淺析不動產登記測繪業務一體化

柴鵬義

【摘要】不動產登記測繪業務一體化對于提升不動產登記測繪工作效率、促進不動產登記測繪行業發展具有重要意義。本文著眼于不動產登記測繪實際情況，利用文獻分析、實踐調查方法，闡述不動產登記測繪業務內涵，分析不動產登記測繪業務一體化可行性，并提出幾點不動產登記測繪業務一體化實施策略，希望可以對業內起到一定參考作用。

【關鍵詞】不動產登記;測繪業務;一體化

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

不動產登記制度對于保護不動產權利人合法財產權具有重要意義，不動產登記制度落實效果體現了政府治理水平。在不動產登記工作中，應做好不動產權籍調查工作、不動產測量工作，測量工作占有基礎地位。在傳統不動產登記測繪業務開展中，分離的業務形式會影響不動產登記測繪業務質量與效率，而構建一體化模式，可以提升不動產登記測繪業務質量，并提高政府服務效率，促進政府職能轉變。

1、不動產登記測繪業務概述

1.1業務類型

1.1.1規劃測繪業務

規劃測繪業務主要包含基礎放線驗線測量工作、地形圖測繪工作以及規劃竣工測量工作等。利用規劃監督測量工作，可以檢驗建筑工程高度指標、平面位置指標、面積指標與規劃審批要求是否相符。規劃測繪業務內容涉及項目研究、項目設計階段的基礎地形圖測繪工作、施工放線測量工作、驗線測量工作以及驗收階段的竣工測量工作。

1.1.2國土測繪業務

在國土資源部門管理下，著眼于土地管理周期，可以開展國土測繪業務，開展基礎數據采集地籍測繪工作、不動產登記環節產權籍調查工作、用地審批環節土地勘測定界工作以及復核項目用地條件工作。

1.1.3房產測繪業務

房產測繪內容主要為實測房屋、預測房屋、測量變更、房地產圖繪制等，房產測繪工作是不動產登記重要內容。

1.2業務內容

工程項目建設完成后，為讓不動產得到合法利用，需做好不動產登記工作。建設工程測繪業務可以將數據信息基礎提供給不動產登記工作，在建設工程項目建設中，測繪業務主要環節為審批環節、施工環節、驗收環節。在審批設計過程中，根據施工許可證、測繪業務，可以確認具體勘測定界，充分利用土地使用現狀圖、地形圖、土地利用規劃圖、不動產權籍圖、地下管線圖，可以生成勘測定界圖、界址點坐標冊、勘測定界報告書等成果。在施工過程中，應做好不動產界址放樣、現場土方量測繪、建筑放線、驗線測量、基坑監測與沉降監測等測繪工作，利用測繪成果，可以匯總各個專項測繪報告;在竣工環節，在項目封頂到不動產登記過程中，應做好竣工測量、不動產測繪等工作，以得到界址點坐標冊、權屬圖、設計核實校準圖、驗線成果[1]。

2、不動產登記測繪業務一體化可行性分析

2.1數據采集執行標準

在地籍圖根控制精度方面，根據TD/T1001《地籍調查規程》要求，利用RTK圖根點測量的時候，需要通過校核有效性方法保證測量精度。各圖根點都需要經過兩次獨立觀測，并控制兩次測量平面較差在3cm以內，高程較差在5cm以內，圖根點高程、平面坐標為限差內平均值。CJJ/T73《衛星定位城市測量技術規范》要求控制點平面位置較差應在5cm以內。利用圖根導線開展測量工作中，在布設過程中，需保證每條支導線的總邊數在2條以內，總長度應在起算邊2倍以內，在CJJ/T8《城市測量規范》中，規定圖根支導線數量在4條以內。也就是說，RTK圖根點測量、圖根導線測量過程中，地籍測繪精度比行業內規范一般要求要高，因此在控制精度上具有可行性。在界址點精度方面，觀察解析法獲得界址點精度要求、坐標要求，可以發現一級界址點具有較高的精度要求，附著地物點采集精度要求也同樣較高，可以滿足等級測繪業務一體化開展。

