房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題及對(duì)策探討

陳瑞

（淮礦地產(chǎn)（嘉興）有限公司，浙江 嘉興 314000）

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，全面預(yù)算管理在其中發(fā)揮著重要作用，不但是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展中重要部分，更是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要舉措?；诖耍谄髽I(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，應(yīng)結(jié)合企業(yè)現(xiàn)有管理模式，把全面預(yù)算管理理念應(yīng)用其中，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有資源科學(xué)調(diào)配，構(gòu)建完善的管理體系，明確各部門工作要求，加強(qiáng)預(yù)算管理，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，減少經(jīng)營(yíng)成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的意義

在開展全面預(yù)算管理工作時(shí)，需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，通過制定一系列管理?xiàng)l例和方法，其中包含全面預(yù)算管理流程和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)各項(xiàng)資源進(jìn)行整合和優(yōu)化，順利完成企業(yè)全面預(yù)算管理目標(biāo)。在開展全面預(yù)算管理工作時(shí)，應(yīng)對(duì)各部門工作職責(zé)科學(xué)劃分，整合各項(xiàng)資源，對(duì)資源進(jìn)行科學(xué)調(diào)配和管控，加強(qiáng)各環(huán)節(jié)集中管理，完善相應(yīng)的管理體系。結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)企業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，制定戰(zhàn)略目標(biāo)。在全面預(yù)算管理中，其涉及諸多內(nèi)容，如房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、融資等。全面預(yù)算管理要求所有職工全員參與，參與整個(gè)過程管理，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，創(chuàng)造更多效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題

（一）預(yù)算目標(biāo)不具體，職責(zé)分配不清晰

全面預(yù)算管理目標(biāo)是對(duì)企業(yè)最終獲得的管理效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了預(yù)算管理目標(biāo)，但是整個(gè)目標(biāo)缺少合理性，沒有從國(guó)家政策和企業(yè)發(fā)展情況角度入手，只是根據(jù)企業(yè)管理層對(duì)項(xiàng)目預(yù)期考核來設(shè)定年度任務(wù)目標(biāo)，導(dǎo)致預(yù)算管理過程過于形式，影響其工作水平的提升。在實(shí)施全面預(yù)算管理活動(dòng)時(shí)，秉持由上至下的原則，對(duì)預(yù)算目標(biāo)層層分析，落實(shí)到各個(gè)部門。但是在實(shí)際中，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有在內(nèi)部成立專業(yè)的預(yù)算管理部門，而是由企業(yè)財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，缺少對(duì)各個(gè)部門職責(zé)科學(xué)規(guī)劃，在后期執(zhí)行過程中容易發(fā)生扯皮現(xiàn)象，影響全面預(yù)算管理工作效果。

（二）預(yù)算編制不科學(xué)

當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算編制時(shí)，主要是根據(jù)企業(yè)之前數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)編制，認(rèn)為認(rèn)真做好項(xiàng)目建設(shè)預(yù)測(cè)、銷售規(guī)劃、費(fèi)用統(tǒng)計(jì)，資金預(yù)測(cè)等工作，就等同于完成全面預(yù)算。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)定合理的預(yù)算管理模型，無法從全局角度入手，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)管理、經(jīng)營(yíng)狀況等內(nèi)容沒有充分的了解，無法及時(shí)找出關(guān)鍵控制點(diǎn)，不了解怎樣對(duì)關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)防控，導(dǎo)致最終編制的預(yù)算方案與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)相偏離，不利于后續(xù)預(yù)算管理工作的實(shí)施。

（三）預(yù)算執(zhí)行不深入

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長(zhǎng)、施工內(nèi)容多等特點(diǎn)，在編制預(yù)算管理方案時(shí)，缺少對(duì)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況的思考，因此，為了提高全面預(yù)算管理實(shí)效性，應(yīng)根據(jù)實(shí)際狀況，調(diào)整預(yù)算管理方案。如果企業(yè)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境比較復(fù)雜，要求在實(shí)施預(yù)算管理過程中，安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)預(yù)算執(zhí)行過程監(jiān)督管理，對(duì)預(yù)算方案調(diào)整從可控和不可控兩方面進(jìn)行劃分，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。但是部分企業(yè)業(yè)務(wù)部門在實(shí)際工作中，只要是遇到自己無法處理的問題就申請(qǐng)調(diào)整預(yù)算，而監(jiān)督管理部門沒有發(fā)揮監(jiān)督引導(dǎo)作用，導(dǎo)致全面預(yù)算管理過于形式化，不利于全面預(yù)算管理應(yīng)用價(jià)值的發(fā)揮，導(dǎo)致最終管理目標(biāo)無法順利完成，影響預(yù)算管理執(zhí)行效果。

