新時代下房地產企業財務風險特點與防范

楊貴奇

摘要：作為項目開發周期長、資金投入規模大的房地產企業，面對的財務風險更甚于其他行業，這對于企業的財務風險管控水平提出了更高的要求。本文主要圍繞新時代背景下房地產企業財務風險展開論述，為企業強化財務風險防范水平提供借鑒。

關鍵詞：新時代;房地產企業;財務風險;防范策略;探討

一、緒論

（一）研究背景

在1978年，我國提出住房商品化，伴隨著住房制度不斷改革深化，房地產業逐漸形成了相對完整的產業體系，并不斷發展成熟。經過長達三十年多年的積淀，現如今不管是人均居住面積、質量，還是行業增長率，都大幅度提升，這在一定程度上推動了國民經濟的發展。自1998年開始，為實現城市化目標，激發內部消費動力，我國加快了房地產業的發展步伐，到2010年，為打擊房價虛高，取締投機性炒房現象，我國出臺“限購令”，到2014年，為穩定房價，國家取消了部分地區限購政策。對于房地產企業而言，“限購令”取消雖然緩解了房地產企業的壓力，但是面臨購買力透支、投資過剩、房價虛高等問題，房地產業呈現出“虛假繁榮”，這無疑加劇了房地產企業的財務風險，由此房地產企業面臨著嚴峻的挑戰。

（二）研究意義

本文通過研究房地產企業財務風險問題，旨在為地產企業提升財務管理水平，防范和規避財務風險提供指導，以促使房地產企業穩健、長效發展?，F如今，傳統的粗放型管理模式已經成為過去式，房地產企業要增強財務風險管控能力，應健全財務風險管控體系，防患于未然，為企業發展創造良好的內部管理環境。

二、房地產企業財務風險特點分析

財務風險具有客觀性、全面性、復雜性、不確定性、損益性等特征，作為企業要在合理評估自身風險承受能力的基礎上科學決策，以增強風險應對能力。就房地產企業財務風險進行分析，其財務風險特點主要體現在以下四個方面：

（一）籌資風險

就房地產企業而言，籌資風險可以分為兩類：分別為收支性和現金性，其中收支性風險，主要是企業面臨無法償還債務的風險，即資不抵債。如果房地產企業不能合理的控制籌資規模，嚴重依賴負債，資產負債率過高，會使資金鏈非常脆弱，進而可能會使企業面臨財務困境，為有效防范和規避籌資風險，應增強自有資金營運水平?，F金性風險，主要是由于企業現金流動額較少，在約定期滿未能及時償還債務本和利息，房地產企業如果不具備較強的獲利能力，長期依靠外部籌資為保障正常運營，會加劇現金性風險。

（二）投資風險

房地產屬于高投資、高回報、高風險行業，如果企業投資項目無法滿足市場需求，則會面臨銷售不暢、產品折價的情況，由此會加劇企業的投資風險，為維持正常持續經營，也會加劇籌資壓力。對內投資，主要是達到生產和銷售的目的，而選擇投資設備或者投資廣告，此時如果不能合理把控投資結構，會導致收益受損。對外投資時，如果在短期內，地產項目不能夠迅速出售，資金無法及時回籠，則可能會導致企業資金鏈斷裂風險，嚴重情況下會影響擴大再投資。

（三）營運風險

營運風險主要體現在銷售和收款兩環節。房地產企業在銷售房屋時，會產生相應的成本，銷售效果直接影響企業營運，如果銷售不暢，就會導致資金周轉變慢，嚴重情況會影響企業正常經營，不均如此，作為高價值產品，消費者在購買時往往遵循謹慎性原則，這也使得企業在房產銷售時面臨較大壓力。收款方面，H房地產企業近年營收連年翻番，管理費用也不斷增加，然經營現金流也持續為負，房地產企業缺乏科學合理的收款機制，也未采取有效的成本管控手段，如此導致資金無法及時回籠，過度依靠外部籌資。

