房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險與對策分析

陳若瓊 李松青

摘 ?要：近年來，人們住房需求的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷上升。我國的房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，豐厚的資金是其良好運(yùn)營的基礎(chǔ)，由于行業(yè)特殊性，其經(jīng)營模式是以負(fù)債經(jīng)營為主。債務(wù)規(guī)模龐大，雖能為企業(yè)帶來大量資金，但也伴隨著經(jīng)營風(fēng)險。該文以房地產(chǎn)企業(yè)——萬科企業(yè)股份有限公司為例，探討房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營及其面臨的風(fēng)險，對如何應(yīng)對這些風(fēng)險提出相應(yīng)的保護(hù)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?負(fù)債 ?負(fù)債經(jīng)營 ?風(fēng)險

中圖分類號：F230 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3791（2021）04（c）-0108-05

Debt Management Risks and Countermeasure Analysis in Real Estate Industry

—A Case Study of China Vanke Co.，Ltd.

CHEN Ruoqiong ?LI Songqing

（Business School of Hunan Agricultural University， Changsha， Hunan Province， 410128 ?China）

Abstract： in recent years， the increasing demand for housing has led to the rising status of the real estate industry in China's national economy. China's real estate industry belongs to the capital intensive enterprises， rich capital is the basis of its good operation， due to the particularity of the industry， its business model is based on debt management. The huge scale of debt can bring a lot of funds to the enterprise， but it is also accompanied by operational risks. Based on the real estate enterprises， China Vanke Co.，Ltd.， as an example， discuss the indebtedness of real estate enterprises and its risks， how to deal with these risks related to the protection measures are put forward.

Key Words： Real estate enterprises; Liability; Liability management; Risk

1 ?理論概述

負(fù)債經(jīng)營是指企業(yè)借助銀行貸款、發(fā)行債券、租賃或者商業(yè)信用等方式來為企業(yè)籌資，保障企業(yè)的正常運(yùn)營，是為謀取利潤而承擔(dān)的需要償還債務(wù)的責(zé)任義務(wù)，籌資可以更好地支持生產(chǎn)經(jīng)營活動，利用杠桿效應(yīng)來發(fā)揮資源最大合理化實現(xiàn)其價值的經(jīng)濟(jì)行為。

1.1 負(fù)債經(jīng)營的資金成本具有時間價值

貨幣具有間價值。在負(fù)債經(jīng)營中，企業(yè)所能取得的資金成本金額與該資金的占用時間（借款期限）成正比。簡而言之，資金占用的時間越久，資金成本就隨之變高。

1.2 負(fù)債的清償預(yù)期會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)

有息負(fù)債存在的最重要的問題就是有償還期限，當(dāng)負(fù)債的規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)將隨之面對較大的償債金額，此時，可能會影響企業(yè)的正常運(yùn)營，資金的利用價值會降低，這種情況下很可能會使得經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)，從而產(chǎn)生不利影響。

1.3 負(fù)債經(jīng)營的收益與風(fēng)險并存

收益的多少是通過比較債務(wù)成本與資金利潤的差額得出，高收益面臨高風(fēng)險，但如果企業(yè)要想提升自身的獲利能力，就不得不面臨更高的風(fēng)險。如上所述，就會承擔(dān)一定的償債風(fēng)險，負(fù)債過多，也會引起利益相關(guān)者的質(zhì)疑與不信任的風(fēng)險。

1.4 負(fù)債經(jīng)營為企業(yè)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng)

財務(wù)杠桿是由于負(fù)債利息的緣故，將會導(dǎo)致在普通股中，每股利潤的變動幅度會大于息稅前利潤的變動幅度，企業(yè)的目的是想以杠桿的形式來進(jìn)一步提升權(quán)益資本的收益。財務(wù)杠桿系數(shù)具有較高的主觀調(diào)整及決策程度，通過理性配比資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)[1]，調(diào)整負(fù)債比率，使得收益能覆蓋風(fēng)險帶來的影響，從而提高每股收益。

