房地產行業 財務分析存在的問題及對策探討

王文

（青島鑫源置業集團有限公司，山東 青島 266106）

一、引言

財務報表分析是以企業基本活動為對象，運用一系列的財務報表數據，對企業的財務狀況、經營成果以及現金流量進行全面分析，其目的是認識企業活動的特點，充分的了解企業當前實際資產營運情況，了解資金周轉情況和分布情況。同時，借助財務報表分析，還能夠明確企業的盈利情況，明確企業的盈利水平、利潤目標落實情況等。評價其業績，發現其問題，為企業管理者、決策者提供客觀的數據。

2020年國家相關部門出臺了“三道紅線”，該項政策將于2021年1月1日起在全行業全面推行。此項規定對房地產經營提出了更高的要求，目前我國很多房地產企業經營過程中都面臨著資金上的問題，這些問題給企業經營帶來了巨大的挑戰。想要解決這些問題，就一定要從公司的財務狀況分析入手，而分析企業財務狀況最直接、最有效的方法就是要分析公司的財務報表。做好財務的分析工作，不僅可以總結公司上一階段收益情況，而且可以在下一階段企業發展中有效規避不必要風險。

二、房地產行業財務分析方法及其具體應用

一般來說，財務報表分析需要使用的基本方法有以下兩種。

（一）比較分析法

比較分析法是指通過兩個可比數據或者是兩個以上的相關可比數據進行對比，以此來分析、判斷企業的生產經營財務狀況以及經營成果的變化情況，從而發現差異或趨勢的一種財務報表的分析方法。比較分析法主要分為結構分析法和結構分析法，下面對這兩種分析方法做詳細的闡述。

1．結構分析法

結構分析法是將企業財務報表中的關鍵指標中各項目所占比重進行分析，幫助報表使用者從總體上把握公司內部各項報表項目的比重是否合理。

通常結構分析法通過資產負債表的結構分析、利潤表的結構分析以及現金流金流量表的結構分析，這三個方面進行。

資產負債表的結構分析有助于報表使用者判斷企業資產負債表的結構是否健康合理。一個企業想要獲得長期穩健發展，就必須優化企業的資產、負債的結構，保持資本結構與企業發展目標相匹配，首先企業要一個既能保證企業正常的生產經營，又能在不增加企業財務風險水平的資產水平。再者，企業需要從提高生產經營投資回報率的角度，基于本企業與本企業的歷史水平以及同行業的基準水平，以此為基礎做出合理的判斷。在負債結構方面，需要重點關注負債的到期結構，確定合理的負債結構，并且保持充足的現金安全邊際量。企業也應對長期、短期的負債資本成本及風險進行考量權衡，確定各種負債方式的合理比例。

利潤報表的結構分析通常是以營業收入總金額作為基數，計算表中各項目相對于營業收入的百分比，可以了解企業銷售利潤率及各項費用占比情況，以此來判斷企業盈利狀況。

現金流量表結構的分析，主要包括分析現金流量表中的經營活動現金流量、籌資活動現金流量、籌資活動現金流量占全部現金流量的百分比，來了解企業現金流量的來源、用途，以及對企業的未來現金流量的影響。

2．趨勢分析法

趨勢分析法是通過對財務報表中有關指標的各期相對于基期的變化趨勢，按照時間為序列進行對比的一種分析方法，將兩期或者連續多期的相同指標進行定基對比或者環比對比，得出相關數據的增減變動方向、數額的變動幅度，以揭示企業的財務情況、經營情況和現金流量變化的趨勢。

按照分析對象進行分類來看，趨勢分析法可以只針對財務報表某些重點的變動趨勢進行分析，也可以針對有關財務報表的結構百分比、財務比率等進行趨勢分析，還可以對企業的償債能力、盈利能力和企業的綜合財務狀況的變動趨勢進行分析。

從分析對比的期間來看，財務報表的趨勢分析法可以分為定基分析方法和環比分析方法。定基分析方法是指選取某個固定的期間作為基期，用其余各期間的數據與基期進行比較，通過計算得出以基期數據為基礎的各個期間的趨勢百分比，這樣就能夠清晰地反映出各個期間的數據相比基期發生的變動。環比分析方法是將相鄰兩個年度的財務報表的數據進行比較，進行計算得出兩者趨勢的百分比，這種方法是以前一期作為計算基礎，因此更能明確說明企業的發展變化速度。這兩種分析方法有各自的側重點。

通過財務報表的趨勢分析法，可以分析現在，也可以展望未來。通過將財務報表的歷史數據以及本期財務數據，評價企業的經營業績等情況，以此來確定企業的發展趨勢；通過歷史數據的變化規律，并以此為基礎，以此來預計下期財務報表項目，從而預測企業未來各方面的發展情況。

