不動產(chǎn)分割、合并實(shí)務(wù)探析

摘要：目前，同一權(quán)利人申請房屋所有權(quán)的分割、合并登記并無明確的收件材料。物權(quán)作為權(quán)利主體對某一物排他性的支配權(quán)，其從外部是以可識別的方式為人們所知，當(dāng)然不能以個人的主觀意識為標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)完善法律法規(guī)，既能確保登記人員依法依規(guī)辦理好不動產(chǎn)的分割、合并，又能防止一些不法從業(yè)人員利用法規(guī)的缺失，擅自對房屋拆、改、建非法獲利。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;分割;合并;材料

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）06-0055-57 收稿日期：2021-04-30

作者簡介：謝洪萍，遵義市不動產(chǎn)登記事務(wù)中心。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，我國一直處于多頭管理、分散登記的狀態(tài)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，由分散登記模式導(dǎo)致的矛盾以及問題逐漸顯露。從登記實(shí)務(wù)來看，同一權(quán)利人的分割、合并從分散登記時期就是一種復(fù)雜的登記業(yè)務(wù)，統(tǒng)一登記后仍然沒有得到徹底解決。

1 不動產(chǎn)分割、合并的分類

按照不動產(chǎn)權(quán)屬是否轉(zhuǎn)移來劃分，主要包括權(quán)屬及實(shí)體分割、合并兩種基本類型。《民法典》第303及第304條明確，不動產(chǎn)權(quán)利人可對共有房產(chǎn)予以權(quán)屬及實(shí)物分割、合并。

按照不動產(chǎn)權(quán)利登記類型來劃分，包括轉(zhuǎn)移及變更登記。《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）第27條將不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的歸屬于轉(zhuǎn)移登記，不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，提交分割或合并協(xié)議書，或者記載有關(guān)分割或合并內(nèi)容的生效法律文書。審查過程中需要注意登記原因文件是否齊全、有效，不動產(chǎn)是否涉及查封和設(shè)有抵押權(quán)，是否完稅等。申請人需提交的申請材料明確，審查要點(diǎn)與常規(guī)轉(zhuǎn)移登記基本一致。

《實(shí)施細(xì)則》第26條將同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的歸屬于變更登記。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）9.3.3規(guī)定，對實(shí)體分割或合并的，還應(yīng)提交有權(quán)部門同意實(shí)體分割或合并的批準(zhǔn)文件以及分割或合并后的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。

按照不動產(chǎn)種類劃分，包括宗地及房屋等建、構(gòu)筑物的合并、分割。《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》（GB/T37346-2019）明確，宗地指權(quán)屬界址線封閉的地塊或者空間，房屋指獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、功能完整、權(quán)屬界線封閉的空間。實(shí)務(wù)中主要涉及宗地及及房屋的合并、分割登記。

本文主要探討同一權(quán)利人在辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)或其附著房屋所有權(quán)首次登記后，如何對相應(yīng)的宗地或房屋等建、構(gòu)筑物分割、合并登記。

2 同一權(quán)利人申請分割、合并國有建設(shè)用地使用權(quán)

國有建設(shè)用地使用權(quán)的分割、合并登記一般是指同一權(quán)利人在建設(shè)用地首次登記后申請。宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整，宗地確需分割、合并的，應(yīng)先經(jīng)自然資源主管部門同意。按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第43條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè);確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示”的規(guī)定，建設(shè)單位必須按規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)。

建設(shè)用地規(guī)劃條件均以宗地計算，土地的分割、合并登記必然會涉及到規(guī)劃條件是否變更的問題，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)”之規(guī)定，核實(shí)規(guī)劃條件是否變更是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的職責(zé)。若土地的分割、合并登記涉及改變土地用途的，根據(jù)《土地管理法》第56條“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府自然資源主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意”的規(guī)定，需經(jīng)有關(guān)人民政府自然資源主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。

《實(shí)施細(xì)則》第26條將土地的分割、合并登記歸屬于變更登記的類型，根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第37條、《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》8.2及《貴州省不動產(chǎn)登記申請資料收件清單》（黔自然資函〔2020〕676號）第1條第2款第9條的規(guī)定，同一權(quán)利人分割或者合并國有建設(shè)用地的，需提交自然資源主管部門同意分割或合并的批準(zhǔn)文件。

3 同一權(quán)利人申請分割、合并國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)

實(shí)務(wù)中，房屋的分割、合并主要涉及住宅、車庫、辦公用房、商業(yè)等，權(quán)利人往往在辦理了不動產(chǎn)首次登記后申請。房屋等建、構(gòu)筑物的合并、分割登記大都會涉及對原有門窗尺寸、墻體、外立面、排水管道、供電線路、消防通道甚至是容積率的變化。《規(guī)范》1.3規(guī)定，不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》（GB/T37346-2019）房屋等建筑物、構(gòu)筑物的定著物單元劃分規(guī)定，地下車庫、商鋪等具有獨(dú)立使用價值的特定空間，宜各自獨(dú)立劃分定著物單元;成套住宅應(yīng)以套為單位劃分定著物單元;非成套住宅，可以間為單位劃分定著物單元。

《規(guī)范》9.2.3規(guī)定，同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定提交相關(guān)部門同意分割或合并的批準(zhǔn)文件。《規(guī)范》尚未具體明確何謂“相關(guān)部門”，使得登記人員在收件時“底氣不足”，不好把握硬性收件標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，應(yīng)包括住建的消防驗(yàn)收、房屋質(zhì)量及自然資源規(guī)劃主管部門的意見。一是《消防法》第28條規(guī)定，人員密集場所的門窗不得設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物。而商場、寫字樓、車庫等均為人員大量密集場所，對其進(jìn)行實(shí)體合并、分割后是否滿足消防安全的相關(guān)要求，應(yīng)由消防驗(yàn)收主管部門審查。二是《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第2條、第4條、第49條規(guī)定，從事建設(shè)工程的新建、擴(kuò)建、改建等有關(guān)活動的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。三是依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第43條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè);確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請，不動產(chǎn)分割、合并后是否涉及規(guī)劃條件的改變，應(yīng)由自然資源規(guī)劃職能部門予以認(rèn)定。

綜上所述，宗地的分割、合并登記，需自然資源局相關(guān)職能科室明確分割或合并的意見后，函告不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，登記機(jī)構(gòu)遵照意見審查申請變更事項與變更材料記載的變更事實(shí)是否一致，土地面積、界址范圍變更的，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等是否齊全、規(guī)范。而目前，同一權(quán)利人申請房屋所有權(quán)的分割、合并登記并無明確的收件材料，筆者認(rèn)為，物權(quán)作為權(quán)利主體對某一物排他性的支配權(quán)，其從外部是以可識別的方式為人們所知，當(dāng)然不能以個人的主觀意識為標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)完善法律法規(guī)，既能確保登記人員依法依規(guī)辦理好不動產(chǎn)的分割、合并，又能防止一些不法從業(yè)人員利用法規(guī)的缺失，擅自對房屋拆、改、建非法獲利。