（四）預(yù)算考核機(jī)制不完善

因?yàn)槭艿絺鹘y(tǒng)理念的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)把全面預(yù)算管理工作交由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，在實(shí)際執(zhí)行中各個(gè)部門，沒有嚴(yán)格按照管理要求來執(zhí)行，財(cái)務(wù)部門無法做出完整的年度及月度預(yù)算執(zhí)行差異分析，提供的數(shù)據(jù)比較片面，不能通過差異分析，及時(shí)找出企業(yè)全面預(yù)算管理過程中出現(xiàn)的問題，達(dá)不到通過預(yù)算管理改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的效果。并且，人力資源部門考核工作主要是結(jié)合各個(gè)部門業(yè)務(wù)特點(diǎn)來確定，與預(yù)算指標(biāo)相脫節(jié)，再加上考核人員專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)十分有限，沒有結(jié)合預(yù)算目標(biāo)制定預(yù)算考核方案，導(dǎo)致預(yù)算考核缺少公平性和民主性，容易出現(xiàn)大鍋飯主義現(xiàn)象，給后續(xù)人力資源管理工作開展造成一定困擾。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題的改善策略

（一）明確全面預(yù)算管理職責(zé)，合理分配管理職責(zé)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理過程中，需要在內(nèi)部成立專業(yè)的預(yù)算管理部門，明確管理部門工作職責(zé)，由預(yù)算管理部門定期組織開展預(yù)算編制會(huì)議，設(shè)定具體的預(yù)算管理指標(biāo)，完善相應(yīng)的工作制度。在設(shè)定預(yù)算管理目標(biāo)時(shí)，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，對(duì)預(yù)算管理編制目的、編制范疇、工作職責(zé)進(jìn)行科學(xué)分配，明確要求，保證每個(gè)部門都能對(duì)自己的職責(zé)和權(quán)限有深入了解，主動(dòng)參與到全面預(yù)算管理工作中，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作穩(wěn)定落實(shí)。其次，在預(yù)算管理中，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照管理要求，科學(xué)分配管理職責(zé)，由專人負(fù)責(zé)預(yù)算管理工作，保證全面預(yù)算管理工作落實(shí)到位，提高預(yù)算管理水平。在分配預(yù)算管理職責(zé)過程中，要結(jié)合預(yù)算管理目標(biāo)，科學(xué)編制全面預(yù)算管理計(jì)劃，讓每個(gè)人員都能明確管理職責(zé)，各司其職。在實(shí)際管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要從市場(chǎng)導(dǎo)向出發(fā)，建立以市場(chǎng)為核心的計(jì)劃管理系統(tǒng)，加強(qiáng)內(nèi)部客戶關(guān)系系統(tǒng)建設(shè)，完善成本控制系統(tǒng)，在工程項(xiàng)目立項(xiàng)過程中，以估算成本進(jìn)行管理；在方案確定方面，以概算成本進(jìn)行規(guī)劃；在施工圖紙階段，根據(jù)目標(biāo)成本進(jìn)行管理；在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，按照目標(biāo)成本下限進(jìn)行控制；在合同執(zhí)行階段，采取動(dòng)態(tài)成本管理模式。在事中控制時(shí)，需要加強(qiáng)全面預(yù)算執(zhí)行過程有效監(jiān)管，找出活動(dòng)中各種問題，查明原因，提出相應(yīng)的處理對(duì)策，及時(shí)調(diào)整預(yù)算管理計(jì)劃，保證預(yù)算管理工作順利實(shí)施。