2 ?企業(yè)概述

1984年成立的萬科企業(yè)股份有限公司，其成立的初始階段的主要業(yè)務(wù)是進(jìn)出口貿(mào)易，順應(yīng)時代發(fā)展和良好的市場機(jī)遇，在成立4年后開始走多元化的發(fā)展道路，進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，通過豐厚實力與市場上積累的優(yōu)良口碑，在目前萬科企業(yè)已經(jīng)成為了我國房地產(chǎn)行業(yè)中的佼佼者。

在我國，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn)是資金的需求量龐大，據(jù)此負(fù)債經(jīng)營就成為了房地產(chǎn)企業(yè)最為常見的經(jīng)營模式。人們對住房需求的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)為了順應(yīng)市場需要進(jìn)一步擴(kuò)大增長規(guī)模，那么大量的資金支持是必不可少，這就導(dǎo)致了該行業(yè)的負(fù)債的規(guī)模在持續(xù)的增加[2]。不論是初始投資階段需要大量的資金獲取土地，還是項目進(jìn)行中的規(guī)劃設(shè)計、工程施工等以及竣工后的宣傳等，都需要投入不少的資金。根據(jù)2019年的相關(guān)信息顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)的三大公司——碧桂園、中國恒大以及萬科的總負(fù)債合計已經(jīng)高達(dá)5萬億元之多[3]。

3 ?萬科企業(yè)負(fù)債經(jīng)營分析

通過表1可以看到，從2016—2019年，固定資產(chǎn)在增長，萬科企業(yè)的規(guī)模在不斷拓寬。流動資產(chǎn)的金額也在不斷上升，體現(xiàn)出公司的支付能力與變現(xiàn)能力是在逐步增加的，同時負(fù)債也是在不斷增加。到了2019年，萬科企業(yè)的負(fù)債總額增長到約14 594億元，是2016的2.18倍，債務(wù)規(guī)模增長速度較快。其中銀行貸款占主要部分。2017—2019年的銀行貸款金額分別為1 153.7億元、1 379.6億元、1 404.1億元，如此巨大的借款數(shù)額，自然是需要企業(yè)具備有足夠的現(xiàn)金流來保證償還其龐大的債務(wù)。

依據(jù)是否需要付息，將萬科的總債務(wù)可以劃分為有息負(fù)債和無息負(fù)債兩部分，其中有息負(fù)債金額在逐年攀升，數(shù)據(jù)顯示2018年的有息負(fù)債金額已高達(dá)2 612.1 億元。有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比率也達(dá)到17.10%，說明萬科在增大財務(wù)杠桿[4]。具體情況見表2、圖1。

選取了代表盈利能力的3項指標(biāo)：凈利潤、利潤總額和營業(yè)利潤，可以看出萬科企業(yè)的盈利能力是非常可觀的，而且呈現(xiàn)逐年增加的良好趨勢。具體情況見表3、圖2。

該文選取了幾個主要的財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，具體見表4。

（1）通常認(rèn)為，當(dāng)流動比率指標(biāo)值越接近于2時，速動比率的指標(biāo)值越接近于1時，企業(yè)既擁有良好的償還債務(wù)的能力，又擁有樂觀的流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。而萬科企業(yè)的這兩項指標(biāo)并沒有達(dá)到常規(guī)意義上的值。通過數(shù)據(jù)顯示，從2016—2019年，該企業(yè)的流動比率和速動比率指標(biāo)值都在下降，這是需要引起重視的，企業(yè)需增強(qiáng)短期償債的能力，避免償債困難影響正常運(yùn)行的風(fēng)險。

