綦江區物業管理現狀研究

董麗莎

摘要：物業問題一直是人們關注的社會焦點。作為社會管理的重要一環，物業管理是否科學，是否受到認可，關系到物業企業和被服務人群之間的關系。在科技不斷發展的今天，物業管理模式和服務理念需要作出相應的改變才能適應新時代的發展。

關鍵詞：綦江區;物業管理;現狀

家庭是社會的基本細胞，物業管理是社會管理的重要一環。隨著互聯網+時代的到來，現代信息技術深入人們的生活，加上人們對消費理念有了新的認識，傳統的物業管理模式和服務理念需要更新換代才能更適應當前社會的發展和人們的需求。通過探究當前綦江區物業管理現狀，分析其問題成因，尋求物業與開發企業、業主之間和諧相處的解決之道。

一、物業管理的現狀及原因分析

（一）責任主體不明確

物業管理涉及很多主體，包括：政府職能部門、街道社區、物業公司、建筑企業、業委會、業主等等。實際上，不同主體之間存在權責不明的情況。部分建筑商未完全按照設計施工，或施工未完全達標，遺留下來的建筑質量問題成為物業與業主之間糾紛的原因之一。有些物業擴大了自己的權利范圍，對小區管理過分干涉。很多業主不清楚物業管理和服務的對象范圍是什么，比如把建筑企業遺留問題認為是物業公司的問題，把涉及行政部門的工作認為是物業的工作等等。同時，業主對自己的權利和義務認識不夠清晰，部分業主對物業管理的參與度不高，甚至出現拖欠物業費等情況。部分涉及公安、消防、民政等部門進小區的問題，也沒有落到實處。這些情況使得小區物業跟業主之間相互埋怨、相互推諉、相互扯皮，導致物業與業主之間關系變得更為緊張，矛盾越積越深。

（二）收費標準不透明

物業費的收繳標準是由政府價格主管部門會同房地產主管部門根據當地的經濟發展水平對物業服務收費明碼標價。但實際上有部分物業公司未完全按照物價局備案的收費標準進行收費，仍存在提高收費標準、模糊收費項目等問題。這種情況出現的很大原因是因為一方面物業公司是受到市場經濟影響，為了追求更多利潤，維持物業的正常運營;另一方面部分業主不愿繳納相應的物業管理費用，導致物業成本上漲的壓力增加。

（三）服務水平不匹配

小區的服務不僅包括樓棟及公共區域清潔衛生、小區內綠化及養護，還包括小區公共基礎設施的建設和維護、房屋及配套設施、相關場地的維護、保養和管理、小區業主人身財產安全等。實際上，部分小區物業的收費跟提供的服務不匹配，甚至有的小區物業連基本的清潔衛生和小區綠化養護都沒有做好，導致業主對物業不滿，從而拒絕繳納物業費，而物業費用收繳問題又會進一步導致物業服務水平惡化。

（四）內部管理不規范

物業公司的內部管理關系到企業的服務水平和市場競爭力。部分物業公司內部組織機構混亂，職能劃分不明確，對人員的管理存在嚴重的盲目性和隨意性。比如部分物業公司內部財務管理混亂，出現本該用于維護小區公共設施的費用被挪作他用等情況;物業人員職能職責不明確，出現有事無人管，人浮于事的情況;物業公司內部的監督管理相同虛設，業主反應問題找不到渠道或者反應無回復。

（五）物管人員不專業

物業公司除部分管理人員外，大多數物業人員自身文化水平偏低，也不具備較高的職業素養，加上物業人員大多沒有經過專業培訓，或培訓過的物業人員因收入不高等原因離職，導致物業管理和服務的專業人員更少，其服務質量水平與業主的期望存在差距，甚至還有少數物業人員根本就不具備服務意識，大有凌駕于業主之上的架勢，也是物業和業主之間發生矛盾糾紛的原因之一。

二、提高物業管理水平的建議措施

（一）明確責任主體，各負其責

不同責任主體的權利和責任不同，弄清各自的權責范圍。政府相關部門可成立物業管理聯合工作領導小組，建立物業管理糾紛調解機制，加強對物業管理工作的指導和監督，涉及業主違規裝修、違規搭建、亂停亂放等違法行為，確定執法主體，同時政府及相關部門要充分利用互聯網+服務，搭建大數據物業管理平臺，推動智慧物業建設，可以在這個平臺上看到物業公司的市場反映度、公司誠信度，也可以在這個平臺上加強對物業公司的管理，同時也給業主一個反饋意見建議的渠道。

（二）健全價格機制，明碼實價

物管費價格確定既要符合當地的經濟發展水平，也要考慮小區的住宅類型，既要綜合考慮防止物業隨意漲價、亂立收費項目的情況，也考慮到物業企業人力和其他成本上漲的問題，盡可能地全面考慮導致物業與業主之間矛盾沖突的誘因，因此物業價格定制可以實行政府指導、物業協商、業主認可的方式，充分發揚民主協商原則，提高業主的知情權、認可度，獲得業主的理解和支持，從而避免因物業費用導致的物業與業主之間的矛盾。對物業收費項目必須要有政府部門認可備案的相應的明碼標價。

（三）提高服務質量，物有所值

物業服務質量是得到業主認可的關鍵，也是有效解決物業與業主之間矛盾的重要內容。一方面在傳統的物業服務項目上下功夫，基本的清潔衛生、綠化養護、設施維護等第一時間做好，對業主的合理需求要及時回應，另一方面借助物聯網，逐步將“互聯網+”物業智能管理模式推廣運用，還可以因地制宜根據業主的需求，打造個性化的服務，為“智慧養老”、社區養老作準備，讓小區管理變得更加智能化、便捷化。

（四）整頓企業內部，嚴格管理

在“互聯網+”的時代背景下，物業企業需要通過創新的方式，構建物業企業的服務體系，更能迎合市場需求，就需要從制度、組織和服務多個方面實現創新。

（五）加強人員培訓，提升素質

物業人員的文化程度和服務意識是影響物業服務水平的重要因素之一。要提高物業人員的文化程度和服務意識，第一需要加強專業知識的培訓，包括對信息知識和學習和信息技術的培訓;第二把物業人員的學習和服務跟崗位和待遇提升相掛鉤，鼓勵主動學習，自覺增強自身的工作能力;第三物業企業要傳遞和引導積極向上的企業文化，強化為業主服務的意識。