房地產交易與不動產登記研究

張譯丹

[摘 要]隨著市場經濟的進一步發展，房地產交易市場也呈現出蓬勃生機。但就當前的具體情況來看，仍存在交易管理與不動產登記整合不完善的情況，使得一些交易過程難免不盡如人意。《物權法》《不動產登記暫行條例》等相關法律的出臺，進一步規范了房地產登記行為，這種情況得到一定程度的緩解。但這些問題如果不能從根本上得到妥善解決，既不利于房地產行業的發展，也會對群眾的切身利益造成一定影響。因此文章對房地產交易和不動產登記的區別進行了簡要的論述，并且對不動產登記優化房地產交易的著力點和管理不動產交易的難點進行了詳細的分析，提出解決措施，希望能夠為相關研究提供一定的經驗，并且不斷優化我國房地產交易市場。

[關鍵詞]房地產;交易管理;不動產登記

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.21.067

1 引言

“住有所居”是人民群眾的基本民生要求，在社會經濟快速發展的背景下，關于房地產交易和登記產生了許多糾紛，國家堅持“房住不炒”的定位，將穩地價、穩房價、穩預期，保持調控政策連續性、穩定性，確保房地產市場平穩健康發展作為目標。2007年《物權法》頒布，第一次從法律上確定了不動產統一登記制度。2014年國務院頒布《不動產登記暫行條例》，結束了我國不動產分割登記的歷史。盡管已經邁出了一大步，但是由于不動產涉及權利主體廣泛、登記標的多樣、權利關系復雜等原因，具體的登記過程中尚有許多問題亟待優化和解決。

2 房地產交易管理與不動產登記的區別

房地產交易是指交易主體之間，把房地產作為特殊的商品來進行市場交易活動。房地產交易以其專業性為主要特征，房地產交易的形式和種類比較多，因此每一種具體交易的條件都不同，將房地產交易與登記分離進行。我國房地產事業起步比較晚，許多房地產權利的規定并不規范，導致自由流轉的過程中存在一些問題。而不動產登記則是我國物權法所規定的一項制度，主要是指權利人和利害關系人向國家專職部門申請將不動產權的變動事項記載在不動產登記簿的行為。其重要性不僅體現在將不動產權變動事項進行公示公信，還體現在有效維護房產交易市場的穩定與安全，實現不動產統一登記。因此可以說不動產登記，在本質上是具有司法效果的一種行政管理行為。從上述兩個定義來看，不動產登記較房地產交易管理而言，解決了多年房屋登記和交易管理分割的情況，實現了交易和登記一體化，減少了辦證環節，從而為企業和群眾提供了便利。但實際上我國房地產行業在近年來，特別是在不動產登記的具體過程當中，其工作模式和工作環節仍然存在改進空間。

3 不動產登記優化房地產交易的著力點分析

不動產交易風險高于動產，企業和群眾對政策和法規了解不到位，在交易之前常常耗費大量人力、財力和精力，很大程度上增加了交易成本。厘清工作不動產登記原則，規范不動產登記制度，使房地產交易更加透明，也使我國房地產行業的發展更加穩健。

3.1 對交易價格的管控

我國一直非常注重對房價的控制，這是因為如果房價過高會導致我國居民的生活負擔加重，降低人們的消費信心。同時，也會對城市化的進程造成影響，這對房地產經濟無疑是最大的打擊。因此，許多城市的房價在政府的宏觀調控之下逐漸趨向于合理，但房地產交易歸根結底應該是由供求關系影響的市場行為。隨著不動產登記制度的有效執行，在短期內會對市場成交量產生一定影響，轉變大眾的心理傾向，但是不動產登記制度若想切實落實到位，還要不斷地摸索和修正，不斷細化制度內容和相關條例，為房地產行業的發展提供更好的制度基礎。

3.2 對交易風險的管控

不動產是企業和群眾在日常生產生活過程中的大額支出，不動產登記制度應該著力解決房地產交易的可靠性和安全性問題，明晰房地產歸屬權。我國房地產行業雖然起步比較晚，但是近年來發展得比較快，因此在各個方面也趨向成熟，然而在房地產交易的過程當中仍然存在某些制度漏洞和信息壁壘。為了降低這些問題所產生的風險，更加為了平衡交易各方的合法權益，就需要不斷嚴格對開發企業和相關人員進行規范，優化市場價格評估機制，完善交易資金和救濟機制管理，讓這些規章制度能夠在房地產交易管理過程中發揮更加實際的作用，從而清除那些阻礙房地產事業發展的因素。

4 不動產登記管理房地產交易的難點分析

我國不動產登記近年來在工作效果上有一定的提升，雖然在發展的過程中仍然存在問題，但是這些問題也在不斷得到完善和解決。

4.1 機構權限整合難度大

為了維護企業和群眾的合法利益，保障市場健康發展，我國一直在積極推進不動產登記整合工作，但是這種整合也存在許多不徹底的地方。由于最初頂層設計不完善，房產交易和登記被分割，導致企業和群眾在辦理房地產交易時變得更加復雜。例如在兩者互相分離的情況下，必須分別去兩個部門辦理房屋所有權證和土地使用權證。即使是在對房地產交易和不動產登記整合之后，在形式上雖然實現了整合，但在辦理房產交易的過程中仍然需要先到房屋管理部門辦理網簽合同和交易備案，再到不動產登記機構辦理不動產登記。或者表面上“一窗式辦理”，同一窗口收件但是同步分開辦理。因此業務和業務之間仍然處于分離狀態，容易拉長整個交易過程，產生不必要的矛盾。

4.2 信息共享難度大

構建完整的信息共享平臺，在不動產登記過程中實現信息實時互通共享，并保證信息的隱私與安全是目前面臨的一大挑戰，關系到持續深化營商環境綜合改革，推進國際化營商環境建設取得創新突破的成敗。要想提高效率，加強對樓盤表和新建房的管理，加強對房屋抵押工作的監督，加強對房屋交易中介的管理，就必然要采取信息集成、流程集成、人員集成等方式，全面優化不動產登記流程、整合登記環節、壓縮辦理時間，全面實現不動產登記“減環節、減要件、減時間、減費用”的目標，切實提升便民利民服務水平，提升企業和群眾的獲得感。這就需要完善房屋的權屬和抵押信息，最大限度規避重復買賣、重復登記、重復抵押的情況出現，避免因信息不暢引發的市場秩序混亂。