REITs模式在充電基礎設施建設融資中的應用研究

衛雷平

（國網電動汽車服務有限公司，北京 100000）

在我國發展充電基礎設施建設過程中，長期、穩定的可持續性資金來源是相關項目順利實施的重要基礎。在此過程中，充電設施投資企業資本金投入成為項目最主要的資金來源，但遠不能滿足項目實施的資金需求。因此，充電基礎設施建設項目應積極結合自身發展特征，進一步積極探索出更加創新的多元化融資方式。從全球金融市場來看，REITs已成為僅次于股票和債券的第三大基礎性金融產品，從REITs應用的行業來看，其不僅適用于不動產領域，而且對于規模更龐大的基礎設施建設領域，REITs模式更具吸引力。2021年6月，REITs試點的通知，將充電基礎設施項目納入試點行業，并提出優先支持有一定知名度和影響力的行業龍頭企業的項目。因此，依托REITs模式的融資特性和優勢，破解我國充電基礎設施建設目前面臨的融資困境，對促進經濟社會發展具有重要意義。

一、REITs模式概念和優勢

（一）REITs模式概念

REITs為“Real Estate Investment Trusts”縮寫，即房地產信托投資基金，概括來說就是將不動產打包分割成很多小份賣給投資者，通過發行收益憑證募集資金，同時將不動產交由專業機構經營管理提高投資收益，實現的收益包括基礎資產經營收益和資產升值收益，將該收益按約定比例分配給投資者。這種產品不僅可以讓房地產商快速回籠資金，加快資金周轉，實現輕資產化擴張模式和業績估值的同步提升；而且由于自身兼具穩定股息和長期回報率優勢，可提高組合收益率，可以讓投資者獲得穩定的投資收益。

（二）REITs模式的優勢

1．有利于盤活存量資產

我國經歷了20余年大規模高強度的基礎設施建設，估算全國基礎設施存量超100萬億，這部分資金沉淀在基礎設施上，沒有得到有效盤活，需要一種金融工具將這部分沉淀資金有效流轉起來，為后續基礎設施建設開拓新的資金來源，基礎設施公募REITs可以實現上述目的。公募REITs試點采用“公募基金+ABS”模式，其實現路徑是：由持有基礎設施資產的公司作為股東，通過資產劃撥、資產轉讓、公司分立等方式，成立項目公司，作為資產的所有者。基金管理人設立并管理公募基金，收購項目公司股權，間接持有項目公司資產。原始權益人最終實現將實物資產轉化為可以轉讓的流動性證券，快速回籠資金，實現輕資產模式經營。

2．有利于降低企業財務杠桿

REITs 作為投融資創新手段，能夠盤活巨量的基礎設施存量資產，通過對基礎設施項目REITs化，回籠資金進而用于再投資，實現以存量帶動增量，持續滾動發展。區別于銀行貸款、發債募資，REITs 模式將實物資產轉化為可以轉讓的流動性證券，增強資產流動性，改善現金流，進而改善財務報表，可降低杠桿率，符合國家目前降杠桿的總體要求。

3．有利于加快重點項目建設

REITs試點工作通知要求，要引導原始權益人履行承諾，將回籠資金用于新項目建設。發展公募REITs有助于解決充電基礎設施市場融資渠道不足、投資效率低下、資本退出渠道不暢通等問題，可以有效提升資源配置效率，為基礎設施投資項目提供相匹配的長期資金，利于穩投資、補短板。通過開展REITs試點，建立多樣化融資結構，企業可籌集資金用于后續新建工程，解決基礎設施投資規模大，投資資金不足的問題，有利于加快推進一批重點地區、重點項目建設。

二、充電基礎設施建設融資面臨的問題

（一）充電基礎設施建設的發展催生較大融資需求

近年來，國內充電基礎設施市場快速發展，充電樁建設規模持續擴大，車樁比持續改善，但是與“十四五規劃”設置的目標相比，仍存在較大差距，充電樁市場仍有廣闊的發展空間。在努力實現“碳中和”的背景下，未來我國將會刻不容緩地發展新能源汽車，預計到2030年，中國電動車保有量將達到1億輛。新能源汽車保有量地穩步增長將會促進充電樁需求地擴大，預計到2060年，我國充電樁新增投資額將達到18.15億元，催生較大融資需求。

