探究人口結構差異對建筑設計和房地產的影響

姜秀明

摘要：文章在闡述人口結構和房地產市場的一般關系的基礎上，從婚前人口、中年人口、老年人口等方面分析人口結構差異對建筑設計和房地產的影響，旨在能夠為我國房地產工程建設發展提供更多有益參考支持。

關鍵詞：人口結構;差異;建筑設計;房地產;影響

房地產行業的發展具備經濟和民生的雙重屬性，站在經濟學角度來看，使得房價上漲的重要因素包含經濟、利率、稅收、土地、人口等。加上房地產行業具備服務性的屬性，在發展的過程中還會因為服務產生一些費用，最終提升房價。文章以人口結構差異為研究切入點，就人口結構差異對房地產發展的影響問題進行探究。

一、人口結構和房地產市場的一般關系分析

（一）人口年齡結構和房地產市場

人口年齡結構的變化共同形成了人口紅利 的社會現象，從內涵角度上來看，人口紅利主要是指在人口轉變過程中所展現出來的被撫養人口比例不斷降低，勞動年齡人口比例提升的人口結構形式。在人口結構的作用下能夠為社會經濟發展提供源源不斷的人力資源支持。

對于房地產市場發展來說，通過撫養比較低人口結構能夠降低人口撫養的負擔，提升人口結構的生產性，在充足勞動力的供應影響下會為人口結構帶來國民經濟高儲蓄率、高投資率和低利率，從而間接的影響房地產投資活動和人們的消費需求。

（二）人口地域結構和房地產市場發展

農村和城市人口的分布情況將會直接影響到房地產的經營發展需求，城市化進程 加快和農村人口的轉移是加大人們住房需求的一個重要因素。按照亞洲城市化進程中的人口遷移方向，城市化發展體現在四個階段，其中，在城市人口不足50%的時候，人口遷移以農村人口遷移為主;在城市人口超過50%比例的時候，人口的遷移以城市遷移為主。伴隨人口遷移，大城市的房價會發生深刻的變化，即房價上漲，城市郊區人口超過城市人口，郊區城市化形成了較大的都市商圈。

（三）人口結構對住宅價格的影響

房屋價格的制定深受供需關系變化的影響，其中，人口因素是影響人們對房屋使用需求的主要因素，具體影響表現在以下幾個方面：第一，人口家庭結構對房地產行業發展的影響。家庭是社會基本單元，上個世紀六十、七十年代的人進入到中年，他們是非獨生子女，在組建家庭之后從一個家庭分出多個家庭，家庭新增戶數的提升對房地產建設發展提出了更高的要求，需要房地產開發商加大對房屋的建設，由此加劇了有限的土地資源和人們源源不斷的對房屋的需求的矛盾沖突。第二，人口年齡結構對房地產發展的影響。受計劃生育的影響，社會范圍內的人口減少，人類步入到老齡化階段。老齡化社會使得人口迎來紅利時期，老齡階段的人群具備較高儲蓄率和持續儲蓄的心理，由此使得銀行存款利率降低，房地產投資、股票的購買推動了房價的上漲。第三，人口空間結構對房地產發展的影響。人口流動是社會經濟發展的基本原則，人口從經濟發展地的地區流入經濟發展高的地區、農村人口流向城市人口這樣的變化對我國房地產產業發展產生了深刻的影響。 從總體上來看，房地產價格呈現出和城市化發展水平一致的變動狀態，而出現這一現象的原因一方面體現在國家以戶籍政策為基礎的住房保障政策支持，房地產的發展是為了解決人口的居住需要;另外一個方面，城市化的發展產生大量的城市基礎設施建設要求，迫切房地產開發商爭相占用底盤發展房地產。

二、不同年齡段人口結構差異對建筑設計和房地產的影響

人口結構是影響住宅房地產市場按照的重要方面，人口對房地產以及住宅設計的影響是深刻的，不同年齡受生活經歷、收入變動、身體情況影響對房屋住宅的功能要求不同，這些都會影響房屋建設。

（一）婚前人口對建筑設計和房地產的影響

第一，市場需求是重要因素。在地區城市人口的增加，有一些年輕人已經不再滿足于和自己的父母居住，在這樣的需求影響下，一些房地產項目開始進行小戶型公寓樓的設計。第二，公寓住宅不需要考慮房屋的朝向，為房地產發展爭取到了更多效益。站在需求的角度上，東西向的住宅設計一方面增加了整個小區的容積率，另外一個方面也增加了東西方向立面和小區天際線的變化，使得整個房屋的設計平面呈現出多樣的變化。

（二）中年人口對建筑設計和房地產的影響

不斷攀升的房地產價格超過了中年群體的房屋購買力。在消費者對住宅房屋消費理念的理智化對待，三室兩廳的房屋得到了人們的青睞。另外，在銀行存款利率降低、股市低迷、債券市場不穩定的背景下，越來越多的社會閑散資金被投入到房地產行業，房地產行業迎來了發展的春天。在這樣背景下，作為設計者需要立足人們的需求來不斷創新新的房屋設計目標，使得房地產的開發設計能夠滿足更多社會人群的需要。

（三）老齡人口對建筑設計和房地產的影響

日益增長的老齡人口對我國房地產行業的發展產生了深刻的影響，房地產設計人員，在進行房屋設計的時候要充分考慮老年人的住宅生活問題，實現房屋的無障礙誰。房屋室內環境的營造要能夠促進老年人和不同年代人之間的交往，并為不同年代人的日常生活創設更多的活動場地。

在房屋住宅設計上要堅持無障礙設計的基本原則，合理設計道路的通行寬度，取消臺階轉而設置扶手，使用防滑地面以及有安全保障的設備設施來為老年人提供安全舒適的室內居住生活。

三、城市化進程下人口結構變化對我國房地產行業發展提出的要求

城市化進程會對房地產市場發展產生深刻的影響，想要促進房地產的發展需要充分發揮出城市的帶動作用。一方面，改革城鄉隔離的戶籍制度，在保障農業穩定生產的情況下為農村剩余勞動力轉移創設良好條件支持，通過吸引農村勞動力來強化人口紅利優勢。另外一個方面，優化住宅供應結構，形成房地產市場獨有的梯級消費發展模式，將城市化進程中潛在的購買需求轉變為現實需求。在區分居民購買需求和動機的基礎上，對第一套房、第二套房采取差別性的稅收政策和貸款政策。

結束語

綜上所述，人口結構是影響房地產產業發展的重要因素，人口家庭結構、年齡結構、空間分布結構會從側面來反映出房地產產業的發展變化，也將會在未來的很長時間影響我國房地產產業的發展。站在城市化發展的角度來看，國家提出的每年1%的城市化率會對城市住房需求產生壓力，在這個期間，政府部門提供的公共住房、廉價租房是解決戶籍人口居住問題的關鍵。外來人口對房地產行業住房需求的增加將會持續性的推進我國房地產產業的發展。

【參考文獻】

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[2] 肖洋，宋旭. 應關注人口年齡結構變化對我國住房市場的影響[J]. 經濟縱橫，2014，000（012）：125-128.