地產項目開發特性和精細化管理方向的運用策略

彭志剛

【摘要】隨著社會經濟的不斷發展，房地產項目也逐漸進入了熱門話題。相對過去而言，目前的房地產事業不論從經濟效率、市場占地、企業規模上都有著質的飛躍。在這樣的背景下，房地產項目的種類、方向也逐漸增多，對于項目管理的要求也越來越高，傳統的管理模式已經無法適應現代發展的步伐，精細化管理已經成為企業進一步規范流程的關鍵模式，它可以幫助企業制定科學有效的管理方向，在保障項目質量的前提，保證成本的把控和進度的提高。本文論述房地產開發特性以及目前房地產項目開發管理現狀，剖析了房地產精細化管理的必要性，并對其全面發展精細化管理策略進行研究。

【關鍵詞】房地產項目;開發特性;精細化管理方向

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

新時代社會經濟的全面發展有效提高了我國民眾的生活水平，居民對房屋選擇的要求也越來越高，傳統的管理模式已經無法適應現代發展的步伐，精細化管理已經成為企業進一步規范流程的關鍵模式，相對于傳統管理模式，精細化管理更能有助于規劃項目開發建設全過程。從最基本的制定賞罰制度到具體的每個環節的管理方案，做到更為細致和嚴格的管理。并且能對項目建設存在的細節問題進行深入研究，并靈活性的制定解決方案。目前網絡信息時代的進步也非常有助于進行精細化管理的開展，精細化管理可以依據網絡信息化形式做出大數據的分析數值，對整個企業的資金管理都大有益處，全面提升工作質量。

1、房地產項目開發特性

房地產項目主要是指雙方在周期、金錢和質量上都達成一致的情況下，對于相應的地域或者建筑為目標，開發已達到某種特定用途為目的，按照對應的手段和要求所進行的一項任務。作為房地產項目開發跟其他項目來區分，房地產項目具有幾大特性;

1.1房地產項目周期要求高

首先，由于整個房地產項目的開發過程是十分漫長且工程非常龐大，需要大量的資金成本支持。一旦將資金投入房地產項目中，資金短期內很難變現，為了進一步提升資金的流動性和減少各種途徑的借貸利息，必須要對房地產項目的周期進行限制。并且，隨著現代社會的不斷發展，房地產事業的需求變化也逐漸加快，對于房地產的質量和功能使用要求也越來越高[1]。房地產項目必須在指定時間內完成任務才能保證產品的新穎度不會減少，增加經濟效益。其次，現在房地產事業的競爭力度越來越大，很多相似房地產項目的開發也隨之增多。從沒有到有，從不成熟到隨處可見，只要某個類型的房地產項目需求很廣，就會有很多房地產開發商進行投入。所以必須要做到在指定時間優先完成。在行業中，只有占領市場的先機才能實現產品的最大效益。

1.2房地產項目質量要求高

房地產項目是一項投資成本很高、固定很強的任務，一旦投資完成就無法逆轉。如果從質量上存在問題，就會導致大量的資金成本浪費。現在人們對房屋的質量和功能使用關注度也越來越高，對質量的嚴格要求也會影響整個項目的經濟效益和利用價值。目前國家的政策和制度也明確在質量檢測和驗收上有著特別嚴格的條款，房地產項目對于質量的重視度也越來越高[2]。

1.3房地產項目組織要求高

房地產項目建設是一個非常龐大的組織工程，需要在每個環節進行嚴密的鏈接，管理人員必須做到統一協調和規劃任務。房地產項目還具有非常高的秩序性，在建工過程中，每個環節都必須按照規定的事或在規定范圍內時間內進行有秩序的工作，并重視每個環節之間有效的鏈接。并且房地產項目的組織要求性很高。一個項目的順利完成需要多個單位進行參與建設之中，所以必須要建立組織性高的管理體系進行溝通和調和。

2、房地產項目開發管理現狀

2.1管理制度不嚴謹

由于房地產行業的全面發展，對其項目管理和制度條例上都有著相對的欠缺，導致管理制度不嚴謹，工作狀態松散等現象產生，對于項目建工的順利完成帶來非常不利的影響。在企業傳統管理模式的長期熏陶下，在行業開拓和項目管理的方面，一直都相對追求價格比拼、規模大小的理念，使企業管理人員對其行業競爭上特別重視，而忽視了企業本身進一步的改良，特別是在對項目管理和制度條例上，相對行業來講逐漸趨同的現象也越來越明顯[3]。很多企業在開發項目時對產生的經濟效益過分看重，甚至出現貪污、劣質材料等問題，這些都嚴重影響了企業項目建工的成效。