（2）資產(chǎn)負(fù)債比率，通常看來，當(dāng)企業(yè)該指標(biāo)處于40%～60%區(qū)間時，是認(rèn)為該企業(yè)處于理想水平的。但是根據(jù)房地產(chǎn)的行業(yè)特征，其平均資產(chǎn)負(fù)債水平較高[5]。萬科從2016—2019年4年間，其資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)都維持在80%以上，依次為80.54%（2016）年、83.98%（2017年）、84.9%（2018年）、84.36%（2019年），這就表明萬科的負(fù)債率在這4年中保持在很高的水平上，雖然通過舉債萬科籌集到了巨額的資金，但是不容忽視的是較高的資產(chǎn)負(fù)債率可能會導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈?zhǔn)艿秸叩挠绊懀瑥亩诔霈F(xiàn)清償負(fù)擔(dān)過大的問題。

（3）股東權(quán)益比率，該比率應(yīng)當(dāng)適中，維持在 50%左右，萬科企業(yè)的該項指標(biāo)過小，甚至難以達(dá)到20%，表示企業(yè)負(fù)債的確較為繁重，因此企業(yè)在獲得更多機(jī)會的同時也會從一定程度上削弱公司抵御外部風(fēng)險的能力。

（4）固定資產(chǎn)與股東權(quán)益比率，該指標(biāo)可以用以衡量公司財務(wù)結(jié)構(gòu)的是否穩(wěn)定。萬科該項指標(biāo)是遠(yuǎn)小于標(biāo)準(zhǔn)值1的，當(dāng)股東權(quán)益數(shù)額遠(yuǎn)大于固定資產(chǎn)數(shù)額時，表示固定資產(chǎn)所創(chuàng)造出來的價值較高，從一定程度上說明萬科的資本結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)健。

（5）利息保障倍數(shù)，該項指標(biāo)的值越大，說明企業(yè)有良好的收入獲利能力，那么對于債務(wù)的償還壓力就不會過大。萬科的利息保障倍數(shù)近幾年保持在6.8～9.5之間，說明萬科的償還債務(wù)的能力較強(qiáng)，因此從總體上來看，萬科整體的財務(wù)風(fēng)險是較低的。

綜合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及上述指標(biāo)的分析，不難發(fā)現(xiàn)，萬科企業(yè)的負(fù)債較為龐大，但是卻沒有明顯的債務(wù)危機(jī)標(biāo)志出現(xiàn)，同時其經(jīng)營狀況較為良好。透過萬科的高負(fù)債水平，可以看到：該企業(yè)在一定程度上可以有效地抓住投資時機(jī)，因為該企業(yè)有可觀的收入、良好的盈利能力以及償還債務(wù)的能力，可以在適當(dāng)時通過舉債進(jìn)一步擴(kuò)張業(yè)務(wù)，給了企業(yè)發(fā)展的緩和余地，也給企業(yè)提供了發(fā)展機(jī)會。發(fā)展壯大主營業(yè)務(wù)，加快存貨的周轉(zhuǎn)，提高了企業(yè)的償債能力，并且其獲利能力很有潛力，因此對于債務(wù)以及利息的償還是有足夠把握的。但負(fù)債經(jīng)營仍然存在較大的風(fēng)險，還因為國家宏觀政策的變化產(chǎn)生不同影響程度，因此企業(yè)還需要進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部的資金管理，合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，完善風(fēng)險預(yù)警[6]，預(yù)防經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)生。

4 ?萬科企業(yè)負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險分析

綜合上述分析，該文認(rèn)為萬科企業(yè)有著明顯的房地產(chǎn)行業(yè)特征，負(fù)債額巨大，目前經(jīng)營較為良好，但仍需要有風(fēng)險意識，避免陷入困境。應(yīng)從以下方面評估及正確面對風(fēng)險。

4.1 利率變動的風(fēng)險

利率的變動與籌資成本的變動有著直接的相關(guān)性。當(dāng)利率提高時，企業(yè)的債務(wù)資金成本會不斷增加，而利息費(fèi)用的增加會吞噬企業(yè)的利潤，償債負(fù)擔(dān)變得更加沉重，這時對流動資金需求會有所提升，當(dāng)現(xiàn)金流不足時，資金使用的靈活性下降，從很大程度上增加了財務(wù)風(fēng)險，因此萬科需要持續(xù)關(guān)注利率的變化。

