營改增背景下房地產企業稅務風險的防范對策分析

毛亞亞

摘要：當前隨著城市化建設進程的逐步加快，帶動了房地產行業的快速發展，市場競爭也更加激烈，在營改增實行下，稅收方式出現了一定的轉變，企業面臨著一定的稅務風險，而如何提升企業的行業競爭力，規避可能存在的稅務風險，則是現代房地產企業需要思考的關鍵課題。

關鍵詞：營改增;房地產企業;稅務風險;防范對策;分析

我國在2016年出臺營改增政策后，其涉及的領域較多，包括建筑產業、房地產行業以及金融產業等，稅務改革對企業帶來了一定的影響和沖擊，如果企業沒有制定科學的防范對策，容易遭遇稅務風險，對企業長遠發展十分不利。尤其隨著現代房地產行業競爭的日趨激烈，企業面臨著的經營風險不斷增加，因此，企業要給予稅務風險以高度重視，并且結合營改增政策內容，制定各項防范對策，提升企業在行業中的競爭力。

1.營改增下房地產企業可能面臨的稅務風險

1.1特殊業務稅務風險

在實行營改增后，增值稅納入到流轉稅中，企業在勞務和商品中發生流轉或者增值，都被視為銷售處理，需要按照新規定計算納稅額度，同時，稅法規定企業的商品如果交付其他個人或者單位代銷和銷售，委托加工或者資產用于換取個人福利或者消費，上述內容都要作為銷售處理。在營改增背景下，固定資產投入納入到無形資產和不動產范疇中，如果投資行為出現增值，則要按照銷售處理，這一部分的稅收額度也將發生變化，如果企業沒有對上述特殊業務進行銷售處理，則要面臨著一定的稅務風險。

1.2價外費用稅務風險

價外費用主要是指企業在提供服務或者銷售產品中，除了價格之外而產生的各種費用，如價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費等，在營改增實行后，都納入到銷售增值稅中。企業在計算價外費用中，也面臨著稅務風險。

1.3進項稅額扣除風險

房地產是一項資金和勞動密集型行業，在實行營改增政策后，進項稅額能夠抵扣，但是一些企業由于對政策內容缺乏詳盡了解，在抵扣稅額中進場忽視這一部分內容，例如人工費用、拆遷補償費用等項目，如果沒有取得增值稅發票，則無法進行抵扣。同時，一些房地產企業在項目建設階段，如果從納稅較少的商家采購砂石、鋼筋、水泥等建筑材料，則無法抵扣增值稅。

2.營改增下房地產企業出現稅務風險的主要原因

2.1內控體系不完善

企業想要規避可能存在的稅務風險，則要構建完善而科學的內控體系，通過嚴格而系統的制度體系，有效抵御風險。但是當前在部分房地產企業中，對營改增政策缺乏重視，也沒有加速構建內控制度的進程，導致內控體系難以發揮作用，或者在具體執行中沒有嚴格按照既定的制度落實，為企業埋下稅務風險的隱患。

2.2財務人才素質不高

在營改增實行后，對房地產企業人才人員的綜合素質和業務能力也提出新要求，但是當前部分財務管理人員缺乏一定的專業能力和綜合素質，在對營改增政策的理解方面存在誤差，導致企業財務管理缺乏實效性和針對性，難以滿足企業財務改革的需求。同時，一些小型房地產企業也沒有重視人才引進和人才培養，財務部門的管理和風險防范職能難以發揮。

2.3對營改增缺乏深入研究

隨著我國市場經濟體制的不斷深化改革，各項政策和法律也處于健全和完善中，尤其是稅收法律，其關系到國家利益和行業有序發展。營改增的實行對房地產企業而言既是挑戰也是機遇，而想要在營改增背景下更好的發展，企業則要對政策進行深入研究。但是當前，部分房地產企業對營改增政策缺乏深入研究，在日常運行中則容易遭遇稅務風險，對企業長遠發展十分不利。

2.4合同管理不到位

房地產企業在開展經營生產中，其涉及到項目清算、房屋預售、建筑施工、融資、規劃設計、采購材料以及土地獲取等環節，在各個環節中都會產生合同，其作為有效的法律憑證，決定了企業在運營中產生的支出和費用成本， 同時也決定了企業申報稅前扣除，因此，對于企業而言，有效憑證對抵御稅務風險至關重要。

