我國房地產眾籌業的發展探究

李丹陽

摘要：在“互聯網 +”的大環境下，房地產眾籌深受房企的追捧，成為新的焦點，并擁有極大的發展空間。本文對房地產眾籌興起的緣由做了簡單的介紹，運用SWOT分析法對房地產眾籌模式進行分析，可謂機遇與風險并存。

關鍵詞：互聯網+;房地產眾籌;房地產金融

一、引言

隨著我國經濟結構調整邁入攻堅期，解決好企業融資、大眾投資中的難題，實現穩增長、促改革、調結構、惠民生的階段性目標一直是政府努力的方向。與此同時，政府順應互聯網經濟日新月異的發展步伐提出“互聯網+”計劃，眾籌作為互聯網金融與傳統地產行業相融合的典型產物也得以在短短幾年時間內迅速崛起。2015年5月“中國房地產眾籌聯盟”的成立正式掀起了國內地產行業的眾籌浪潮。

二、房地產眾籌相關概述

（一）房地產眾籌

房地產眾籌即房地產企業借助互聯網眾籌平臺向社會大眾融資，用于其地產項目的開發、建設或運營。在房地產眾籌中，房地產企業和資金提供者通過互聯網平臺進行交易，大大簡化了一般融資模式存在的中間環節，降低了交易成本;與此同時，項目發起者可利用眾籌，提前預售房產，借助購房者的資金進行房地產開發，因此其不僅是一種融資模式，更是一種新型的地產開發模式。

（二）房地產眾籌的特征

1、融資成本低、覆蓋廣。眾籌依托于互聯網平臺實現交易，而互聯網的高普及、廣覆蓋等傳播特性不僅可以讓更多市場主體了解企業的眾籌項目，還有助于降低企業的融資和營銷成本。

2、融資效率高。眾籌模式通過互聯網平臺將籌資者和投資者直接聯系起來，從而實現雙邊市場投融資需求的快速自由匹配，避免了傳統融資模式下繁瑣的流程，大大縮短了企業融資時間從而提高了融資效率。

3、投資安全性好、性價比高。地產眾籌的基礎標的資產是客觀存在的實體，并且具有不可移動性，投資者在項目眾籌前后都可進行實地調研，項目進度具有實際可追蹤性，欺詐風險概率低。

三、房地產眾籌的SWOT分析

（一）房地產眾籌的優勢

1、提高融資效率，降低融資成本

房地產企業在傳統的房地產項目開發中除了部分自有資金，剩下的大部分資金都要靠融資完成，融資渠道主要是銀行信用貸款、信托、基金和民間借貸。與傳統的融資方式相比，房地產眾籌的進入口檻較低，可以吸引大量中小投資者的加入，充分聚集閑散資金，在短期內籌集到高額的低成本資金，縮短了融資周期，減少了融資的成本，從而消除融資給企業造成的不利影響。

2、擴大了投資群體和市場范圍

傳統的房地產市場僅局限于一個城市，但是眾籌平臺通過互聯網打破了地域的局限性，擴大了房地產投資的群體和市場范圍，比如一些商業地產項目采用REITs型眾籌模式，投資者可通過眾籌平臺對項目進行考察和投資，也可以在項目完成之后退出，獲得相應的回報，這種靈活的投資方式和回報方式，能夠吸引更多投資者加入進來。

（二）房地產眾籌的劣勢

1、信息不對稱

房地產企業在眾籌平臺發起項目申請，眾籌平臺只能根據其提供的相關信息進行審核，這部分信息是企業能夠展示給公眾的，更深層的信息是眾籌平臺和投資者無法了解到的。在項目建設階段，投資者也無法及時掌握項目的進度和資金的流向，項目結束之后的收益也不夠公開透明，這些眾籌主體之間的信息不對稱問題可能會給投資者的利益造成損失。

2、眾籌平臺存在安全隱患

眾籌融資的過程依托于互聯網平臺，這在一定程度上給投融資雙方提供了便利，但是目前我國的互聯網安全方面還存在一定的隱患，個人信息泄露的現象十分普遍，網上黑客行為比較猖獗。因此，眾籌平臺的安全性與傳統的投融資模式相比，還有一定的差距。

（三）房地產眾籌的機會

1、房地產企業的融資需求

房地產項目開發所需的資金量大，僅僅依靠企業的自有資金很難滿足項目的資金需求，因此需要通過外部融資獲取項目資金，房地產業傳統的融資渠道主要是銀行貸款，融資成本很高、風險突出。而房地產眾籌模式能夠有效降低企業的融資成本、融資門檻和融資風險，更能滿足房地產企業的融資需求。

2、互聯網技術的快速發展

現代互聯網技術的發展十分迅速，這不僅能夠有效解決互聯網存在的安全性問題，還能夠通過大數據、云計算等新技術的使用推動互聯網金融的創新發展，為房地產眾籌的發展提供技術支持。比如通過大數據和云計算的使用，對項目發起人的信息進行審核，并對項目的價值和風險進行評估，從而保證投資者的利益，為房化產眾籌模式的發展提供技術保障。

（四）房地產眾籌的威脅

1、面臨法律風險

2011年互聯網眾籌才開始在我國興起，發展的時間較短，現有的法律法規還沒有對眾籌行業做出法律上的約束和規范，房地產眾籌缺乏相應的行業標準和法律監管，容易引起法律風險。定向類房地產眾籌是在拿地之前就要求投資者繳納購房款，將籌集的資金用于拿地和項目建設，這種做法涉嫌違反商品房預售規定，觸碰了政策紅線。

2、缺乏相應的監管

我國目前尚未形成房地產眾籌模式的監管體系，房地產眾籌融資階段完成之后，投資者無法掌握資金的流向和用途，對項目的實際進展也缺乏相應的監督，可能會出現眾籌資金被開發商挪作他用的情況。也有一些眾籌平臺與開發商存在利益勾連，從而導致一些風險極高的項目通過審核完成眾籌，最終導致投資者利益受損。

結語

當前我國房地產業正處于轉型升級的新時期，應該順應經濟發展的趨勢主動做出改變，融入到互聯網經濟中去。房地產業通過與互聯網的結合，利用互聯網的技術和平臺優勢整合社會資源，可以幫助房地產企業創新發展模式，解決房地產企業在融資和營銷等方面的問題，尤其是房地產眾籌這一新型的互聯網融資模式可以幫助我國房地產企業緩解融資方面存在的壓力，創新房地產業的發展模式，全面提升房地產業的發展質量，最終實現房地產業的轉型升級，使房地產業適應新時期經濟發展的需要，從而帶動國民經濟的健康發展。

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山西財經大學公共管理學院 山西 太原 030000