物業管理在房地產經濟中的作用分析

郭具琳

（白銀惠民物業管理有限公司，甘肅 白銀 730900）

當前房地產經濟蓬勃發展，物業管理的重要性不言而喻。物業管理作為房產投入使用后的綜合管理模式，不但是房產管理的重要內容，還是房產經濟的后續延伸，對房產設計規劃、成本投資等方面具有重要作用。因各行業經營活動都離不開管理系統，這就要求先要籌劃好物業管理的發展之路，通過采用質量控制、售后物管等方式，為其在房產經營活動中發揮自我價值提供便利，還有利于物業和業主間建立和諧關系，幫助房企樹立良好的品牌形象，推動房產經濟健康長久發展。

一、物業管理內涵

從不同角度來看，物業管理的定義不盡相同。在管理期間由物業公司提供服務，按照與消費者簽訂的合同提供各類物業服務，這也是業主放物業管理思想計劃的落實。如若業主將自己的部分物業管理職能授權給物業公司，則該公司可替代業主開展各類物業管理相關活動，確保企業自身保值增值。物業管理的重點在于組織協調和控制，維護業主正常財產安全與生活秩序，并面向物業開展有益的組織類活動，由此提高物業管理效率。通常情況下，物業管理企業在業務方面開展的活動類型較多，除了為業主提供物業管理之外，還可提供增值型服務，因此統稱為物業管理與服務。

二、房地產經濟中物業管理的重要價值

當前物業管理作為業主房產投入應用后的綜合管理模式，在房產市場激烈的競爭中，物業管理的價值與優勢逐漸體現出來，越來越多開發商認識到物業管理與服務對房產開發全過程的意義，通常會在房產開發階段引用物業管理職能，使其全面參與到規劃設計、施工監管、經營銷售等環節中，由此提高房企品牌形象，獲得更多經濟效益。

（一）有助于提高投資效益

在開發投資階段，物業管理的介入可幫助房企根據該區域的購買力，確定住房面積與檔次，如若擁有購買意向的群體中，以中低收入者為主，便要多開發一些90平方米以下的房屋，無需配備電器與家具，首選開發毛坯房；如若購買群體以高收入者為主，則應投資建設精裝房，并將生活所需電器、家具等配備齊全，還可引入智能指紋鎖、射頻信號遠程控制類產品等等，使業主入住后可遠程控制室內溫度、濕度等，此類房企在競爭中更具優勢，尤其是大型房企來說，加上品牌優勢的影響更易提高物業價值，獲得更多經濟效益。

（二）有助于控制施工質量

物管在施工環節的介入十分必要，有助于提高施工質量和監理水平。當前，許多物管人員到現場檢查、安排物業維修項目，發現遇到的問題普遍是因房產開發施工質量把關不嚴所致。此類例子較多，例如，以往多層住宅多采用預制樓板，在安裝時樓板接頭位置沒有用水泥砂漿填實，導致下層墻根朝著下層滲水，特別是廚房、衛生間等相對潮濕之處，甚至從2層的浴室墻根漏水到1層臥室整面墻，即便地面沒有積水，如若樓上浴缸、地漏等安裝措施，例如，個別施工人員沒有按照規定將樓上下水道管套插在管道接頭里面，而是套在接頭外面，這便會大大增加樓下滲漏的概率，可見接頭位置應采用標號高的水泥砂漿填實四周縫隙，避免出現滲漏問題。當前高層住宅多采用現澆板，仍然要重視澆灌工作；通過物管工作可知，個別房產沒有合理處理陽臺滴水巖，雨水順著滴水巖滲透到下層陽臺。此外，物業管理還應重點針對隱蔽工程，如水電管線鋪設等，以免交付后因熱脹冷縮造成管線炸裂等，且要對接頭位置妥善處理，以免水電管線問題影響住戶正常用水，可見通過物業管理可使施工質量得到有效控制，預防交付后產生的使用問題[1]。

（三）有助于售后與產權轉移

在經營銷售方面，物業管理可提前介入到房產銷售環節，使房產經濟效益最大化，在規劃設計、開發投資以及施工監管等階段進行控制，使房企品牌形象得到極大提升，小區布局與設計更加合理，房產質量得到切實保障，充分滿足業主對物業全程參與的需求，更易贏得業主的信任，購買者數量也會增加，銷售業績提升，取得更理想的經營效益。在售后服務方面，房產經濟售后服務即物業全面接管，對開發商來說，注重售后物業管理才可使房產開發形成完整的運作鏈，并實現可持續發展。在物業管理中，不但包括常規的公共管理，如公共設施保養、衛生清潔、花草樹木培植、消防設施與車輛管理等，還包括專項管理服務，如開展商業服務、文娛活動等；還可根據業主需求提供委托性定制服務等。在房產權利登記與轉移方面，“權利”包括產權與使用權，前者是市房產局與土地局的工作，后者主要是業主出租給承租人，出租需要繳稅，部分業主沒有到區房產局登記使用權轉移，該項工作也需要物管人員協助完成。

三、物業管理在房地產中經濟性分析

（一）項目概況

以H商業廣場為例，該建筑位于當地第一商圈，占地5.7萬m2，總建筑面積達到42萬m2，采用國際先進體驗經濟模式，為顧客帶來沉浸式購物體驗，它能夠將休閑、娛樂、餐飲、會展、旅游和商務集合起來，形成一體化的現代購物中心。對于H廣場這種室內化城市空間，對物業管理機構要求十分嚴格，擁有大型購物中心管理部門，包括行政部、財務部、保衛部等。在物業服務中，還針對商業街理工作，使街區的商業物業始終保值增值。針對前來消費的顧客，根據不同群體的服務需求，為其提供多層次、全方位的服務體驗，使顧客能夠高興而來、滿載而歸。

