房地產企業現金流風險控制與管理研究

俞思婭

（武漢地產集團有限責任公司，湖北 武漢 430000）

隨著我國市場經濟的快速發展，城鎮化進程不斷加快，房地產業也得到迅猛發展，與此同時房地產業面臨的風險也在逐漸增加，其中以資金風險最為突出。2020年，為了降低杠桿，維護市場金融的穩定性，住建部與人民銀行對重點房地產企業劃出了三條紅線，具體內容為：剔除預收款后的資產負債率不超過百分之七十，凈負債率不超過百分之百，現金短債比不小于1。這對現金需求極大的房地產業來說，融資難必然會影響到房地產企業的可持續發展。房地產企業可以通過提高周轉加大銷售力度和預收款額度，引入合作方等方式，為企業帶來現金流入。為了不斷適應監管要求，房地產企業必須加強對資金的運用、對現金流的控制才能得到良性發展。

一、房地產企業現金流風險分析

（一）資金投入量大，占用時間長

投資規模大、投資時間長是房地產開發的主要特點。在房地產開發之初，購買土地就需要將巨額資金投入進來，由于行業競爭激烈相互爭奪土地資源容易形成土地高溢價，競拍成功后需按政府要求付清土地款，這對企業的資金存量或短期融資能力形成巨大的考驗。為了順利的開發運營取得預售許可證，還需支付報批報建、規劃方案設計、建安的工程等款項。為了提高項目知名度，給購房者帶來樓盤火爆的緊迫感，達到開盤即高去化的目的，前期蓄客階段會舉辦多種暖場活動，有時還會高價請來明星助陣，企業也會支付不菲的營銷費用。而且企業發展到一定規模，會同時開發多個項目，這樣就需要更多的資金投入。

（二）收入與支出分布不均勻

房地產行業的收入和支出有明顯的不平衡性。在前期企業需要投入大量的資金進行拿地開發，直到開發到一定程度后才可以進行銷售，那么在此期間企業要投入大量的資金成本，對于小房企來說無法同時運營多個項目，無法用其他項目的收入投入到此項目的支出中，現金流風險顯得格外突出。對于同時運營多個項目的大房企來說，雖然可以通過集團收集回籠資金進行統一調配，然后通過項目鋪排和開發節奏來使現金流入和流出達到一定平衡，但是房地產項目拿地時便有眾多開發限制，一旦設計確定并開始施工，便是不動產和不可變的，因此，很難在項目建設過程中，根據內外部環境的進行更改和調整，很難適應市場的變化，加之當前房地產市場競爭激烈，如無法快速形成現金流入，容易導致企業資金鏈出現問題。

二、房地產企業現金流風險產生的原因

（一）企業對現金流風險管理不夠重視

目前多數企業的現金流管理，僅停留在財務層面。營銷部或代理在跟客戶簽訂合同后即為完成了考核任務，土地部門以與政府斡旋成功拿地為目標，施工部門以支付工程款即為完成投資目標，催收回款、保證資金支付土地款及工程款等現金流管理成為財務部門的責任，企業的現金流管理沒有做到全員參與，其他部門甚至不關心公司的現金流情況。然而成功簽約后，是否能達到銀行的放款要求，關系到企業的現金回流；拿地是否經過了科研分析，是否符合企業的品牌定位，是否與企業戰略相匹配，關系到企業的可持續發展；工程支付是否達到了付款節點，是否符合全年預算的階段性控制，企業是否有足夠的現金流出。資金的流入和流出是企業資金籌集、運用和分配的表現形式，企業若不重視現金流的管理，就會在日常支付以及對外投資中捉襟見肘。

