(shù)和管理層面的研究，對(duì)于今后土建施工進(jìn)度控制的完善有著一定的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

1.影響房地產(chǎn)土建施工進(jìn)度的主要因素

資金因素方面，房地產(chǎn)行業(yè)的土建工程項(xiàng)目因其規(guī)模相對(duì)巨大，需要海量的資金投入方可保障工程的順利施工，故此資金因素便成為了土建施工進(jìn)度影響的第一要素。就目前的情況來(lái)看，絕大部分施工建設(shè)企業(yè)在施工過(guò)程中往往會(huì)因?yàn)橘Y金不充足的影響，而出現(xiàn)放緩施工，甚至于暫停施工的問(wèn)題。施工資源供應(yīng)因素方面，與工程建設(shè)有關(guān)的資源供應(yīng)同樣也會(huì)對(duì)工程施工進(jìn)度產(chǎn)生一定的影響，一旦建設(shè)單位未能根據(jù)工程的實(shí)際建設(shè)進(jìn)度及時(shí)給予對(duì)應(yīng)的資源支持，工程建設(shè)就會(huì)缺乏足夠的材料支撐，必然會(huì)帶來(lái)土建施工的進(jìn)度放緩，甚至于暫停現(xiàn)象。除此之外，人力資源作為工程建設(shè)中不可或缺的重要基礎(chǔ)資源，也是施工進(jìn)度影響的重要因素。技術(shù)因素方面，就目前的情況看來(lái)，由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部的結(jié)構(gòu)復(fù)雜性以及功能需求之間存在著較大的差異，這也就導(dǎo)致工程建設(shè)所需要的施工技術(shù)存在一定的不同。企業(yè)在編制土建工程施工進(jìn)度計(jì)劃的過(guò)程中，需要在全面科學(xué)評(píng)估工程施工難度及工程重點(diǎn)部分的前提下，編制出科學(xué)合理的進(jìn)度計(jì)劃，并以此作為施工進(jìn)度掌控的重要參考。但由于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)忽視施工之前的工程勘察工作，導(dǎo)致進(jìn)度計(jì)劃的編制與施工難度之間存在著脫節(jié)現(xiàn)象，必然會(huì)帶來(lái)施工進(jìn)度放緩問(wèn)題。人為因素方面，這里所指的人為因素是指參與到土建工程施工建設(shè)中的全體工作人員出現(xiàn)了人為的工作失誤，從而導(dǎo)致工程建設(shè)變緩或者暫停，這種因素本質(zhì)上是可以通過(guò)管理措施的制定以及落實(shí)進(jìn)行規(guī)避。

2.現(xiàn)代技術(shù)措施在房地產(chǎn)施工進(jìn)度控制、管理中的應(yīng)用分析

2.1 BIM技術(shù)的應(yīng)用

BIM技術(shù)作為當(dāng)下土建施工中應(yīng)用最為廣泛的技術(shù)類(lèi)型，在施工進(jìn)度控制、管理中發(fā)揮著十分重要的作用，具體的過(guò)程如圖1所示。

圖1 BIM技術(shù)施工進(jìn)度管理流程

土建施工進(jìn)度控制中引入BIM技術(shù)，需要將其他以IFC標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)的3D模擬系統(tǒng)中，將工程項(xiàng)目的3D模型導(dǎo)入到BIM軟件系統(tǒng)中，并結(jié)合工程各部分的尺寸數(shù)據(jù)形成完善的工程3D工程模型。此后，便可借助WBS將整體的工程結(jié)構(gòu)分解為整體工程、單項(xiàng)工程、分部工程、分項(xiàng)工程、分段工程等節(jié)點(diǎn)，經(jīng)過(guò)軟件自動(dòng)生成WBS樹(shù)狀結(jié)構(gòu)，在總體施工進(jìn)度計(jì)劃分配到每一個(gè)節(jié)點(diǎn)之后，進(jìn)度計(jì)劃便創(chuàng)建完成，這也是施工的過(guò)程模型。最后便可使用BIM技術(shù)系統(tǒng)的鏈接工具將兩個(gè)模型進(jìn)行關(guān)聯(lián)便可得到建筑工程的4D模型。模型建立完成之后，便能夠直接在施工進(jìn)度管理中應(yīng)用，首先便能夠?qū)崟r(shí)集成施工數(shù)據(jù)和管理信息，為了有效管理實(shí)體工程模型中結(jié)構(gòu)復(fù)雜的數(shù)據(jù)，一般都會(huì)采用模型對(duì)象封裝的方式，并配合面向?qū)ο蟮挠?jì)算方式，配合工程數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，實(shí)現(xiàn)高層次的數(shù)據(jù)管理。同時(shí)，由于BIM技術(shù)應(yīng)用下的工程建設(shè)模型將多個(gè)部門(mén)的信息集成到同一個(gè)信息平臺(tái)上，也為參與工程建設(shè)的各個(gè)部門(mén)之間的信息互通、相互協(xié)作提供了絕佳的平臺(tái)，保障各部門(mén)都能?chē)?yán)格遵循之前的施工進(jìn)度計(jì)劃落實(shí)工作。在采集工程施工進(jìn)度數(shù)據(jù)之后，便可借助施工過(guò)程的4D進(jìn)度模擬，實(shí)現(xiàn)整個(gè)土建施工過(guò)程中可視化模擬，如此一來(lái)，各部門(mén)只需要在指定施工對(duì)象之后，選擇相應(yīng)的顯示時(shí)間，系統(tǒng)便能夠從施工進(jìn)度出發(fā)生成當(dāng)下施工狀態(tài)的三維立體圖像，做到在實(shí)時(shí)收集工程量的同時(shí)，配合勞力、材料等資源的信息，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)土建施工的過(guò)程及其進(jìn)度，在發(fā)現(xiàn)施工進(jìn)度和原計(jì)劃工程模型出現(xiàn)差異的時(shí)候，管理人員便可在調(diào)取各項(xiàng)數(shù)據(jù)的前提下，找出影響施工進(jìn)度的因素，第一時(shí)間解決相應(yīng)問(wèn)題。

