如何做好房地產代建企業的采購管理

藍小清

摘要：采購管理是房地產代建企業全過程管理咨詢服務的重要內容之一。能否做好代建采購管理，不僅關系代建工程能否順利實施，關系代建項目成本能否有效控制，也是關系代建企業后續生存發展的大事。

關鍵詞：房地產;代建企業;采購管理

引言

本文以市場上房地產代建企業采購管理當前遇到的共性問題為導向，從推動評定分離、強化市場調查和專業評審、建立供方庫名單等方面提出了如何做好代建采購管理的幾點建議，從而利于更好地提升代建企業項目管理實效、塑造代建企業管理品牌。

1采購管理存在的問題

房地產代建工程相關采購項目，在完成公開或邀請招投標后通常采用最低價中標法來確定第一中標候選供應商。采購“游戲規則”公平、公開，不過隨之也產生了由此相關的管理難題。

1.1工程聯系單增多

部分投標商故意先壓低報價，想盡方法中標。之后再通過變相增加工程量來抬高價格。工程聯系單的增加，對代建項目的成本管理提出了嚴峻考驗。

1.2產品質量較差

部分低價中標供應商，為了收回成本，“瞞天過海”，以較次等的產品或材料替代相應的原報價項，產品質量低劣，對代建工程的質量管理和投入使用后的后續維護增加了難度。

1.3進度協調困難

低價中標供應商如無法通過上述類似方式變法子收回成本，難以避免就會產生故意拖延工期或主動違約退出的現象，對于代建項目的進度管理帶來了較大的不確定性。

2采購管理建議措施

2.1推動采購評定制度的改革

國家招標投標法及其相關實施條例中規定：國有資金占控股或者主導地位的依法必須進行招標的項目，招標人應當確定排名第一的中標候選人為中標人。隨著國家“放管服”改革和國企改革的深化，房地產代建企業需要認真分析上述問題產生的根源，吸取代建管理的實踐教訓，積極推動評定分離方法的改革試點和全面落地，推動由招標人或代建委托人最終決定招標結果。

2.2組建專業的專家評審團隊

根據代建工程項目的分項采購需求，及時組建有勘察、建筑設計、機電、電氣、園林綠化、造價、工程管理等中高級專業技術職稱人員構成的、實操經驗豐富的內部評標小組，必要時聘請外部權威專家一同參與。評審前，評標小組應對對市場上相關設備材料和人工價格等方面進行深入的了解，對供應商過往實施的業績項目進行實地考察和口碑驗證等，整合調查所取得的數據信息或非數據信息，并通過認真的研究與分析之后進行合理的預算，積極為采購項目的評審積累第一手的有實用價值的客觀資料。評審時要在供應商的實力信譽、以往項目業績及其業主評價、項目派出團隊，以及現報價產品的品牌、性能、價格等方面上發揮關鍵性的評審把關作用，把既能滿足代建項目“硬性”要求，產品或服務價格、成本最合理的優秀供應商挑選出來。

同時，在確定中標第一、第二、第三候選供應商后，要依據前期調查和“貨比三家”獲得的有價值信息，提高談判能力，講究談判技巧，與目標供應商進行后續的商議、議價活動，努力達到既能保質保量又能降低采購成本的目的。

2.3建立更新合格供方庫名單

房地產代建企業要對參與其代建項目的供應商在產品或服務的信譽、質量、響應、完成效果、后續維保、安全生產、廉潔從業等方面進行綜合評價，及時建立自己的合格供方庫名單，將企業信譽口碑好、產品或服務質量優良、報價合理、服務響應及時的供應商納入合格供方庫名單，反之，要將不合格的供應商排除在名單之外，嚴格執行、長期以往，以此機制實現合格供應庫名單的定期更新和優勝劣汰，這樣可為后續代建項目的實施提供充足的合格外部協作資源。

3綠城代建采購管理經驗借鑒

除可采用上述措施加強采購管理外，房地產代建企業也需要對標行業一流標桿（如綠城代建），積極吸收他們在實戰中形成的寶貴經驗，促進自身采購管理水平的提升。

首先，打造綠星標準體系。該系統具有認證、評分、分級的功能，致力于打造可視化、菜單化的管理平臺，將代建過程涉及的采購方、委托方等星級評價情況納入其中。如可根據委托方的資金情況和土地情況來確定星級標準，進而確定之后采購等級以及建設標準，一鍵選擇后續供應商。通過綠星平臺積攢的案例庫，測算具體項目建設過程中的采購成本和預期收益，實時動態監督成本管控和工程進度。此標準體系之中，可將供應商分為ABC三類，即便是委托方推薦的供應商，也要在接受標準流程的審查后才能評級入庫。只有進入此標準體系中的供應商才能享受綠城代建巨大的采購業務流量，如此一來，綠城代建打造了專屬于自身的供應商管理平臺。

其次，強化自身品牌影響力。波特“五力”模型告訴我們：市場上任何一個主體的議價能力與其自身業務規模、市場實力有著直接關系。因此，降低采購成本、實現良好的采購管理，首要解決的問題就是提升代建品牌的影響力。發展初期，綠城代建致力于打造中式小院產品線，這種符合中國傳統審美、凝聚中國家園情懷的產品很快吸引了市場，并很快達到了供不應求的狀態。之后，綠城代建調整其產品業態，通過不斷升級服務體系、創新品牌傳播的模式，提升綠城代建的品牌溢價水平。調查研究結果表明，綠城代建在2013年到2016年期間，品牌溢價增長水平達到了16%，成為代建行業優秀的品牌影響力打造案例，相較于其他代建企業來說，形成了強大的溢價能力和品牌影響力。品牌影響力的提升，自然而然為其在節約采購成本、降低采購管理風險上帶來了巨大優勢。

結語

綜上所述，房地產代建企業可從外部推動評定分離法落地，更為重要的是要從自身代建管理的實際出發，可從內部加強源頭性的采購評審管理、建立合格供方庫等方面下功夫，做好市場調查、項目驗證、內部專業評審等方面的充足準備，努力提高代建采購管理水平，從而實現對代建項目業主的價值貢獻和代建企業自身的可持續發展。

參考文獻

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