城市規劃與城市土地儲備交易的關系

王婕

摘要：本篇文章主要是將土地儲備交易和城市規劃兩者之間的關系來作為研究對象，在深度探討土地儲備規劃的概念和必要性，確認城市規劃和土地儲備兩者之間的關系，指出土地儲備離不開城市規劃，充分發揮城市規劃對土地儲備的作用。筆者將對以上內容進行深入剖析，為從事相關工作的人員提供參考價值和借鑒意義。

關鍵詞：城市規劃;城市土地儲備;關系

當前我國正處于城市化階段，土地承載的作用以及土地資源的有限性之間的矛盾越來越突出。根據土地資源當前的現狀，我國近年來推出了國有土地儲備、經營性土地使用權招標拍賣、掛牌出讓制度等，土地供給方式的呈現逐漸提升了土地供應方式的市場化程度，還為經營城市給予了幫助，在土地資源優化配置、土地功能分區調整、土地資產盤活等都發揮著重要的作用。

一、土地儲備規劃的概念和必要性

（一）土地儲備規劃的概念

土地儲備主要是對土地資源的保護、城市未來的發展方向、技術設施和公益設施建設、房地產市場供求狀況、土地成本等要素進行充分分析的基礎上，根據經營性用地、工業用地、部分重大設施用地，確認規劃期間應當儲備和出讓地塊的數量、布局、強度。

（二）土地儲備規劃的必要性

第一，土地儲備規劃中需要按照數量和空間合理規劃片區的儲備地塊，科學合理的制定片區儲備地塊的運營方案，有機結合城市建設發展中的用地需求和地塊的運營收益，盡可能的將城市土地的價值充分的發揮出來，增加地方的財政收入。第二，土地儲備規劃應當合理分析儲備地塊土地運營方案收益，其中便包含了儲備地塊的征地拆遷補償費用、土地開發費用、融資費用、業務費用等的測算，對于土地儲備的數量以及年度儲備計劃、地塊的出讓用途進行科學調整，機構資金風險控制到最低，推動土地儲備和出讓資金的良性循環。第三，土地儲備在售出儲備地塊的數量和空間中，需要對城市土地的總體規劃和進行協調。

二、城市規劃和土地儲備的關系

（一）城市規劃和土地儲備的同一性

城市在建設和管理中以城市規劃作為基礎，城市規劃在城市性質、規模、發展方向的確定，城市用地和空間資源的統籌安排中，全面加強建設和部署，進一步實現城市制定的經濟目標和社會目標，促進城市經濟社會的可持續發展。城市規劃的基本原則便包括了節約和合理利用土地和空間資源，合理利用和開發經營城市土地。土地儲備制度是我國的土地管理方式由計劃經濟體制轉變為市場經濟體制，外延粗放型的土地利用方式轉變為內涵集約型方式，將經營城市作為出發點，增強土地利用效率和土地資源優化配置來作為目的，通過社會主義市場經濟手段來促進土地資產保值增值。土地儲備的主要目標是為了調節市場，土地儲備的意義是保證土地用總體規劃和城市規劃的實施，有利于在城市建設中聚集資金。城市土地儲備的功能便是按照城市規劃來實現土地資源的優化配置、調整土地功能分區、盤活土地資產等。所以，城市規劃與土地儲備有著息息相關的關系，盡管城市規劃和城市土地儲備在內涵上不一致，但是在土地和空間資源的節約、土地資源利用率提升等各個方面，兩者是相輔相成的。

（二）城市規劃與土地儲備的差異性

城市規劃和土地儲備因為內涵不一致，所以各自的側重點也是不同的，城市規劃的側重點在于對城市的發展條件進行宏觀的分析，不僅需要從長遠的方向進行考慮，還應當兼具近期的發展狀況，盡量實現經濟效益、社會效益、環境效益的統一。土地儲備則大部分是從微觀的角度來進行思考，注重的是近期的效果和開發土地所創建的經濟效益。

（三）城市規劃與土地儲備的關系

城市規劃和城市土地儲備兩者之間存在的同一性以及差異性，拉進了兩者之間的關系，也就是宏觀和微觀、遠期和近期、整體和局部的關系。城市規劃和土地儲備都具備指導作用、協調作用、控制作用，城市的土地儲備能夠在一定的程度上促進城市規劃的發展、科學合理的計劃城市用地、實現城市建設資金來源的多元化。城市規劃不僅需要重視城市土地儲備，在這過程中還需要將城市規劃作為指導，根據計劃來整理儲備。除此之外，城市規劃和土地利用規劃、區域規劃等應當協同發展，從總體上合理配置、整合、開發土地資源。

三、充分發揮城市規劃對土地儲備的作用

（一）確定城市規劃和土地儲備關系

根據上述所言，城市規劃和土地儲存的任務是不一致的，所以需要處理好兩者之間的關系，在保證節約的現實中發揮土地的利用效率，促進城市規劃。城市規劃的主要任務便是策劃、設計、部署城市建設，確保城市的社會發展。城市規劃的目標便都是城市的基礎設施建設進行合理的安排，充分發揮城市功能。作為社會發展的基礎，對于城市規劃土地儲備有著制約的作用，也是保證城市規劃活動的開展。在土地利用的總體規劃中需要站在全局的角度去考慮，協調用地需求，對于土地資源的利用進行科學安排，促進城市規劃的可持續發展。

（二）保證土地資源的科學合理使用

土地資源作為重要的資源有著寶貴的價值，然而變更土地的使用價值是一項緩慢的過程，確認土地的使用形式，很難按照城市規劃再次進行調整，所以應能夠保證每一塊土地都能夠得到合理的利用。可以嘗試引入“白色地塊”的理念，也就是對性質要求不高、能夠試產來決定的土地，沒有具體的形式，存在靈活性，能夠在城市規劃中按照實際要求來行使土地的試用期。

（三）充分發揮城市規劃的帶頭作用

城市規劃是將城市的土地儲備資源作為前提條件，城市部門能夠根據城市規劃來開發城市，做好城市規劃工作，能夠有效的提升土地的利用率。

（四）按照城市規劃做土地儲備計劃

土地儲備是為了能夠更好的提升城市規劃服務，為了保證城市規劃建設能夠順利完成，在土地儲備方面制定好計劃，規劃人員需要掌握城市市場的實際需求，提升土地規劃的計劃性。

結束語

總而言之，城市規劃與土地儲備之間存在同一性和差異性，因為內涵不同，側重點也不同，但兩者之間的關系是相輔相成的、協同發展。本篇文章闡述的是城市規劃和土地儲備交易的關系，從而促進市場發展。

參考文獻：

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