（二） 因素分析法

因素分析法是財務報表分析中常用的一種分析方法，首先將財務指標中的重要驅動因素找出，并將各個驅動因素進行關聯， 然后從數量上以及金額上計算各個因素對該指標影響程度一種方法。日常工作中主要應用的因素分析法有兩種：一種是連環替代方法，一種是差額分析方法。連環替代方法是將指標中的構成因素進行分拆，并將各個因素按照順序進行排列，設定財務指標中其中一個因素變化，其他因素不變，依次按照順序將各個因素的實際值替代標準數值，通過這種方式，測算得出各個因素的變動對所分析的財務指標的影響。差額分析方法是連環替代法的簡約方法，這種方法是直接利用財務指標中所有因素的實際值與標準數值或者計劃數值之間的差額，通過這種計算方式來計算確定各因素對所分析指標的影響值。運用差額分析法時需要注意：差額分析法只能應用于各因素之間連乘或連除的指標當中，差額分析法不適用于各個因素通過“加、減”方式形成的指標。通過因素分析方法與財務相關的比率指標相結合，可以分析出來財務比率的各個構成因素對于此項指標比率的影響程度。在財務報表分析中通過因素分析方法的應用，可以對所研究分析的財務指標做進一步的內部結構分析，對影響或者決定指標的因素以及影響程度做出測定和評價，進而對財務指標做出更深層次的分析。

三、房地產行業財務分析方法的案例分析

（一）償債能力的分析

按照企業需要償還債務時間的長短，可以將企業的債務分為短期償債能力和長期償債能力。分析企業短期償債能力的財務指標有營業資本、流動比率、速度比率、現金流量比率；分析企業長期償債能力的指標有 資產負債率、產權比率、利息保障倍數等。近幾年，房地產企業靠高杠桿支撐獲得了高速發展。近期國家有關部門對房地產企業提出的三條紅線規定：扣除預收款后的資產負債率必須不得大于70%；凈負債率必須小于等于100%；現金流動負債比必須大于等于1倍。同時，監管部門會將房地產企業分為四檔進行管理：如果上述三項指標全部超標，那么企業的有息負債金額就不得增加；如果指標中兩項超標，那么有息負債的規模年增速不得超過5%；如果只有一項超過標準，有息負債規模年增速可放寬至10%；如果全部指標都符合要求，那么有息負債規模年增速就可以放寬至15%。這就要求企業得不斷調整債資比，做到扣除預收款后的資產負債率小于70%、凈負債比率小于100%、現金流動負債比大于1倍，努力降杠桿、降負債、回流現金，增強企業的償債能力，預防系統性金融風險，達到國家規定的要求。

（二）營運能力的分析

運營能力能夠反映出企業經營過程中運營資產的效率與效益。房地產企業中衡量營運能力的關鍵指標有資產周轉率、存貨周轉率、總資產周轉率等財務指標，對這些指標的分析能夠明晰企業投入產出水平以及銷售收回的能力，同時能夠反映企業的經營績效，是評價企業運營能力的綜合性指標。同時，運營能力也可以作為經營戰略的考量，企業是選擇高周轉低利潤還是高利潤低周轉的經營策略。房地產行業更加注重存貨周轉率，通過加快施工進度、加快存貨周轉率，提高企業的運用能力。

（三）盈利能力的分析

企業的盈利能力與企業所有的利益相關者都有著聯系，它反映了企業的經營情況以及獲利能力。衡量企業盈利能力的指標有毛利率、資產收益率、凈資產收益率。毛利是指收入與收入對應的成本之間的差額，毛利率是指收入較直接成本增值部分的差額占收入的比率。資產收益率，是指凈利潤比平均的資產總額，體現了投入資產實現相關報酬的效果，資產收益率通過與毛利率指標相比，可發現經營過程中期間費用的高低，也可以可反映企業綜合經營管理水平的高低。凈資產收益率，是凈利潤與平均股東權益的百分比，這個指標是杜邦財務分析體系中的核心指標，它包括了企業的運營情況以及財務杠桿的貢獻率。該指標體現了自有資本獲得凈收益的能力，反映了企業運用自有資本的經濟效率，指標值越高，說明投資帶來的收益越高。所以，房地產企業更要加強自有資金的使用效率，增加企業的收益率。

四、結束語

在房地產市場日益成熟、競爭逐步激烈的大環境下，房地產企業的財務報表分析通過建立在傳統財務分析的基礎上，成了提升企業核心競爭力的重要方式，為了提升企業經營效率，為推動公司高質量增長提供更有利的數據支持。同時通過財務報表分析得出的數據提供給報表使用者，能幫助企業盡早規避企業發展的風險，更好地促進企業的良性、長遠發展。