REITs在基礎設施建設投融資中的應用

張家穎

（云南建設基礎設施投資股份有限公司，云南 昆明 650501）

在社會經濟發展的過程中，基礎設施的發展會對其造成一定的影響，在一定程度上是城市化發展的重要保障，對社會經濟的增長以及經濟的發展進行實現，對環境效益進行提升。當前，受全球環境影響，對社會經濟的需求在不斷地提升，因此，對于基礎設施的建設就顯得尤為重要，要對投資進行一定的增加。當地政府在承受巨大的壓力之下，要對金融的監管進行有效提升，所以，如果想要對經濟進行解決，就要加大對基礎設施的建設。此外，在基礎設施的投資市場中，債務之間的融資體系的發展逐漸成熟，但是，在股權融資方面還存在一定的不足，在基礎設施的建設中，需要金融工具以及投融資渠道等方面的支持，通過REITs，推進基礎設施融資渠道的發展。

一、基礎設施REITs的意義

（一）盤活存量資產，創新基礎設施投融資機制

在基礎設施繼續寧投資的過程中，將其自身的特點進行呈現，具有一定的流動性、較強的化解能力、穩定的收入以及較強的抗風險能力，在一定程度上能夠對基礎設施的資產進行激活，對投融資的相關機制進行創新，通過對金融的產品進行豐富，對我國基礎設施的建設進行提升，對我國的風險及時進行解決[1]。

（二）拓寬融資渠道，降低企業資產負債率

據統計，我國中央基礎設施企業的負債率仍然很高，達到80%上下。2016年以來，為了對國家的相關政策進行支持，重大基礎設施項目龍頭企業采取有效的措施，在一定程度上降低資產負債率。通過發行房地產投資基礎設施產品，基本建設企業可以對融資的渠道進行創新，將重要資金投入至一個全新的基礎設施中，對相關企業的融資壓力以及負債壓力進行一定的降低，對相應的結構進行優化與完善，有效提升行業的抵御風險的能力。對資金以及投資的規模進行擴大，加快社會資本對基礎設施項目的投入，提高資源價值，對資金循環的運轉進行有效提升。

通過分析，基礎設施投資基金的實施有利于增加項目資金，對企業的債務風險進行一定程度的降低，經營的效益進行提升，這是激活資產、振興企業的有效工具；從資本市場投資和金融機制的角度來看，吸引以及籌集社會資本，可以緩解企業和政府壓力，對企業的融資道路進行拓展，豐富企業的融資方式，將企業的資金流動進行有效的管理，增強企業基礎設施建設[2]。

二、基礎設施投融資存在的問題

（一）存量時代下基礎設施仍有較大需求

現階段，我國的經濟在不斷地提升，與此同時，基礎設施建設的規模也在不斷地擴大，優質的資產能夠形成，對資金進行積累。經過統計，中國的基礎設施建設的資金已經達到130萬億元左右，平均的年增長速度達到了18%，存量市場基礎設施建設取得重大進展。然而，中國的基礎設施投資需求還在不斷的提升。第一，我國對于“一帶一路”政策實施，并對國家的發展進行重視，在國家發展戰略實施的過程中，基礎設施要有較高的質量作為此次戰略實施的支撐。為了對交通建設進行實現，高速公路的建設的需求依然很多。在網絡技術發展的過程中，對基礎設施的建設質量進行提升，未來也有巨大的投資空間。第二，在環保、交通等基礎設施不足的情況下，2019年思維冠狀病毒病經濟復蘇需求量非常的大，投資的力度還需要繼續增加。第三，在城市化進程的不斷推進，城鄉的發展和區域協調在一定程度上對基礎設施建設還存在較高的要求，其中較嚴重的是中西部地區[3]。

（二）融資風險大

政府以及社會資本在對基礎設施進行建設的過程中，要對其進行重視，但是如果想要將REITs在資金融資中進行應用，就要將兩者之間的關系變成合同的模式，合同模式能夠有法律作用目前還不能確定，對合同的內容能否進行實施，項目是否按合同內容實施是當前的關鍵所在。