2.2 PMBOK技術(shù)的應(yīng)用

目前，信息技術(shù)和建筑行業(yè)結(jié)合越發(fā)深刻，除去人們最為熟知的BIM技術(shù)，PMBOK技術(shù)作為信息技術(shù)發(fā)展中用于項(xiàng)目進(jìn)度管理又一技術(shù)產(chǎn)物，同樣可以在房地產(chǎn)土建施工中發(fā)揮巨大的作用。對(duì)于PMBOK技術(shù)系統(tǒng)在土建施工進(jìn)度控制的應(yīng)用，具體可以分解為如下過(guò)程：第一，施工進(jìn)度的規(guī)劃管理。簡(jiǎn)單而言，這一過(guò)程就是針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的規(guī)劃、編制、管理、執(zhí)行、控制制定政策、程序，借助專(zhuān)家判斷、數(shù)據(jù)分析、會(huì)議三項(xiàng)工具、技術(shù)，能夠在全面收集工程資源、質(zhì)量、工期等數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，選擇最為合理的施工進(jìn)度計(jì)劃。第二，定義活動(dòng)。可以借助滾動(dòng)式規(guī)劃技術(shù)，對(duì)近期內(nèi)需要完成的施工工作作出詳細(xì)規(guī)劃，并從較高層次上對(duì)未來(lái)的施工工作進(jìn)行粗略規(guī)劃。第三，活動(dòng)順序的排列。在確定工程施工活動(dòng)順序的過(guò)程中，可以通過(guò)使用緊前關(guān)系繪圖方式，將活動(dòng)的實(shí)施順序進(jìn)行顯示，圖紙中會(huì)展示如圖2所示的依賴、邏輯關(guān)系。其中的FS是只有在完成緊前活動(dòng)，緊后活動(dòng)才能開(kāi)始的一種邏輯關(guān)系，F(xiàn)F則是在緊前活動(dòng)完成之后，緊后活動(dòng)方能完成的邏輯關(guān)系，SS則是緊前活動(dòng)開(kāi)始后，緊后活動(dòng)開(kāi)始的邏輯關(guān)系，SF是完成緊前活動(dòng)開(kāi)始之后，緊后活動(dòng)才能完成的一類(lèi)邏輯關(guān)系。在完全明確依賴關(guān)系，并整合完成之后，則需要確定提前和滯后量。第四，活動(dòng)持續(xù)時(shí)間估算。這一環(huán)節(jié)便是在專(zhuān)家判斷、決策等工具技術(shù)的幫助下，將工程建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)參數(shù)和相似工程的歷史參數(shù)作為基礎(chǔ)，對(duì)成本投入或者是某一階段的施工活動(dòng)持續(xù)時(shí)間做出合理的估算，并以此作為施工進(jìn)度控制及優(yōu)化的數(shù)據(jù)支撐。第五，進(jìn)度計(jì)劃的制定。這一環(huán)節(jié)可以使用關(guān)鍵路徑法在已經(jīng)制定的工程施工進(jìn)度模型中對(duì)最短工期進(jìn)行估算，并以此為基礎(chǔ)確定邏輯網(wǎng)絡(luò)路徑上的施工進(jìn)度靈活性，能夠?qū)⑷渴┕せ顒?dòng)的最早、最晚的開(kāi)始和結(jié)束時(shí)間全部計(jì)算出來(lái)，最終制定出進(jìn)度范圍波動(dòng)合理的施工進(jìn)度計(jì)劃。