（二）物業管理架構

在物業管理方面，組織架構屬于人資控制的重要內容，對人員配制、工作效率、執行能力具有直接影響。科學的組織框架可營造和諧的工作環境，節約管理與人資成本，達到事半功倍的效果。該項目物業管理架構如下圖1所示，分別設置了一名物業總經理、助力，下設副總經理，并分別在物業、工程、安保與財務等部門設置一名部門經理，各部門職責分工明確，如物業總經理負責分管物業管理工作，參與經營決策，分解物業總目標任務，物業系統團隊建設，協調與相關部門的關系；物業部經理，全面負責該部門的各項工作，如室內保潔、綠化等；工程部經理負責制定并落實相關設備設施與能源管理相關制度，負責組織設備應用、維護與改造工作，使設備始終處于正常運行狀態[2]。

圖1 物業管理架構圖

（三）市場價值與經濟性

1.市場價值

在商業地產項目中，物業管理雖然無法直接創造經濟效益，但可通過顧客滿意管理，為經營投資者創造經濟效益。當前市場投資者對地產管理者技術水平給予高度重視，成功的物業管理可提高地產投資升值空間。究其原因，主要因物業管理水平決定了自身的價值，在本文研究的H廣場中也不例外，可從以下方面提高該地產的商業價值。

（1）客戶滿意確保物業價值。商業物業普遍存在客流量大、商號多、大開間多等特點，業務管理難度較大，服務對象類型較多，包括業主、租戶與顧客，且后兩者不斷流動和變化，構成復雜，因此物業管理水平對物業商譽具有直接影響。當前流行“六位一體”的物業運作模式，也就是由開發商、投資者、商家、顧客、政府以及運營商一同參與，均衡各方利益，實現互利多贏的目標。如若物業管理機構在工作中出現問題，導致消費者不滿，則很可能失去顧客，導致業務貶值。

（2）設備運行體現物業價值。該物業配套設施齊全，且信息化水平較高，在電梯、監控、安全管理、收銀與交通管理等系統中均融入了智能技術，使設備技術含量增加，為顧客帶來便捷舒適的購物體驗。但如若出現故障，將會直接影響商家經營與顧客消費心情，甚至引發安全事故，使業主品牌形象受損。因此，業主一般會優先選用知名物管企業，且物管水平不但與經濟效益相關聯，還可將物業自身價值體現出來。

（3）營銷推廣提高物業價值。與常規物業管理相比，商業物業管理的區別在于應注重商業形象宣傳推廣，在業內樹立良好的商譽形象，吸引更多潛在商家與顧客帶來。因商場經常具備活動，物管人員應具備較強的組織協調、策劃能力，并與政府機構、社會組織間建立合作關系，由此提高社會影響力，聚集客流，促進物業檔次與價值提升，獲得較高的投資與匯報。據調查，發達國家人均商業面積超過1.2m2，而我國一些發達省市只有0.7m2，可以判定商業物業地段、管理與效益均會超過住宅，這一物業模式勢必會推動城市化進程快速發展，成為新的利潤增長點，全面提高物業價值。

2.經營經濟性提升

對于大部分物管企業來說，收支失衡屬于經營難點之一，主要成因在于服務費拖欠。面對嚴峻的局面，物管企業若墨守成規，單純通過壓縮開支、降低服務質量的方式，很難從本質上解決物業服務費用上漲問題，這就要求物業管理應改變傳統經營模式，應用先進科技手段，從勞動型朝著知識型轉變，由此促進經營經濟性提升。

一方面，引進先進技術，減少人力依賴。物業管理作為勞動密集型行業，對人力資源依賴較大，人工成本在企業支出中占很大比例。為提高經濟效益，可積極引進先進科技，減少對人力的依賴與用工成本。例如，該商場地上和地下車庫共有62名管理者，在此種人員配置前提下仍存在車輛進出無需、收費難等問題。對此，企業將電子收費系統引入其中，使外來車輛借道穿行、長久占用停車位等情況得到明顯改善，良好的停車秩序不但獲得了廣大業主的滿意，也使管理者投入從原本的62名變成45名，為企業節約了較多的人力成本。

另一方面，開展增值服務，探索發展新路。物管企業收入來源在于服務費收取，為獲得更多經濟效益，還可通過開展增值服務的方式，探索新的發展之路。針對商業樓宇中夜間車庫、廣場利用率低的現狀，可充分發揮停車場資源，與公交集團合作，夜間為公交集團車輛停放提供場所，這樣不但不會影響白天為消費者提供服務，晚上還可減少資源浪費，在無形中為企業增加了收入。此外，物管人員還可為業務提供上門清理廢品的業務，在控制外來人員進入的同時，還為房企發展開辟了新思路。

四、結束語

綜上所述，當前城市建設不斷深入，房產行業在諸多行業中脫穎而出，并帶動相關產業發展，物業管理便是其中一部分。在房產發展的后期勢必會需要物業管理實施維護服務，這對房產經濟效益與價值提升具有重要影響。對此，物管人員可結合項目實際情況，通過引進先進技術、開展增值服務等方式，減少以往物管模式對人力的高度依賴，并探索新的發展之路，維護好自身與業主間的關系，獲得更多客戶的滿意，由此展現和提高物業管理價值，推動房產持續穩健發展。