互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)的房產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)的研究

王海瑛 平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)行政服務(wù)中心不動(dòng)產(chǎn)登記交易科

引言

近年來(lái)，國(guó)務(wù)院及各級(jí)政府積極推進(jìn)實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，其宗旨在于加速政府職能轉(zhuǎn)變、真正提升政府部門服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效能，為廣大群眾辦事創(chuàng)造更大的便利性，使市場(chǎng)運(yùn)作及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有更多的活力及更強(qiáng)的創(chuàng)造力。為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，要積極使用現(xiàn)代先進(jìn)的信息化技術(shù)方法，重新梳理房產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記辦理流程，搭建功能完善的信息化平臺(tái)，真正解除既往市民辦證時(shí)流程繁雜、排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)、經(jīng)常陷入無(wú)序局面等問(wèn)題，落實(shí)國(guó)家政策要求的同時(shí)，也順應(yīng)了民意，優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的社會(huì)形象。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是國(guó)家按照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)等法律法規(guī)確立的一項(xiàng)物權(quán)管理制度，是經(jīng)過(guò)權(quán)利人或者利害關(guān)系人申請(qǐng)的，國(guó)家特定部門頒發(fā)的一種共識(shí)手段，本質(zhì)上是一種具有司法效力的實(shí)施行為。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以及社會(huì)形態(tài)發(fā)生顛覆性改變的背景下，不動(dòng)產(chǎn)狀態(tài)由既往“相對(duì)靜止”逐漸變成“頻繁性改變”，以上這種客觀性改變直接提升了各種社會(huì)性活動(dòng)中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的地位[1]。在國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)是一項(xiàng)涉及面寬廣、數(shù)量龐大及和民生發(fā)展密切相關(guān)的大型項(xiàng)目，既往執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)紙質(zhì)等級(jí)流程過(guò)于繁瑣復(fù)雜，登記流程復(fù)雜及需要耗用較多的時(shí)間成本，很難滿足當(dāng)下廣大群眾便捷、高效的辦事要求。

二、房產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的主要問(wèn)題

(一)參與主體過(guò)多，各自為政現(xiàn)象較顯著

眾所周知，房產(chǎn)交易及不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)運(yùn)作階段會(huì)和十多個(gè)部門相牽連，包括住建、自然資源、稅務(wù)、公積金等，以上參與部門與機(jī)構(gòu)之間互動(dòng)性不強(qiáng)，協(xié)同辦公意識(shí)不足，基本上是各自編制自己的流程運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)、受理清單及窗口服務(wù)辦事指南內(nèi)容等，這是造成他們之間長(zhǎng)期沒(méi)有形成統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、敷衍偷懶不作為且窗口處理事宜沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)的主要影響因素。

(二)辦事環(huán)節(jié)繁多，基本上是各謀其是

因?yàn)闃I(yè)務(wù)推進(jìn)階段牽扯到的住建、自然資源、稅務(wù)、公積金等諸多主體部門之間的信息系統(tǒng)長(zhǎng)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)互通、互動(dòng)，數(shù)據(jù)共享效率長(zhǎng)期處于低水平狀態(tài)，一個(gè)窗口僅能辦一件事，故而創(chuàng)設(shè)眾多功能性窗口也是無(wú)可非議的事實(shí)。為了優(yōu)化并改進(jìn)房產(chǎn)辦事大廳人員的工作流程，例如，在進(jìn)行存量房產(chǎn)登記過(guò)程中，應(yīng)避免辦事人員去不同窗口進(jìn)行取號(hào)、房產(chǎn)交以及繳納稅費(fèi)等業(yè)務(wù)的現(xiàn)象，設(shè)立專門的辦事人員集中處理[2]。

(三)申請(qǐng)材料類型繁雜，審批存檔各管各收

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)既往習(xí)慣把紙質(zhì)蓋章單據(jù)作為不同傳送流程的判別憑據(jù)，當(dāng)事人辦理一次交易登記業(yè)務(wù)時(shí)需要呈交將近20份材料。不同部門在運(yùn)營(yíng)階段只需要管理好、留存好隸屬于本部門的材料即可，甚至出現(xiàn)讓廣大市民重復(fù)呈交同個(gè)材料的情況。

