構建房地產市場健康發展長效機制

李琦

（重慶市勘測院空間信息分院，重慶 401121）

一、房地產市場調控存在的問題

（一）缺乏有效競爭的土地供給制度

我國大城市中房價越來越高的主要原因就是土地資源的嚴重不足，大城市中土地資源用來建設的地標有效，能夠分配給住宅建設的土地更是有限，據我們對幾座大城市分析研究發現，城市中住宅類用地分配減少了將近一半，一些大城市中更是出現了一地難求的現象。我國的土地經營權實現的是招拍掛政策，當地的政府對土地的供應和分配有著絕對的權利，實現了土地資源的壟斷現象，缺乏基本的競爭力。一些地方政府往往通過土地資源的出讓來增加政府的稅收情況，因此將土地的價格調整的比較高。還有一些地方政府在土地的分配比例上出現不合理現象，住宅用地和工業用地分配不均，沒有做好科學合理的規劃和評估。工業用地不能分配過多，否則一些土地會出現閑置情況；建筑用地也不能控制過嚴，否則會出現住宅的供應不足，房價的進一步提升。房價的提升又間接地導致了土地競價的進一步提升，開發商得到土地的成本增高，轉嫁給消費者的房價也逐漸的提升，形成一種惡性的循環，有的無良開發商還通過各種手段進行圈地，等待土地上漲后在進行投資使用，這樣的情況下又加劇了土地資源的匱乏，建筑用地的緊張，加劇了房地產市場的供需問題。

（二）房地產市場過度依賴金融，投融資制度不完善

經過我們的研究分析發現，我國房地產發生價格上漲的主要原因就是投資需求的增加，但是相關的投資制度在房地產市場中并沒有形成，沒有有效地針對金融約束措施，造成房地產炒房的現象越來越多，有的投資人正是看中了房地產的這種現象，把投資的標目放在的高漲的房地產項目中，這又進一步地加大的房地產需求量，房價又進一步的提升，對大部分普通居民的剛性住房需求在一定的程度上進行了擠壓。目前我國許多年輕人都在貸款買房，貸款買房的比例正在逐年的升高，甚至有的地區還出現了違規的首付貸現象，房地產市場一旦出現震蕩，個人的投資風險就會加大。房地產開發商進行土地購買、開發活動等需要的資金大多是通過銀行貸款而來，因此在房地產市場中大多依賴金融業，銀行目前因為房地產市場金融杠桿的不斷提升，監管的難度也逐漸地增大，房地產開發商的資金鏈一旦出現問題，影響的是銀行系統，帶來巨大的經濟損失，有可能發生金融危機。

（三）房地產稅負結構不科學

要改變傳統的重開發、重交易、輕保有的思想，防止造成房產的保有量過低，出現一些閑置房。借鑒國際上的先進國家經驗，我們發現房地產市場的健康穩定發展離不開與之經濟發展相適應的完善健全的房地產稅收制度，房地產稅收制度的建立有效地促進我國房地產企業的可持續發展。我國目前實施的房地產稅收相關政策比較落后，已經跟不上我國的經濟發展腳步和房地產的變化，不能有效地發揮其作用。我國目前的房地產稅收結構存在一定的不合理現象，房地產開發商需要進行的稅收種類很多，營業稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅等等十多項稅款，其中往往存在重復收稅和交叉收稅的現象。這些稅收導致了房地產開放商建造成本的增加，增加的成本又轉嫁給了購房者，導致房價的進一步升高。我國的房產稅和城鄉土地使用稅往往只是針對營業性住房，而個人住房保有環節的稅收政策比較缺失，這種情況就是導致一些投資者進行個人住房的炒房、囤房。一些城市因為保有環節的稅收缺失，出現了一些空房和閑置房，嚴重浪費了土地和住房資源。

二、建立房地產房地產市場健康發展長效機制的政策建議

（一）加快住房立法、完善住房制度

我國房地產經過這么多年的改革和變化，逐漸從傳統的計劃經濟向著市場經濟轉變，已經初步形成了房地產市場制度和住房保障體系，但是其中還存在一定的問題和不足，想要建立房地產基礎性制度和長效機制，我們就要將一些大城市的住房問題進行解決，根據各個城市的實際情況，適應當地房地產市場的需要，嚴格遵守國家的住房法，尤其是針對商品房、公共住房和租賃住房的相關制度要進一步的完善，才能從根本上保障我國房地產市場的健康發展。

（二）發揮土地調控功能，推進供給側結構性改革

想要滿足城市的住房供需平衡、避免出現房價的大幅度變化、房地產健康穩定的發展離不開充足的住宅用地。尤其是針對一些大城市中，我們即使進行相應的措施，對農村集體用地實現同等入市、同權同價的政策，但是也不能滿足新增人口對于住房的需求量。所以想要建立房地產基礎性制度和長效機制，就要滿足土地的供給需求，將城市的有潛力土地進行挖掘，將大城市與周邊的小城市實現一體化發展，才能促進房地產市場的可持續發展。

（三）加快房地產稅制改革，擴大房產稅試點

國家也相繼地推出了有關房地產稅收的法律，將房產的稅收工作加入到房地產基礎性制度和長效機制中去，當地政府稅收的主要來源就是房地產稅收，所以房地產市場的穩定發展，有利于房地產市場基礎性制度和長效機制與稅收之間的平衡。

結語

經過以上的研究和分析發現，建立房地產基礎性制度和長效機制，有效的拓寬了征稅范圍，新建的住房可確定入征稅范圍之內，存量住房根據實際情況是否屬于征稅范圍；有效的拓寬了稅基，房地產稅收要嚴格地執行市場評估價格；放寬了各地稅收的設置，根據各地的實際情況，各地的稅收政策可以保持不變，也可以在適當的范圍內進行選擇。有效促進我國房地產企業的健康發展。