（三）投融資體制不完善

當前，我國的基礎設施建設中的投融資發展的時間不長，在一定程度上沒有豐富的經驗，與國際型的基礎設施相比較還存在一定的不足，所以，相關的政府沒有對投融資的系統進行完善與優化。除此之外，對于投融資的建設沒有給予足夠的重視，不能引入更多的渠道，使得投融資的方式比較單一，降低了對資源的使用效率。根據當前城市化的發展，基礎設施在逐漸地增加，投融資也會更多樣的進行發展，如果在這個發展的階段不能完善相應的投融資制度，就會對政府的債務進行增加，若長時間如此，就會對城市的經濟建設進行影響[4]。

三、融資解決策略

（一）完善相關的投融資法律體制

在城市化的建設中，城市的基礎設施的建設有一定的服務性質存在，對我國的投資建設有一定的引導作用。當前，我國通過對基礎設施建設進行重視，視為了能夠對市場主體進行引入，對我國的經濟負擔進行有效降低，與此同時，對我國的經濟進行提升。我國政府在基礎設施建設的過程中，對投融資階段的體制方面提出了較高的要求，因此，在進行基礎設施的建設中，要與時代的發展進行有效的結合，將涉及的投融資相關的法律進行全面的了解，根據相關的法律法規，對投融資的各個環節進行規范，對投融資的責任進行明確，降低投融資過程中的問題，同時，制定有效的防范措施，在投融資中有依據作為支撐。當前，而我國對于投融資相關的法律要進行重視，并將投融資工作落實到實處，在一定程度上對投融資的過程進行管理以及監督[5]。

（二）科學的項目可行性研究

當前，我國的基礎設施建設相對還不完善，在REITs的模式下，我國對基礎設施的建設投入的數量相對較大，并且其持續的時間也較長，所以，在基礎設施建設的過程中，如果對投資進行確定，就很難在進行改變。若想要對建設的項目進行改變，相關的建設單位就要對損失的經濟進行承擔，因此，在進行基礎設施的建設中，要對項目工程的實施進行研究，對項目進行全面的探索，在一定程度上降低項目實施中的失誤[6]。

（三）建立健全投融資擔保體系

對投融資相關的制度進行完善，對投融資的基礎設施進行建設與創新，在投融資的建設中，融資服務的保險門檻高，融資成本高，融資難度大，不利于新興產業的發展。所以，政府部門要對投融資的條件進行合理的調整，以低利潤、非營利性和低利率作為投資機構和擔保資金選擇的依據，與此同時，對銀擔之間的合作進行建立，共同擔任建設過程中的風險[7]。

四、具體應用分析

（一）項目基本情況

1.項目概況。在交通基礎設施的建設中，高速公路是一個收費公路項目，總交通基礎設施約100公里，總投資一般在100億元左右，截至目前為止，通車的時間已經有4年，完工后的實際最終投資約為90億美元。項目的主要收入基本上是公路收費收入，收費方式為特許經營。

2.運營情況。高速公路通車后，客流量呈逐漸增長的趨勢，特別是區域通道通車后，客流量呈現爆發性增長。在2019年，高速公路日交通量達到了2.4萬輛，其通信的經濟在逐漸增長，運行的狀態良好。并且這種高速公路具有一定的競爭方面的優勢，與此同時，還存在一定的發展潛力。從高速公路的現狀來看，許多因素將共同確保其健康運營和未來的收入增長[8]。

（二）募集資金用途

通過房地產投資信托的基礎設施公開發行從當地利益相關方籌集的資金，可以再投資于企業和資產管理能力。在再投資方面，要關注國民經濟發展的重點領域，對公路項目進行再投資，向城市綜合開發、科技產業以及物流園區等方面進行發展。嚴格執行中央政府去杠桿減債要求，提高資產管理能力。為項目籌集了部分資金，用于償還銀行的長期貸款，降低公司的債務，對公司的生存能力進行有效提升。

五、結束語

隨著國外房地產行業的投融資渠道越來越多，基礎設施房地產投資信托的出現時間比較合適。采用房地產投資信托模式，能夠對金融產業的需求進行滿足，對基礎設施股權投資方面的不足進行有效填補，豐富了我國基礎設施投資的多樣性，鼓勵基礎設施運營商對運營管理的模式進行改變，使得基礎設施的投融資能夠達到流動、一致以及開放型的市場，對基礎設施的運行效率進行提升。