2.2項目管理組織不到位

在進行房地產項目建設過程中，很多問題的由來就是管理組織不到位。在進行招投標的過程中，很多企業已經提前選擇了相應的施工單位和設計單位，但是很多單位的資質很差對于質量管理非常不嚴謹，管理組織也很不到位，會嚴重影響項目開發的質量[4]。很多開發企業對于利潤和經濟效益過分看重，從而忽視了整個項目建工的全過程，使項目建工的組織一片混亂，單位之間也無法進行良好的溝通。項目建工需要的材料和存放問題得不到良好的管理，都是按照雜亂無秩序進行，導致很多問題的產生。

3、房地產精細化管理必要性

精細化管理是社會生產力全面發展的重要途徑，在現代社會的關鍵意義也逐漸增加。房地產項目包含的工作內容范圍較廣，包含土地承包、成本管理、招標計劃、施工管理等，作為整個地產項目建設的領導企業的管理人員，只有溝通好每個部門層次的管理和任務劃分，才能從根本上落實每個階段的發展[5]。因此，精細化管理不單單是對房地產項目建設的管理，還從根本上兼顧每個階段從開發到管理的具體操作，可以進一步促進房地產項目管理的全面發展。隨著房地產行業競爭力的逐漸增大，如何在占領市場先機，保障企業的全面效益成為了目前行業內最重要的問題。房地產行業表面是對技術和資金的競爭，實際包含著關于具體的企業建工內容、市場占地、招標競價等各個方面的對抗，而全面提升這些方面的競爭力，就要從根本上完善管理體系。房地產項目要管理的環節很多，進行精細化管理是完善調節各個環節和部門的重要路徑。精細化管理不僅有助于建工內容、市場占地、招標競價等方面的深入探索，還能為企業制定完善制度條例，進一步增強房地產企業全面競爭力。

4、房地產項目開發精細化管理方向策略

4.1重視質量把控

首先要提高設計構造審核，房地產項目開發進行精細化管理的關鍵點就在于對其建筑設計、建筑構造、建筑審核有著詳細的實施和監管標準，為精細化管理奠定基礎。隨著房地產行業的全面發展，相關聯的設計企業、施工單位也逐漸增多，不同的單位、不同的行業所監管的程序和模式也各不相同[6]。這樣的情況要明確招標標準和資質要求，大力海選優秀的設計組織進行研究審核，從中完善出最優質的設計方案。設計方案確定后，在根據同行業中有權威的專業人士進行監制。其次在項目建設過程中，企業必須了解確認不同時期的施工要求，對于質量標準、驗收要求等方面的進展。進行詳細評估并定期對評估結果進行綜合分析，根據最終結果進行具體優化管理控制以提高效率。

4.2改善規章制度

在房地產行業全面發展的階段上，逐漸已經形成了比較完整的規章制度。在進行改革精細化管理的過程中，可以在本身的制度上進行改善。房地產項目的存在著周期性較長、工作量較大、人員流動較廣等多變的特點，這些特點都會嚴重影響項目工程進度和驗收成效。企業可以根據開發項目特點設置靈活性較強的規章制度，從項目承包到最后交房銷售等各個環節都應該有完整的制度條例，詳細明確各個方面的工作內容和成效。在房地產項目進行全面開發的期間，地產市場也在不斷變化，精細化管理可以對項目成本估算和建設施工計劃進行完善，對企業項目開發制定長期目標大有益處，并根據企業周期情況進行相對調節和改良[7]。例如，企業在進行招標項目中想要用較低的價格承包到價值較高的土地，就要提前做好分析調研，對想要開發的土地周邊設施環境進行全面研究，對附近教育機構、娛樂場所、網絡線路、交通途徑等做出詳細的調研，并精細化評估出在該地區建工后能達到的經濟效益，以此來準確判斷項目工程造價，并及時溝通好有關的管理機構和政府人員，全面做好部門管理和市場管理，明確劃分部門職能，讓其在招標過程中掌握主動性。