2.2測繪業務建設時序

在一般建設工程項目施工中，就施工時序而言，不動產登記測繪業務重疊度相對較高，在施工階段，建筑工程放線作業時間節點、不動產界址放樣時間節點、測繪工作時間節點具有重疊性;在竣工階段，如竣工測量、地籍測繪、房產測繪工作中的基礎地形數據測繪內容具有重疊性，且測繪條件基本相同，因此，不動產登記測繪業務一體化開展在測繪業務建設時序上具有可行性[2]。

3、不動產登記測繪業務一體化實施建議

3.1促進基礎地形圖測繪與地籍測繪融合

基礎地形圖測繪與地籍圖測繪工作采集方式、執行標準、測量條件具有一定重疊性。在采集方式方面，當前使用儀器設備均能讓二者精度指標要求得到滿足。在采集要素方面，地籍測繪內容比地形圖測繪內容更大，地籍測繪主要內容包含地形圖基本屬性與界址點、線與圍墻等地形地物。在采集精度方面，地籍圖測繪精度標準要求高于基礎地形圖測繪執行標準要求。所以，在基礎地形圖測繪工作開展過程中，可以考量地籍測繪工作中對地形部分測繪的需要，以保證登記工作開展有序性、基礎數據信息更新及時性。

3.2同步放線測量與土地界址放樁

為確認建筑物位置，相關單位應開展放線測量工作，為確認用地邊界，相關單位應開展土地界址放樁工作，在工程項目事中監管階段，二者均是重要測繪工作。因放線測量、土地界址放樁的測量儀器、測量條件、測量方法基本相同，所以，可以利用統一坐標系統，同步開展工作，以提升工程建設事中監管效率。

3.3統一竣工測量、房產測量與用地條件復核

在事后監管階段，應做好竣工測量工作、用地條件復核工作，通過實地測量保證工作效果。利用房地產測繪，可以測繪建筑物內部情況，確認具體建筑面積。竣工測量、用地條件復核及房產測量工作具有一定相似性，所以，可以在不動產登記測繪中統一開展三項工作。當前，部分城市已經革新工程規劃核實管理規定，明確了在規劃核實前，《地籍測繪報告》是國土部門應出具必備成果，所以，國土部門需要對用地邊界建筑物測繪位置核實工作予以高度重視，明確工作執行規范精度要求，在具體工作中，可以在地籍測量復核用地條件時，開展建筑間距測算工作、建筑高度測算工作、建筑用地面積測算工作與退讓紅線距離測算工作、占地面積測算工作，讓傳統竣工測量被多樣竣工測量指標分析所替代，防止有測繪重復現象產生，提升整體測繪工作效率[3]。

3.4積極探索一次收費多項服務新模式

現階段，在不動產登記工作中，主要是采用委托給多個單位，分別開展測繪業務的方法實施測繪工作，根據測繪項目內容，分別核算委托測繪費用。在一體化實施中，可以根據項目內容整體收取測繪業務費用，探索、打造一次收費多項服務新模式，讓測繪項目收費的環節變得更為簡練，并提升整體工作效率。值得注意的是，在新模式探索過程中，不動產登記測繪單位還應做好模式宣傳工作，讓內部人員了解新模式具體運行流程，讓登記單位做好配合工作，以保證工作效率，與此同時，新模式的運行必然會產生新問題，相關單位還應在實踐工作中不斷分析問題產生原因，對模式運行策略進行逐步調整，以保證模式應用可持續性。

結語：

綜上所述，在數據采集執行標準、測繪業務建設時序方面，不動產登記測繪業務一體化均具有可行性，通過促進基礎地形圖測繪與地籍測繪融合、同步放線測量與土地界址放樁、統一竣工測量、房產測量與用地條件復核以及積極探索一次收費多項服務新模式的主要策略，可以實現不動產登記測繪業務一體化目標，提高登記測繪業務效率。

參考文獻：

[1]朱亞洲.電力測繪設計一體化平臺的研究與建設[J].電力勘測設計，2020（S2）：145-148.

[2]侯惟原，周瑞琪.淺析不動產登記測繪業務一體化[J].國土與自然資源研究，2020（05）：14-16.

[3]陳德權.測繪項目管理系統中工作流與GIS集成研究與實現[J].測繪與空間地理信息，2015，38（11）：83-85.