（二）充電基礎設施建設融資能力不足

由于新能源汽車仍處于培育期、保有量有限，充電樁投入成本高、利用率偏低，投資回收期長、資金周轉速度相對較慢、流動性較差，上述特點決定了企業很難從銀行獲得借款用于充電樁建設。目前來看，充電樁建設融資的主要渠道為通過增資擴股方式引入戰略投資者，2021年上半年充電樁運營商相繼宣布獲得融資，6月20日，充電樁運營商“特來電”通過增資擴股方式引進戰略投資，獲得約3億元融資。5月17日，充電樁運營商“星星充電”宣布獲得B輪融資。雖然多家充電樁企業拿到融資，但從融資規模來看，只有2家融資額在3億元以上，融資金額遠遠不能滿足投資的需求，產生巨大融資缺口。

（三）充電基礎設施建設政策風險影響投資者積極性

隨著充電樁納入新基建，全國各地加大了對充電樁建設和運營的補貼力度，政策的扶持及相關的財政補貼政策極大地促進了充電基礎設施建設的發展。但同時，這些補貼政策具有階段性且有可能退坡，政策的不確定性風險影響投資者對于充電基礎設施項目未來現金流的預測，進而影響投資的積極性。

三、充電基礎設施建設融資困境的原因分析

（一）充電基礎設施投資回報率較低

充電基礎設施的盈利來源主要包括電費差價、服務費，成本主要包括電費成本、后期的維護成本、設備折舊等，充電樁時間利用率是實現盈利的關鍵性因素。目前，新能源汽車仍處于培育期、保有量有限，充電樁投入成本高、利用率偏低，除公交、物流、環衛等專用車充電市場外，其他基本都處于虧損狀態。另外，由于公共充電設施缺乏政府統一規劃引導，無序競爭問題較為突出，行業惡意低價競爭頻頻出現，嚴重擾亂充電樁市場秩序。充電樁行業雖處在發展的“風口”上，但整體充電樁運營商均未擺脫虧損的處境。

（二）充電服務市場競爭進一步加劇

充電樁行業頭部效應凸顯，下一階段競爭格局變數加大。當前，行業前三運營企業的充電設施占比接近70%。但考慮到“十四五”末充電需求將比當前增長約10倍，增長空間很大，給新進入者留出了較大空間。近兩年，已經出現了小桔充電、云快充等依托優質客戶資源優勢或者平臺服務優勢等新進入者，快速搶占了一定市場份額。隨著市場趨勢日趨明朗，眾多油氣企業、能源企業、整車企業以及電池企業也加快了在充電市場的布局，給未來市場競爭格局帶來了較大變數，市場競爭有望進一步加劇。

高增長與不確定并存，對企業資源和資金實力要求提高，行業洗牌和兼并重組有望加劇。由于公共充電樁和專用充電樁屬于高度市場競爭領域，盡管市場需求仍將快速增長，但也面臨較大的市場競爭不確定性。充電服務企業在“十四五”期間既需要加大投入以鞏固和擴大市場份額，又面臨局部和階段性過度競爭風險帶來的不確定性，很可能迎來行業兼并重組的機會窗口，對企業資源和資金實力提出了較高要求。

從單一服務向綜合服務轉變，對企業資源整合與能源服務提出了更高要求。當前充電企業仍以單一充電服務為主，但隨著車樁互動、車網互動以及停車充電一體化新模式逐步應用，未來充電服務企業需要進一步強化與整車、出行、停車等平臺的互聯互通和資源互補性合作，并提升參與電力市場交易的聚合商能力，為用戶提供“充電+能源”“充電+出行”等更多基于跨行業大數據驅動的創新服務和體驗，進一步提升平臺用戶黏性和提升平臺價值。

（三）新型充電模式有望出現并對行業產生重大影響

目前充電基礎設施行業技術更新迭代較快，新的充電模式不斷出現，對行業產生重大影響，不確定性增加了行業的融資難度。充電功率大幅度提高，超級快充技術有望在“十四五”末期逐步商用，可在10分鐘補充200-300公里續航里程，很可能逐步成為行業主流公共充電解決方案，對現有快充設施將產生較大沖擊。

車網互動等新型充電模式則有望逐步取代無序充電模式成為家庭和單位充電主流模式，有序充電模式有望實現規模應用，V2G有望通過規模示范具備商用條件，車網互動新模式將成為產業鏈上下游協同創新重點領域。停車與充電一體化模式有望實現燃油車和電動車輛的有效區隔，顯著緩解車輛占位等痛點問題，大幅提升電動汽車用戶充電體驗，涌現出更多公共和社區充電設施服務新模式。