（二）科學(xué)編制預(yù)算管理方案

首先，建立預(yù)算編制機(jī)制。預(yù)算編制作為預(yù)算管理中重要內(nèi)容之一，所以，為了更好完成預(yù)算管理工作，應(yīng)該構(gòu)建一套完善的預(yù)算編制機(jī)制，并從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。一方面，預(yù)算編制在于由上至下，上下結(jié)合。并且，在預(yù)算編制中，應(yīng)給相關(guān)部門預(yù)留充足的預(yù)算編制時(shí)間，規(guī)范預(yù)算流程。對(duì)于預(yù)算表格，包含兩方面內(nèi)容，一個(gè)是財(cái)務(wù)預(yù)算，另一個(gè)是就是非財(cái)務(wù)預(yù)算，需要從各方面入手進(jìn)行預(yù)算表格編制。另一方面，對(duì)于預(yù)算便考核，科學(xué)制定考核指標(biāo)，優(yōu)化預(yù)算考核方案，完善獎(jiǎng)罰制度，明確獎(jiǎng)罰措施。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施上下結(jié)合的預(yù)算編制流程中，可以將其劃分成編制戰(zhàn)略預(yù)算和年度預(yù)算。所屬各預(yù)算執(zhí)行部門在預(yù)算編制中承擔(dān)的職責(zé)各不相同，各司其職，由企業(yè)全面預(yù)算管理部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)。其次，編制預(yù)算管理依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算編制工作過程中，應(yīng)該建立結(jié)合自身要求和市場(chǎng)發(fā)展情況的預(yù)算方案，制定可行性投資預(yù)算計(jì)劃，科學(xué)安排時(shí)間，編制工程節(jié)點(diǎn)預(yù)算，編制供應(yīng)預(yù)算及銷售預(yù)算，結(jié)合工程施工進(jìn)度和目標(biāo)成本，編制資金預(yù)算方案，保證房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施預(yù)算編制過程中，可以有科學(xué)依據(jù)，讓預(yù)算編制更具可操作性和有效性。

（三）加大預(yù)算執(zhí)行力度

優(yōu)化預(yù)算管理組織框架，是保證全面預(yù)算管理工作順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有在內(nèi)部設(shè)有專業(yè)的預(yù)算管理部門來負(fù)責(zé)預(yù)算管理工作，通常由財(cái)務(wù)部門擔(dān)任，采取的預(yù)算管理方式單一，無法保證預(yù)算管理目標(biāo)的順利完成。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立預(yù)算管理部門，組件預(yù)算管理隊(duì)伍，由企業(yè)總經(jīng)理擔(dān)任組長(zhǎng)，從各個(gè)部門中選擇專業(yè)人員擔(dān)任成員，將全面預(yù)算管理作為預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)的主要工作職責(zé)，做好分工工作，制定合理的工作計(jì)劃，將管理職責(zé)下發(fā)到具體人員身上，實(shí)施全員參與。結(jié)合預(yù)算管理流程，由預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)組長(zhǎng)根據(jù)預(yù)算管理業(yè)務(wù)流程設(shè)定預(yù)算管理目標(biāo)，按照年度、月度節(jié)點(diǎn)實(shí)施，保證預(yù)算管理工作落實(shí)到位，提高預(yù)算執(zhí)行效率。

（四）完善預(yù)算績(jī)效考核機(jī)制

在成立專業(yè)的全面預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)以后，可以由專業(yè)負(fù)責(zé)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平的提高，形成了專業(yè)的預(yù)算管理指標(biāo)，在該形式下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)預(yù)算績(jī)效考核機(jī)制建設(shè)，科學(xué)設(shè)定預(yù)算績(jī)效考核指標(biāo)。人力資源管理部門可以以各項(xiàng)指標(biāo)為考核依據(jù)，定期對(duì)各個(gè)部門預(yù)算指標(biāo)完成情況進(jìn)行檢查，將檢查結(jié)果反饋給預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)，由其找出預(yù)算偏差原因，提出改進(jìn)建議。月度績(jī)效考核和預(yù)算指標(biāo)完成情況相融合，保證預(yù)算績(jī)效考核的公正性和客觀性，讓所有職工努力都得到認(rèn)可，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)工作效率，激發(fā)各級(jí)人員工作積極性，避免企業(yè)人才大量流失，增強(qiáng)企業(yè)核心實(shí)力，給房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。

四、結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，全面預(yù)算管理在其中發(fā)揮著重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)給予預(yù)算管理工作充分重視，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，靈活使用預(yù)算管理方式，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，及時(shí)找出全面預(yù)算管理中存在的問題，采取有效對(duì)策進(jìn)行處理，從而將全面預(yù)算管理使用價(jià)值充分發(fā)揮，提高企業(yè)管理水平，給房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。