房地產(chǎn)項(xiàng)目資金內(nèi)部控制管理研究

李明池

[摘 要]房地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金投入規(guī)模大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，屬于資金密集、高投資、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，其自身的資金內(nèi)部控制管理水平是企業(yè)核心管理要素之一，甚至可能直接影響其在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)地位。目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金內(nèi)控管理水平較之過(guò)去有了很大的提升，但是依然存在一些問(wèn)題制約了其功能的充分發(fā)揮。文章在分析房地產(chǎn)項(xiàng)目資金內(nèi)部控制管理重要性的基礎(chǔ)上，探討了當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目資金內(nèi)部控制管理存在的問(wèn)題，并提出了完善房地產(chǎn)項(xiàng)目資金內(nèi)部控制管理的對(duì)策措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目;資金內(nèi)部控制;資金預(yù)算

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.24.057

1 引言

資金被譽(yù)為企業(yè)的“血液”，資金流良性暢通的循環(huán)是企業(yè)得以安身立命的根本，也是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展的基石。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其具有投入資金規(guī)模大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，屬于資金密集、高投資、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，其自身的資金內(nèi)部控制管理水平是企業(yè)核心管理要素之一，甚至可能直接影響其在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)地位。當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依然沿用以往粗放式的資金管理模式，但是隨著國(guó)家宏觀政策的改變和市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)的加劇，傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理的需求。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資初期，需要支付巨額的土地出讓金、契稅、印花稅、拆遷復(fù)墾費(fèi)和市政配套費(fèi)等前期費(fèi)用，項(xiàng)目取得四證后方可進(jìn)行銀行融資用于項(xiàng)目建設(shè)，取得預(yù)售許可證后才有銷(xiāo)售回款。在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金管理壓力貫穿始終，環(huán)環(huán)相扣，稍有不慎就會(huì)發(fā)生資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要向資金精細(xì)化管理模式轉(zhuǎn)變，以提升其在行業(yè)內(nèi)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。構(gòu)建完善的資金內(nèi)部控制管理體系不僅有助于識(shí)別資金風(fēng)險(xiǎn)，提升風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，強(qiáng)化資金控制管理水平，還有助于優(yōu)化資源配置，提高資金使用效率，為項(xiàng)目科學(xué)決策提供支撐。

2 存在的問(wèn)題

2.1 資金內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制環(huán)境薄弱主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：其一，內(nèi)控管理意識(shí)不足，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目管理層對(duì)于資金內(nèi)部控制的重要性認(rèn)識(shí)不足，認(rèn)為項(xiàng)目管理最重要的是完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，內(nèi)部控制流程無(wú)關(guān)緊要，導(dǎo)致資金內(nèi)控缺失或者已建立的內(nèi)控制度形同虛設(shè);其次，資金內(nèi)部控制制度缺失，主要表現(xiàn)為資金管理制度不健全或者未根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行修訂更新，沒(méi)有嚴(yán)格規(guī)范資金管理重要崗位和關(guān)鍵人員的權(quán)責(zé)范圍、定期輪崗、不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制等;其三，資金內(nèi)控體系執(zhí)行不嚴(yán)，存在越權(quán)或違規(guī)審批支付資金，不相容職務(wù)未分離，各類(lèi)印鑒未分開(kāi)專(zhuān)人保管等問(wèn)題。

2.2 資金風(fēng)險(xiǎn)管控不到位

資金風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目需要識(shí)別和應(yīng)對(duì)的重要風(fēng)險(xiǎn)之一，直接關(guān)系到項(xiàng)目是否能夠順利開(kāi)發(fā)推進(jìn)。作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大、回收期長(zhǎng)，資金管控壓力貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，一旦資金管理失控導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)項(xiàng)目可能面臨開(kāi)發(fā)停滯甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。然而，目前仍有許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在資金內(nèi)控管理方面依舊采取粗放式的管理辦法，大而化之，缺乏風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，未建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系或預(yù)警指標(biāo)設(shè)置不合理，也沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)對(duì)機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)不能及時(shí)識(shí)別出來(lái)，也未能采取有效的應(yīng)對(duì)措施。在資金管理方面僅僅是按照大致測(cè)算的項(xiàng)目主要支出來(lái)籌集資金，未考慮各項(xiàng)細(xì)節(jié)問(wèn)題，也沒(méi)有應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的備選方案，一旦發(fā)生預(yù)計(jì)之外的大額資金需求，或者政策限制導(dǎo)致銀行貸款頭寸不足，市場(chǎng)情況變化導(dǎo)致銷(xiāo)售回款不利等情況，很容易造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金緊張甚至資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 資金預(yù)算管理不合理