三、完善房產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)質(zhì)量的方法

(一)內(nèi)外共修，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通

通過(guò)分析行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，不難發(fā)現(xiàn)過(guò)往實(shí)現(xiàn)的房管信息化的服務(wù)及收益對(duì)象以住房、城鄉(xiāng)建設(shè)部門為主，當(dāng)?shù)氐墓芾聿块T投入適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)資金，引進(jìn)相對(duì)完整的系統(tǒng)軟件，為外來(lái)辦事人員提供行政辦公。決策判斷以及其他基礎(chǔ)房產(chǎn)處置業(yè)務(wù)，系統(tǒng)運(yùn)作階段基本處于封閉式狀態(tài)，社會(huì)公共服務(wù)品質(zhì)長(zhǎng)期未見(jiàn)改善、提升；對(duì)外提供信息是不動(dòng)產(chǎn)登記與交易網(wǎng)站的主導(dǎo)作用，長(zhǎng)期實(shí)施的市場(chǎng)化運(yùn)作模式造成其與房產(chǎn)交易活動(dòng)中的核心業(yè)務(wù)出現(xiàn)偏離，以致無(wú)法及時(shí)、有效的補(bǔ)充房管政務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容，這是其完善度長(zhǎng)期未見(jiàn)提升的主要原因[3]。通常情況下，不動(dòng)產(chǎn)的登記涉及諸多流程，需要房產(chǎn)處置人配合其他部門進(jìn)行統(tǒng)一等登記注冊(cè)管理，是一個(gè)需要多方聯(lián)動(dòng)配合的復(fù)雜工程，對(duì)于基層市民而言，需要耗用大量時(shí)間、體力及精力去辦理業(yè)務(wù)，致使廣大人民群眾沒(méi)有太多的精力去完成實(shí)際的公共需求，同時(shí)由于辦事人員沒(méi)有秉持認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，無(wú)論是在線上民眾問(wèn)題解答，還是線下管理模式下的民眾辦事過(guò)程中，工作人員服務(wù)意識(shí)偏低，進(jìn)而誘發(fā)各類不可預(yù)測(cè)的矛盾事件，不利于傳統(tǒng)房產(chǎn)政務(wù)服務(wù)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展。為此，相關(guān)部門在階段各方發(fā)展需求的基礎(chǔ)上，認(rèn)真到“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記與交易”還原自身政務(wù)服務(wù)的本質(zhì)內(nèi)涵及現(xiàn)實(shí)意義，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外同修，等同于在最大限度完善不動(dòng)產(chǎn)登記與交易管理信息化流程的基礎(chǔ)上，在互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)通信等高端技術(shù)的支撐下，引領(lǐng)政務(wù)服務(wù)向外延展過(guò)程。

基于統(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)層構(gòu)建“不動(dòng)產(chǎn)登記與交易一體化信息平臺(tái)”，結(jié)合先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)處理技術(shù)，完善各個(gè)操作平臺(tái)的基礎(chǔ)管理功能，進(jìn)而達(dá)到智能、自動(dòng)的處理各類房產(chǎn)交易信息。與此同時(shí)，管理人員還應(yīng)巧妙的融入企業(yè)服務(wù)總線(ESB)處理技術(shù)，借此方式提高信息資源的共享效率，這樣便能為房產(chǎn)機(jī)關(guān)管理業(yè)務(wù)及服務(wù)其運(yùn)營(yíng)過(guò)程提供綜合的、開(kāi)放式的、可拓展性的信息化平臺(tái)[4]。

平臺(tái)是基于分層理念規(guī)劃設(shè)計(jì)的，不同層面之間實(shí)現(xiàn)了邏輯性分離，為系統(tǒng)功能拓展及后期運(yùn)維管理等創(chuàng)造了很大便利性。一般情況下，通用系統(tǒng)、業(yè)務(wù)平臺(tái)及信息服務(wù)總線是核心業(yè)務(wù)層的主要組成部分，其中，通用系統(tǒng)是業(yè)務(wù)平臺(tái)的基礎(chǔ)，能夠維現(xiàn)實(shí)應(yīng)用過(guò)程提供通用功能的服務(wù)項(xiàng)目，涵蓋了統(tǒng)一由業(yè)主體管理、用戶管理、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記稅務(wù)共享平臺(tái)等交易環(huán)節(jié)；業(yè)務(wù)平臺(tái)運(yùn)作階段受到多個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)助、支撐，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)管、房建測(cè)繪、商品房網(wǎng)簽監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)等。

在整個(gè)架構(gòu)的支撐下，平臺(tái)上不同業(yè)務(wù)子系統(tǒng)之間信息互聯(lián)、互通以及業(yè)務(wù)協(xié)同效率實(shí)現(xiàn)了最大化，能夠?yàn)橹鞴懿块T、金融機(jī)構(gòu)及廣大公眾等主體提供更加完備的管理、服務(wù)功能。

(二)再塑業(yè)務(wù)流程，逐步達(dá)成辦理的“三減兩化一提升”