3.營改增下房地產企業稅務風險防范對策

3.1構建完善內控體系

在防范稅務風險中，構建完善的內控體系是重要措施和關鍵手段，房地產企業要注重構建內控體系。首先，財務部門要聯合相關部門對可能存在的稅務風險進行評估和識別，設立專職的風險防范機構，配備數量充足的財務人員，實行專人專崗制度;其次，制定科學的防范制度，嚴格遵循事后監管、事中監管以及事前監管制度，科學設置預警線，如果發現稅務風險要及時排查，制定科學的管理目標， 在目標的指導下有條不紊的開展各項工作;最后，制定業務流程管理制度、發票管理制度以及常見問題處理制度，要求各個部門嚴格按照既定的制度規范管理流程，促使風險防范制度化以及流程化。

3.2建設財務管理隊伍

對于現代房地產企業而言，財務管理是保證企業正常運行的重要舉措和關鍵方式，尤其隨著營改增的實行，對財務人員的綜合素質、業務能力和崗位態度提出更為嚴格的要求。因此，房地產企業要認識到財務管理的重要性，加速建設財務管理隊伍。首先，對財務人員的崗位職能進行科學劃分，所有人員都要各盡其責、各司其職，辦稅人、會計、出納都要積極參與到稅務風險控制中，保證企業納稅規范，規避可能出現的稅務風險;其次，為了避免由于人為問題而發生稅務風險，要定期組織所有財務人員開展業務培訓，更新企業財務體系、提升會計核算水平，通過培訓強化財務人員的崗位能力;最后，房地產企業要結合現有的財務人員儲備，從高校和社會中吸納具有一定專業能力和崗位經驗的財務人員，不斷充實以及完善財務人才隊伍，提升崗位工薪待遇，吸引更多的人才加入，為企業規避稅務風險奠定人才基礎。

3.3創設風險防控氛圍

在營改增背景下，想要從根源規避稅務風險，需要房地產企業所有人員都積極參與其中，加強對營改增政策的理解，在企業內部創設風險防控氛圍，進而起到防控風險的作用。首先，企業管理層要提升對稅務風險防控的重視程度，帶頭學習營改增相關內容，定期組織所有員工學習最近的稅收制度和稅收政策，提升所有人員的風險防控意識，更好的應對外部風險;其次，企業管理者和財務人員要密切關注行業動態和最近政策，掌握最近、最新、最全面的稅收政策，合理以及合法的繳納稅費，避免企業遭遇稅務風險;最后，企業要與稅務部門構建良好關系，積極配合稅務部門做好各項稅務申報工作，形成正確的守法意識和守法理念，嚴禁存在違法行為，促進企業的穩定以及可持續發展。

3.4加強法律憑證管理

房地產企業要注重加強法律憑證管理，對企業業務流程進行修訂，對重要環節開展監控和分析，尤其在成本控制和會計核算等環節，對產生的合同加強規范化管理。首先，房地產企業要對各個項目進行合同樹立，按照已完工、即將完工、在建以及新建等時間節點，保證每個項目的合同完整齊備，對發票取得要求、發票開具時間、增值稅承擔主體以及合同交易價格進行重新確定和協商;其次，對租賃、銷售以及采購等環節的合同模塊進行重新修訂，通常情況下，如果合同條款中包含不同增值率，則要在內容中列舉明示，避免出現稅務糾紛;最后，所有業務都要嚴格按照要求和流程，提供合法合規的發票，為抵扣進項稅提供支撐和憑證，避免企業遭遇稅務風險。

4.結束語

總而言之，隨著市場經濟體制的改革的不斷深入，稅收政策也處于不斷調整和優化中，營改增的實行可以避免重復征稅、偷稅漏稅等問題，有助于規范行業發展。房地產行業作為地方經濟建設的支柱性產業，在營改增背景下，也要注重加強稅務風險識別和防范，制定科學的應對策略，進而保證各項工作有條不紊的開展，為企業發展保駕護航。

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