（四）收益分配風險

該風險是指房地產企業留存收益和利潤分配不合理，即利潤分配多，收益留存少，這使得企業的流動資金較為有限，無法在規定時間內清償債務，從而易誘發預期風險。

三、房地產企業加強財務風險防范的有效對策

（一）籌資風險防范

1.強化內控，完善擔保決策審批機制

為有效防范籌資風險，企業在簽署擔保合同時應明確約定適當的保護條款。如若出現被擔保一方違約，則擔保方可以無責取消合同，以有效建撒后擔保方利益損失。在擔保期限之內，由于被擔保企業存在較大變數，風險未知，因此應避免擔保期過長;如若擔保企業出現財務危機，則勢必會影響到兌現債務義務，債務也可能回轉移，因此企業應注重選擇合理的擔保期。在為期下屬企業提供擔保時，要科學全面評估經營狀況，并合理限定其流動資產標準，如可以對下屬公司的資產負債率情況進行明確規定，要求只有在合理區間，才能為期擔保。此外，應優化治理結構，企業內部應明確擔保權限，合理界定審批范疇，禁止超權限審批，以提升擔?？尚行?。

2.合理界定銀行貸款時限和額度

為防范風險，房地產企業在融資過程中應全面進行可行性分析，對比不同融資模式的優劣性，分析界定最佳融資規模，從而確保企業融資計劃能夠順利推進，避免虧損。企業要綜合評估自身實力，避免過大的融資規模導致資金閑置浪費。為確保融資計劃的可行性，企業要堅持以預算為導向，可以采用滾動預算編制方法，結合當下資金利用效果實時動態跟蹤后期計劃，確保企業經營活動資金使用限定在預算范疇內。

（二）投資風險防范

投資是否科學直接影響房地產企業的效益和風險。第一。為確保投資科學性，房地產企業在投資項目之前要制定項目可行性分析報告，全面分析和評估項目情況，企業可以組建專業的項目評估小組進行實地考察，掌握一手的項目基礎信息，明確測算項目投資金額，分析確定最佳投資方式，除此之外，還要預估項目未來的收益情況，衡量收益風險比，對于項目存在的潛在風險，如果在自身承受能力之內，要提前制定風險防范方案，如果不能，要慎重考慮是否投資。第二，注重采取多業態模式，為有效分散風險，房地產企業可以開展多元化投資，如可以將房屋開發、銷售、租賃等和相關服務產業整合，不斷創新優化投資模式，以實現在降低風險的同時提升效益。

（三）注重營運風險防范

首先，選擇具有靈活性的銷售模式，就房地產業來看，主要分為淡季和旺季，為有效挖掘市場客戶資源，在銷售淡季時，可以考慮實施銷售優惠政策，如推出價格優惠活動、看房贈禮活動、減免服務費活動等，以調動消費者積極性。在銷售旺季時，房地產企業要統籌企業資源，可以將重點由開發環節向銷售環節轉移，有計劃的調節價格，以確保獲取最大收益。在項目開發前期，要做好市場分析，掌握市場消費者的差異性需求，以實現精準定位目標客戶群，進而制定針對性方案。其次，合理制定收款方案，銷售回款是關鍵環節，作為房地產企業要及時分析房屋銷售情況并做好動態跟蹤，并及時統計分析購房群體的債務償還情況，對資金持有和需求量進行分析，將收款和投資相結合，根據用款情況，制定出最佳的收款計劃。在合同簽訂時，可以采取信用評級的方式，合理界定賒銷客戶群體和賒銷額度，對于賒銷訂單應采取更為嚴格的審批程序，并做好催款責任人界定，以降低壞賬風險。

（四）健全內控風險防控體系

搭建財務風險預警體系。為實現防患于未然，提前規避財務風險，房地產企業應搭建完善的財務風險預警系統。一方面，可以引入風險度量模型、模糊綜合評估模型等風險評估方法，提升風險評估的準確性和可行性;提前制定風險應對方案;另一方面，可以搭建風險管理系統，可以以大數據和云計算技術為依托，建立風險數據庫，設定風險評估指標，并將風險華為“高、中、低”三類，由系統動態識別和跟蹤分析財務數據，預測高風險、中風險，并及時預警提示，以提升風險防范的及時性。

四、結論

綜上所述，在經濟發展和城鎮化進程助推下，我國房地產業迎來了一個較長的發展期，也一度成為支柱性產業。就當前來看，過熱的房地產市場在一定程度上透支了人們的購買力，同時也使得大量資金流入地產市場，這無疑對實體經濟產生了較為嚴重的沖擊，制約了實體經濟的發展步伐，一方面，房地產企業粗放型盲目開發導致房產嚴重積壓，另一方面，謹慎型貨幣政策也使得房地產企業資金管控風險加劇，由此要求房地產企業重視財務風險防范和管控，以提升企業市場應對能力和經營管理水平。

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