資金預(yù)算管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)控管理中很重要的一環(huán)，擔(dān)負(fù)著平衡資金收支、提高資金使用效率的重任。然而，當(dāng)前許多房地產(chǎn)項(xiàng)目資金預(yù)算管理粗放，制約了資金預(yù)算管理發(fā)揮其應(yīng)有的功能。首先，資金預(yù)算編制方式不科學(xué)。一般來(lái)講，資金預(yù)算是由財(cái)務(wù)人員進(jìn)行編制，由于其職能限制未能深入業(yè)務(wù)，導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際資金供需狀況差異巨大，難以落實(shí);其次，在資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，不能?chē)?yán)格按照資金預(yù)算執(zhí)行，經(jīng)常會(huì)存在未納入預(yù)算內(nèi)的資金支出，且迫于業(yè)務(wù)需求壓力，管理層往往選擇超預(yù)算或不按預(yù)算執(zhí)行，導(dǎo)致資金預(yù)算失去剛性;最后，預(yù)算執(zhí)行反饋機(jī)制和考核機(jī)制不健全，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目資金預(yù)算管理僅到預(yù)算編制階段，并未定期統(tǒng)計(jì)資金執(zhí)行情況，更別提根據(jù)執(zhí)行情況反饋發(fā)現(xiàn)潛在的資金風(fēng)險(xiǎn)或?qū)Y金預(yù)算不合理的地方進(jìn)行修正，自然也未將資金預(yù)算執(zhí)行納入考核范圍，導(dǎo)致資金預(yù)算失去原本的意義。

2.4 內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制不健全

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制對(duì)資金內(nèi)部控制管理水平的提升起著至關(guān)重要的促進(jìn)作用。但是許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在管理上對(duì)具體業(yè)務(wù)投入了過(guò)多的精力，反而在內(nèi)控建設(shè)方面沒(méi)有多下工夫，大多數(shù)項(xiàng)目甚至都沒(méi)有構(gòu)建真正意義上的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，無(wú)法監(jiān)控項(xiàng)目資金管理體系運(yùn)行狀況，資金管理內(nèi)部控制是否有效，導(dǎo)致不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然成立了內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，但是其內(nèi)部審計(jì)部門(mén)獨(dú)立性、客觀性不足，在履行監(jiān)督職能過(guò)程中畏手畏腳，失去了內(nèi)部監(jiān)督的意義。

2.5 缺乏信息化系統(tǒng)支持

在當(dāng)前信息化大數(shù)據(jù)時(shí)代，信息化管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。但是，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于內(nèi)部控制管理還采用以往的線下手工模式，容易發(fā)生人為原因?qū)е碌膬?nèi)控機(jī)制失效情況。而且人工操作費(fèi)時(shí)費(fèi)力，面對(duì)大量的業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)分析，很難同時(shí)保證質(zhì)量和效率，進(jìn)而影響管理層的決策有效性。

3 對(duì)策措施

3.1 健全資金內(nèi)部控制環(huán)境

一是強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員資金內(nèi)部控制管理意識(shí)，必須認(rèn)識(shí)到資金內(nèi)控管理與項(xiàng)目是否能夠順利推進(jìn)和實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益息息相關(guān)，通過(guò)培訓(xùn)或者加強(qiáng)宣貫的方式強(qiáng)化管理人員資金內(nèi)部控制管理觀念，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)收支都在資金內(nèi)控管理范圍內(nèi)進(jìn)行。二是建立健全資金管理內(nèi)控制度，并根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)和實(shí)際開(kāi)發(fā)狀況及時(shí)修訂完善。嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目資金使用的授權(quán)審批機(jī)制，不相容職務(wù)分離控制，關(guān)鍵崗位權(quán)責(zé)范圍和定期輪崗制度，使項(xiàng)目資金管理工作有章可循。三是嚴(yán)格按照資金內(nèi)控管理制度要求執(zhí)行，不相容職務(wù)必須分離，嚴(yán)格執(zhí)行回避制度，財(cái)務(wù)章和法人章分開(kāi)專(zhuān)人保管，嚴(yán)禁資金支出越權(quán)審批、隨意支出或資金超預(yù)算、超范圍使用的情況發(fā)生。