圖2 緊前關(guān)系示意圖

3.房地產(chǎn)土建施工進(jìn)度控制、管理中的其他輔助策略

3.1 施工進(jìn)度計(jì)劃和控制細(xì)則的完善

對(duì)于一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目而言，由于其所需建設(shè)工期時(shí)間頗長(zhǎng)，且包含了數(shù)量較多的單項(xiàng)工程，需要有一個(gè)總體的承包單位在全面把控項(xiàng)目的前提下，將之劃分為多個(gè)部分，分別交給專(zhuān)業(yè)分包和勞務(wù)分包單位落實(shí)施工工作。這就要求各個(gè)單位的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要從其負(fù)責(zé)的工程建設(shè)部分出發(fā)，制定出合理的進(jìn)度計(jì)劃，并將之上報(bào)給總承包單位的技術(shù)負(fù)責(zé)人之后進(jìn)行確認(rèn)，隨后由監(jiān)理單位的總經(jīng)理工程師進(jìn)行審核，以便保障施工進(jìn)度計(jì)劃在滿足施工質(zhì)量要求的同時(shí)，預(yù)留出有效處理突發(fā)狀況的事件以及工程返工時(shí)間。各方施工承包單位需要從自身的實(shí)際施工能力出發(fā)，遵照通過(guò)審核的施工進(jìn)度計(jì)劃，制定出完善的進(jìn)度控制細(xì)則，這項(xiàng)工作需要企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督控制部門(mén)負(fù)責(zé)，這意味著細(xì)則的制定可以將土建施工的項(xiàng)目建設(shè)流程和建設(shè)實(shí)現(xiàn)兩個(gè)方面作為出發(fā)點(diǎn)，其目標(biāo)主體為施工人員的職責(zé)分工，并且需要將技術(shù)實(shí)施、組織構(gòu)建、成本控制等具體措施進(jìn)一步進(jìn)行完善。

3.2 施工材料的嚴(yán)格控制

目前，施工建設(shè)企業(yè)內(nèi)部很有可能存在著部分采購(gòu)人員工作責(zé)任心不足，經(jīng)驗(yàn)不足或出于謀取個(gè)人私利的目的，選擇質(zhì)量不符合工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)材料。這些問(wèn)題不但會(huì)帶來(lái)施工材料采購(gòu)成本超出預(yù)算，同時(shí)加大了施工質(zhì)量不滿足當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。這也就意味著施工建設(shè)企業(yè)必須要強(qiáng)化對(duì)于采購(gòu)工作人員的定期培訓(xùn)，幫助其在高度責(zé)任心的影響下，通過(guò)反復(fù)對(duì)比多家廠商的產(chǎn)品質(zhì)量，選擇最為合理的施工建設(shè)材料。監(jiān)測(cè)和倉(cāng)儲(chǔ)部門(mén)也需要在施工材料到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)之后進(jìn)行抽樣檢測(cè)，保障施工建設(shè)材料能夠符合工程建設(shè)的有關(guān)要求。倉(cāng)儲(chǔ)部門(mén)也需從施工建設(shè)材料存儲(chǔ)環(huán)境要求出發(fā)，選擇合理的倉(cāng)儲(chǔ)環(huán)境并定期進(jìn)行巡視，以此避免因?yàn)閮?chǔ)存環(huán)境不當(dāng)帶來(lái)的施工建設(shè)材料質(zhì)量下降問(wèn)題。

4.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)在謀求健康持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，必須要從施工進(jìn)度的控制和管理入手，進(jìn)一步拓寬自身的利潤(rùn)空間，當(dāng)下，各類(lèi)現(xiàn)代技術(shù)的發(fā)展為房地產(chǎn)土建施工的進(jìn)一步控制提供了必要的技術(shù)支撐，諸如BIM技術(shù)等都是應(yīng)用較為廣泛的技術(shù)類(lèi)型。為了進(jìn)一步發(fā)揮現(xiàn)代技術(shù)在施工進(jìn)度控制中的效果，施工建設(shè)企業(yè)需在進(jìn)一步完善施工進(jìn)度總體計(jì)劃和控制細(xì)則的前提下，針對(duì)施工建設(shè)材料質(zhì)量以及施工技術(shù)交底工作的落實(shí)作出進(jìn)一步優(yōu)化。