換電模式和無線充電模式有望在部分細分市場得到商業應用，更好滿足特定用戶需求。自動充電配合無人駕駛與能源互聯網技術創新有望在特定區域完成示范驗證，成為行業技術和模式創新的熱點。因此，充電樁行業的前景不確定性較強，投資者的意愿不高。

四、運用REITs模式為充電基礎設施建設融資的對策建議

（一）統籌搭配底層資產

投資者實現收益分配的主要來源是項目自身的經營性收益。根據目前公募REITs試點階段的要求，穩定的現金流是項目利用REITs融資的基本條件，基礎設施項目成熟穩定，要求項目近三年內總體保持盈利，收益來源合理分散，預計未來三年年度可分配現金流與目標不動產評估凈值的比率不得低于4%。因此，建議原始權益人將橫跨多個細分領域的充電基礎設施項目進行分類，通過把可以產生穩定現金流收益的公交、物流、環衛等專用車充電設施項目與收益較差的公共充電設施項目“肥瘦搭配”，形成具有良好收益率的底層資產，滿足充電基礎設施項目經營成熟穩定的要求。

（二）制定充電基礎設施行業估值標準

公募REITs的發行，實質上是資產的交易，在充電基礎設施REITs的底層資產重組過程中，底層資產所有權和控制權從項目公司轉移至SPV公司。交易能否達成取決于交易雙方就底層資產交易價格能否達成共識，因此，對底層資產的估值方法能否達成一致決定了公募REITs發行的成敗。根據基礎設施公募REITs規則適用指引，原則上要求以收益法作為基礎設施項目評估的主要估價方法，這將涉及到對未來現金流和折現率的估計。對于未來現金流的預測，具有很大的不確定性，需摸索并建立起適用于基礎設施項目公募REITs的定價體系。REITs估值共識達成的過程是各參與方共同研究、評估、博弈的復雜過程，需要有關部門從頂層出發統籌各參與主體，以法律法規和制度為依據，制定充電基礎設施行業估值標準。

（三）爭取稅收優惠政策

目前我國還未明確專門針對REITs的稅收政策，充電基礎設施REITs模式的交易過程中，涉及多重交易環節，例如REITs的設立環節、資產運營環節、現金分紅及退出環節，各個環節交易均涉及征稅，REITs的設立環節，原始權益人轉讓股權可能需繳納企業所得稅、印花稅，出售資產給SPV公司可能需要繳納增值稅、土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅；資產運營環節，項目公司的租金、使用費收入等經營收入需要繳納增值稅、企業所得稅、印花稅；現金分紅及退出環節，收到現金分紅時，機構或個人投資者有可能需相應繳納個人所得稅、企業所得稅和增值稅；轉讓基金份額退出時，機構投資者有可能還需就資本利得繳納企業所得稅。

針對上述環節，未來或將推出專門的稅收政策，解決多重征稅的問題，以減輕稅負。一方面，提高充電基礎設施的穩定現金流，滿足REITs融資對于投資回報率的要求，另一方面，提升投資者投資充電基礎設施REITs的積極性。

（四）完善充電基礎設施建設配套政策

推動將充電設施納入國家戰略規劃體系，推動國家出臺充電樁發展專項規劃，推動各地市制訂公共服務領域新能源汽車替代規劃與配套充換電設施專項規劃。推動政府出臺以充換電量為基準的充電樁運營補貼標準，通過爭取政府補貼，充電設施有望獲取更高收益水平。推動建立公共充電樁、城際快充樁和換電站的規劃管理機制，避免無序和惡性競爭。爭取政府支持推動新技術和新模式應用與產業標準升級換代，強化跨行業標準合作，高效穩妥推進標準升級換代，為我國搶占技術和標準制高點，引領行業發展模式創造有利政策環境。此外，如涉及國有資產轉讓，需遵循國有資產公開轉讓的特殊規定，給基礎設施REITs產品發行帶來不確定性，所以需要盡快出臺相關配套法律政策，形成基礎設施REITs完善的制度規范。

五、結束語

綜上所述，結合充電基礎設施現階段的發展情況來看，融資問題成為影響其持續發展的最主要的障礙因素，這種情形下，應用REITs模式恰逢其時，為我國充電基礎設施建設的發展提供了新的思路。既解決了充電基礎設施領域資金來源不足的問題，又擴寬了普通投資者投資范圍，具有較大的發展空間。在未來發展過程中，應對相關法律法規與規章制度進行優化，推動REITs市場健康發展，更好地服務充電基礎設施項目可持續發展。