主動適應形勢 探索多元發展

近年來，在“房住不炒”主基調下，房地產行業去杠桿的調控政策密集且極具針對性，土地“兩集中”以及“三道紅線”等政策監管下，房地產企業的生存和發展面臨巨大考驗。

自監管部門出臺“三道紅線”規則以來，各地加大房地產調控力度，對房企的有息負債率嚴格管控。一些踩紅線的房企在外部融資的渠道上融資難度加大，以往“借新還舊”緩解資金壓力的路已經走不通，不少企業現金流緊張。由于市場調控不放松，房企銷售端壓力更大，資金流入的降低，導致公司資金鏈條壓力增大。各大房企中報顯示，超三成房企的經營性現金流同比出現負增長，現金流的緊張直接影響房企的拿地和銷售策略，房企高杠桿擴張發展模式難以為繼。

隨著土地“兩集中”政策的實施，土地市場熱度明顯得到控制，房企面臨的拿地形勢趨于嚴峻，對房企資質要求也更加嚴格。近期許多城市對參與土拍的企業資質文件的審查就有堅決禁止“借馬甲”參拍的規定。例如青島，一旦發現馬甲公司參與競拍，除取消競拍資格外，還會面臨扣除5%保證金的處罰。種種措施下，房企拿地競爭更加激烈，對房企資質要求更加苛刻，而土儲的縮減，將直接影響房企未來規劃和企業規模。

利潤方面也不樂觀。今年上半年，128家A股上市房企營業收入同比增長29.93%，其中，76家出現毛利率下滑的情況，有13家毛利率下滑超過20%，平均毛利率在28.15%左右，同比下降2.48%。行業營業總收入整體上漲，毛利率卻整體下滑，房地產行業呈現“增收不增利”的態勢。

在房地產開發主業利潤降低的背景下，房企多元化布局的腳步更加急促。目前，房企的多元化發展主要聚集在商業辦公、物業管理、產城、文旅、康養、以長租為核心的租賃，以及創投七大領域，多元化業務在營收中的占比逐年增加，其中物業管理及城市更新業務對房企利潤的貢獻尤為突出。

在影響房地產業發展的諸多因素都面臨許多困難、行業發展模式已發生根本改變的情況下，房企應如何應對，何去何從，急需房地產企業認真思考，積極破解。