4.2 償債風(fēng)險

萬科通過負(fù)債方式來籌得資金，這部分的資金帶來依法承擔(dān)按期還本付息的義務(wù)，若金額龐大會導(dǎo)致企業(yè)面臨較大的償債負(fù)擔(dān)，將會面對較高的財務(wù)風(fēng)險。此時，若經(jīng)營不善，例如：會在日常經(jīng)營過程中將出現(xiàn)企業(yè)的變現(xiàn)能力不足、財務(wù)狀況急轉(zhuǎn)直下等情況，企業(yè)此時將面臨無法及時償債的風(fēng)險，輕則影響企業(yè)的信譽(yù)，重則使得企業(yè)陷入困境直接要面臨破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險。

4.3 影響企業(yè)再籌資、有損企業(yè)信譽(yù)

萬科的負(fù)債比例過高，要具備更強(qiáng)的面臨風(fēng)險的能力和被拒絕提供資金支持的承受力。如果說在已經(jīng)有過籌資后萬科仍需要獲得資金的支持，要想再次通過舉債的方式來獲取資金，金融投資機(jī)構(gòu)的審核部門會更為嚴(yán)密嚴(yán)謹(jǐn)，對其資本結(jié)構(gòu)的合理性、盈利能力的高低、償債能力的高低等評價指標(biāo)將更為嚴(yán)苛和細(xì)致，會增加企業(yè)再籌資的難度和成本[7]。

4.4 財務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)

萬科不可以無限制地擴(kuò)大負(fù)債的規(guī)模，因為財務(wù)杠桿在一定情況下也會呈現(xiàn)出負(fù)效應(yīng)。獲取更高的回報收益，但是要注意適度原則，避免物極必反。一旦企業(yè)在經(jīng)營方面出現(xiàn)問題，在管理方面出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致企業(yè)的投資收益率要低于企業(yè)的負(fù)債利息率，會使得企業(yè)背負(fù)償還本金和償還高額利息兩座大山，此時企業(yè)極大可能需要動用自有資本進(jìn)行彌補(bǔ)[8]。

5 ?合理負(fù)債經(jīng)營的措施

5.1 確定企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的時間和數(shù)量

明確合理且有規(guī)劃地進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，確定企業(yè)在一定時期所需要的資金總額，在企業(yè)資金不足需要籌資的情況下，量體裁衣，確定好借款資金的使用時間，籌集到能讓企業(yè)正常運(yùn)行且有能力償還的債款。

5.2 建立有效的風(fēng)險防范機(jī)制

樹立風(fēng)險意識以及信用意識，培養(yǎng)風(fēng)險與誠信經(jīng)營的理念，避免為了追求高收入高利潤而肆意籌資舉債，避免盲目地負(fù)債經(jīng)營帶來更大的財務(wù)風(fēng)險[9]，使企業(yè)背上沉重的財務(wù)負(fù)擔(dān)。

5.3 優(yōu)化企業(yè)負(fù)債的結(jié)構(gòu)

確定合適且合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)，確定好最佳額度，把握好負(fù)債的比例，權(quán)衡好負(fù)債的期限。其中，屬于短期借款的金額要留出控制范圍，中長期的負(fù)債需合理進(jìn)行搭配，使得償還期分散，減輕到期還本的壓力。著力優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，在權(quán)益資本和債務(wù)資本間協(xié)調(diào)配置好一個適當(dāng)?shù)谋壤P(guān)系，與此同時，應(yīng)時刻關(guān)注金融市場、經(jīng)濟(jì)走向及匯率的變化情況。最后，由于企業(yè)的償債能力與資產(chǎn)流動性有著極為密切的聯(lián)系，因而企業(yè)很有必要盡可能地保持資產(chǎn)的高度流動性，這也是提高償債能力與抵御風(fēng)險能力的關(guān)鍵因素。