首先，將降低窗口實(shí)際的創(chuàng)設(shè)數(shù)目為著手點(diǎn)，選用理論知識(shí)豐富且具有實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)的基層工作人員來(lái)完成合并房產(chǎn)、國(guó)土部門咨詢、受理業(yè)務(wù)，并結(jié)合實(shí)際的業(yè)務(wù)情況，建立適量的綜合服務(wù)窗口，進(jìn)而為房產(chǎn)集中登記，業(yè)務(wù)處理等交易活動(dòng)奠定夯實(shí)的基礎(chǔ)，另外，管理部門還應(yīng)積極學(xué)習(xí)并引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的房產(chǎn)操作管理系統(tǒng)，從而建立完整的存量房售賣、房屋贈(zèng)予、司法仲裁以及房產(chǎn)全業(yè)務(wù)交易登記一體化的管理模式，在不斷降低辦事工作人員的同時(shí)，為上級(jí)管理部門減少不必要的 成本費(fèi)用，值得注意的是，房產(chǎn)管理部門還應(yīng)提前做好申報(bào)資料的規(guī)劃和有機(jī)管理，設(shè)置專門的辦事人員收集、分析并集中匯總房產(chǎn)辦事人員所提供的數(shù)據(jù)信息，并根據(jù)具體的業(yè)務(wù)要求，為窗口辦理人員統(tǒng)一制定科學(xué)合理的辦事流程，進(jìn)而提高其工作效率，縮減辦事時(shí)間。例如，為了改進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)辦結(jié)”的運(yùn)作局面，可以采用現(xiàn)場(chǎng)發(fā)證的工作流程，將各類房產(chǎn)的辦理時(shí)間啊壓制最短，一般情況下，存量房交易登記業(yè)務(wù)受理時(shí)間最短是4分鐘，平均辦理時(shí)間20分鐘[5]。通過(guò)實(shí)現(xiàn)以上減少窗口數(shù)目、運(yùn)作流程、材料數(shù)目及時(shí)間長(zhǎng)度的方式，明顯改善了廣大市民業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中的主觀體驗(yàn)，整體提升了他們的滿意度。市民在一個(gè)綜合服務(wù)窗口就可處理房產(chǎn)注冊(cè)。登記以及轉(zhuǎn)讓等諸多事宜通過(guò)關(guān)注辦事大廳的微信公眾號(hào)以及各類智能軟件，就可自動(dòng)獲取業(yè)務(wù)辦理的具體流程，真正實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的公開(kāi)、透明化。

(三)運(yùn)用區(qū)塊鏈技術(shù)，使信息共享效率更大保障

結(jié)合當(dāng)下國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)房產(chǎn)交易，當(dāng)?shù)氐恼⒎慨a(chǎn)管理部門以及城建單位應(yīng)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，對(duì)實(shí)際存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題進(jìn)行綜合處理，例如，可以妥善的應(yīng)用區(qū)塊鏈技術(shù)，對(duì)各類數(shù)據(jù)信息進(jìn)行系統(tǒng)管理，可以通過(guò)查詢驗(yàn)證和多方簽名的驗(yàn)證方法進(jìn)行系統(tǒng)OMG運(yùn)行功能的優(yōu)化，同時(shí)配合使用數(shù)字證書(shū)技術(shù)，更好的維持系統(tǒng)內(nèi)各項(xiàng)數(shù)據(jù)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程的安穩(wěn)性，在此基礎(chǔ)上，也要使數(shù)據(jù)自身的權(quán)威性、精確性及提供的時(shí)效性得到更大保障[6]。

(四)運(yùn)用多項(xiàng)措施，確保服務(wù)規(guī)范化和信息安全性

當(dāng)房產(chǎn)服務(wù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上在線全過(guò)程辦理以后，怎樣確保服務(wù)實(shí)施過(guò)程的規(guī)范性及信息安全是相關(guān)部門應(yīng)積極探究的問(wèn)題之一。應(yīng)善于采用現(xiàn)代化技術(shù)手段與業(yè)務(wù)管束行為，從多個(gè)方面去維持業(yè)務(wù)辦理過(guò)程的規(guī)范性及主管部門與市民房產(chǎn)、交易活動(dòng)中形成數(shù)據(jù)信息的整體安全性。為達(dá)成以上目標(biāo)，可以從如下幾方面做起[7]：一是平臺(tái)上牽連到的不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)全部從業(yè)方與職員一定要在主管部門下備案，構(gòu)建相應(yīng)的信用檔案，參照業(yè)內(nèi)規(guī)則管理信用積分，針對(duì)失信企業(yè)或個(gè)人作出相應(yīng)懲治。二是不動(dòng)產(chǎn)登記與交易信息平臺(tái)，明確要求用戶要先利用手機(jī)號(hào)或微信等進(jìn)行注冊(cè)，同時(shí)進(jìn)行真人認(rèn)證，通過(guò)實(shí)施人臉識(shí)別和身份信息審核、檢驗(yàn)等方法，確保信息數(shù)據(jù)安全及線上操作合規(guī)、合法。三是房產(chǎn)交易活動(dòng)中，牽扯到交易兩方的隱私信息時(shí)，需要采用加密算法存留，歷經(jīng)數(shù)據(jù)脫敏過(guò)程后方可對(duì)外公示。

四、結(jié)語(yǔ)

新時(shí)期下積極建設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)登記與交易一體化信息平臺(tái)”，有效擊破了既往不同部門之間在數(shù)據(jù)互通時(shí)存在的屏障，明顯提升了住建、自然資源、稅務(wù)、公積金等多個(gè)主體部門之間的數(shù)據(jù)共享效率，明顯提升了市民辦事過(guò)程的簡(jiǎn)潔度，也對(duì)既往虛假、逃稅等不良行為起到一定防控作用，真正使服務(wù)便民、利民，自身也具有較高的推廣價(jià)值。