4.3嚴格把控建工成本

對于房地產項目進行設計標準化是整個精細化管理成本的重點核心。在開展項目前期進行標準化的設計，擬定專業的設計方案，從根本上進行精細化管理成本，可以使房地產企業的精細化管理進一步提高，還可以使管理工作更能有效進行，嚴格遵守規則。同時，可以發揮網絡信息化技術的模式，可以建立成本數值表、資金流動表以及資金投入偏差表等進行有效數值，進行詳細比對，將數值盡量控制在預估范圍內。也要明確了解競爭對手的有對數值，進行及時比較，進一步改善原有的成本管理體系，并將投資數值的情況納入有關管理人員的考核標準中，對于低于指標值的員工進行獎勵和鼓勵，進一步提高對成本的把控和管理，避免不必要的費用支出，也可以依據網絡方式將精細化管理和標準化的設計有效結合，把控建工成本，對于有效提高項目經濟效益大有益處。

4.4建立科學的激勵制度

整個建工過程是人員流動力很大的工程，員工的工作狀態對于企業能否保質保量地完成項目工作和是否能進行長期發展都有著非常重要的意義。因此，要采取有效科學的方式調動員工工作態度和狀態，讓員工都能積極地投入工作中來，進一步促進精細化管理的開展。但是員工的積極工作態度會隨著環境、心態、工作內容的變化而降低和提高，所以需要管理人員找到科學的機制有效調動員工的情緒和積極性，讓員工在自己的崗位上盡大可能地發揮自己的能力。建立賞罰分明的激勵制度是有效激發員工主觀能動力的策略之一。管理人員在進行制定方案時，要盡可能地考慮到操作內容和賞罰對等，賞罰的具體金額也要明確，懲罰的實施舉措要對全部員工對等公開等等細節。在項目開發中，對建工進度的要求也是絕對的嚴格。想要全面掌握項目進度，就要對單位和員工進行精細化管理，進一步督促進度相對較慢的單位與員工。制定賞罰分明的激勵制度也能對其進行有效管理。對于沒有完成進度并且拖延時間較長的進行懲罰，對于已經完成進度并且超前完成得進行激勵獎賞。同時要完善加班機制，在工作量增大、工作時間加長的情況下，對資金酬勞也要加大，進一步提高建工進度。

4.5堅持以人為中心的管理模式

精細化管理的全面開展要堅持以人為中心的管理模式。人作為整個管理工作的主要中心，管理工作的目的就是要全面激發人的積極性和主動性，盡可能地滿足員工的需求，讓員工在工作中發揮最大的作用。項目管理人員要做到用制度條例去約束員工，用感性情感去感化員工，充分調動員工積極的工作態度，提高員工的工作質量，也是整個企業全面發展的核心方向。管理從根本意義來講就是約束人的行為動作。雖然現如今精細化管理倡導的是以人為中心，但是并不表示管理就要寬松自由、隨心所欲的方式。是在以人為中心的基礎上，讓每個員工都能嚴格遵守規章條例，按照制度規范下有效地進行工作任務，全面提高管理能力和質量。而且還能利用制度約束，讓員工形成非常良好的工作模式和工作習慣，跟隨企業發展的腳步，對有效開展精細化管理產生非常有利的影響。

結語：

綜上所述，房地產精細化項目管理就是新模式的管理理念和管理方式對項目的建設整個過程進行有效的劃分和監督工作。進一步保證房地產項目的順利完成和質量標準，嚴格按照合同目標對項目進行相應管理和服務。但是目前我國的管理方式仍然存在很多不足。需要項目管理人員在制度條例上、流程執行管理中去進行相應的改革和完善，全面降低項目成本投入，提升企業的經濟效益。更好地進行精細化管理工作的開展，在同行業中占領非常高的市場競爭力，實現房地產事業的進一步全面發展。

參考文獻：

[1]汪曉東.房地產項目在設計過程中的精細化管理研究[J].房地產世界，2021，22（11）：107-109.

[2]葉藝聰.房地產企業工程項目精細化管理研究[J].江西建材，2021，16（04）：285-286.

[3]馬江.房地產項目設計管理精細化關鍵因素研究[J].城市住宅，2021，28（04）：224-225.

[4]曹建忠，司加偉.房地產項目全過程成本的精細化管理與造價控制[J].住宅與房地產，2021，13（09）：44-45.

[5]何永智，周丹.精細化管理在房地產企業工程項目中的應用[J].住宅與房地產，2021，19（06）：33-34.

[6]姚敏.淺談房地產項目成本精細化管理[J].中國市場，2020，44（34）：109-110.

[7]李士江.房地產企業工程項目精細化管理探討[J].價值工程，2020，39（19）：26-27.