6 ?結(jié)語

常言道“無債一身輕”，但是對于公司來說，保持一定的負(fù)債率是公司良性運(yùn)營的標(biāo)志。企業(yè)合理地安排資本結(jié)構(gòu)，適當(dāng)?shù)呢?fù)債經(jīng)營可以獲取資金的支持，可以合理地運(yùn)用其杠桿原理，使產(chǎn)生的收益從一定程度上覆蓋利息的支出，就能為企業(yè)帶來盈利，從而提高企業(yè)的資金利用的價值以及升華財務(wù)管理的水平。尤其技術(shù)性負(fù)債、資金的注入能夠給技術(shù)升級、設(shè)備改造以及為企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大都提供了新鮮動力。當(dāng)然也需要重視的是，在負(fù)債進(jìn)行經(jīng)營的同時，管理人員也要關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流，保證企業(yè)有充足的流動資產(chǎn)在不影響正常經(jīng)營的情況下用以償還流動負(fù)債。

（1）在如今的企業(yè)經(jīng)營管理策略中，走負(fù)債經(jīng)營這條路可以很好地促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，該決策要貫徹落實在每一個環(huán)節(jié)，在整個經(jīng)營過程中都發(fā)揮作用。

（2）負(fù)債經(jīng)營對企業(yè)來說確實是一把“雙刃劍”，在豐厚的收益背后同時也蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險，企業(yè)須注重加強(qiáng)財務(wù)工作，提升企業(yè)運(yùn)營安全，培養(yǎng)管理層及員工的風(fēng)險意識，研究和制定適合自身企業(yè)特色且可行性高的風(fēng)險控制策略，建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，提高抵抗風(fēng)險的能力。

（3）負(fù)債經(jīng)營過程中要合理開展籌資，科學(xué)地分析評估，拒絕企業(yè)追求短期利益而產(chǎn)生過度負(fù)債，降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。從實際情況出發(fā)，以利潤最大化為目標(biāo)，通過分析企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)，合理調(diào)整與管控資本結(jié)構(gòu)，籌資方式多樣化，利用多種渠道、多種方式來滿足企業(yè)的資金需求。負(fù)債經(jīng)營用得好，不僅可以使得企業(yè)獲得豐厚的回報，還可以在市場上提高企業(yè)的競爭力。

參考文獻(xiàn)

[1] 涂君.企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的利弊及對策分析[J].經(jīng)濟(jì)師，2020（10）：280-281.

[2] 齊興娜.房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險與對策研究[J].企業(yè)改革與管理，2021（4）：221-222.

[3] 梁媛媛.房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險及其防控措施[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2020（26）：25-26.

[4] 方重，陳盼盼，劉子培.上市公司債務(wù)風(fēng)險探析與對策[J].清華金融評論，2017（6）：84-88..

[5] 張曉紅.房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險與對策[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2021（1）：12-13.

[6] 鄧茹月.我國房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資風(fēng)險研究——以某某地產(chǎn)為例[J].財會學(xué)習(xí)，2019（12）：216-217.

[7] 譚笑芬.企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的探索與思考[J].大眾投資指南，2020（11）：54-55.

[8] 王博.高負(fù)債經(jīng)營下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)杠桿效應(yīng)及財務(wù)風(fēng)險研究[D].內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)，2020.

[9] 葉陳毅，管曉，楊蕾，等.企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險控制方略[J].財務(wù)與會計，2020（24）：74.

①作者簡介：陳若瓊（1996—），女，碩士在讀，主要從事財務(wù)與會計研究。

李松青（1967—），男，博士，教授，主要從事生態(tài)經(jīng)濟(jì)與管理、風(fēng)險投資與內(nèi)部控制研究。