（二）現金流風險控制制度缺乏

完善的現金流風險控制制度是房地產企業開展相關開發工作的前提，但現在很多企業對現金流風險控制制度不重視，相關的制度還存在一些缺陷，這樣一定程度上制約著現金流風險管理。房地產企業的現金流特點，使得企業在現金流管理中存在許多不可控的因素，企業對良好的現金流動性、合理的資金結構以及適當的資金儲備的需求，就顯得完善的現金流風險控制制度的重要性，比如現金流預算制度，現金預算管理執行控制制度，現金流分析與風險預警系統等。用完善的現金流風險控制制度，以及在制度確定下責任歸口部門，以此來提高企業的資金使用效率，支持管理者的商業運作決策，降低企業的經營風險，為實現企業整體戰略目標提供資金支持。

（三）合作方失誤引發的連帶風險

在房地產投資開發經營的過程中，可能出于當地品牌的影響力、便于土拍中標、降低資產負債率等原因，或采用房地產聯建的方式，或采用組建項目開發公司的方式，或采用共管賬戶的方式，都不可避免地會引入合作方。在合作期間，由于合作方的或有風險、未決訴訟、稅務糾紛等問題可能會對合作項目產生連帶影響，影響到合作項目的現金流及開發進度，進而影響本企業的投資及現金流狀況，甚至是資金鏈斷裂。

三、房地產企業現金流風險控制和管理建議

（一）管理者自身高度重視

現在很多企業對項目的定位依舊是利潤型，以利潤率為考核指標，而忽視了項目的內部收益率，忽視了動態回收期。然而現金流相比利潤，能更直觀地反映企業短期償債能力、可用資金余額，房地產企業要不斷地發展，就必須要有充足的資金。良好的現金流風險管理，能更好地預防企業短期債務風險，緩解企業的財務風險，保證企業的安全發展。同時還要認識到，現金流風險管理不僅僅是財務部的職責，需要企業各部門配合共同進行風險控制。還需要從企業的戰略目標出發，結合企業目前的現金流狀況，合理分配企業的拿地節奏及對外合作投資。管理者要全面學習現金流風險控制以及管理知識，指導各部門合理配置和使用現金流，提高全體員工對現金流管理的重視程度。可以通過培訓，強化管理人員、財務人員以及各部門員工的現金流管理意識及能力，齊心協力的保證企業資金的安全健康運行。

（二）重視現金流的預算控制

房地產企業的現金流預算編制工作需要財務人員，以及其他相關部門的人員共同參與，從企業長期經營情況與短期發展情況出發合理編制，企業通過現金流的預算工作來決定投入項目資金量的多少。全年預算指標一旦確定下來，就應當以動態的預算指標作為依據，對企業開展項目中的支出和收入進行嚴格核查，盡量避免與預算不符的情況。對于現金流出，財務人員要進行嚴格按照預算管理的要求進行審批，對于預算外的及違反審批程序的項目，要拒絕支付。還要定期與預算管理部門進行核對，掌握預算的完成情況，控制資金支付，合理規劃銷售方案，加快資金回流。若遇到確需支付的超預算款項，需要重新履行預算審批手續，重新考慮企業現金流狀況。

（三）建立完善的現金流風險控制體系

企業的現金流風險控制體系應當涵蓋現金流風險的事前預測、事中監督、過程控制、事后分析。根據房地產的開發模式預測企業面臨的主要現金流風險是什么，是管理不善，是對外合作，還是資金周轉不夠。確立一個相對明確的目標之后，就可以采取相應的措施進行有效的管理。一般來說對于現金流風險的防范，企業需要設立專門的資金中心，將集團內資金實現統一調配管理，對各級公司及部門的資金支付進行全面的了解和監督，將全集團的資金集中起來建立現金流量資金池，從房地產開發的各個環節、企業的各個部門，明確資金收付節點。結合不同項目所處的不同開發周期，安排控制現金流量，對剛拿地的項目前期投入較多給予更多的資金支持；對于去化率高的項目，可以結合網簽及銀行放款數據，監督項目及時將資金上移，避免出現小集團思想影響公司整體戰略籌劃；對于去化率一般的項目，結合企業的資金成本及項目的動態收益率，分析項目定位的準確性。

（四）投資前做好項目可行性分析及項目定位

房地產項目投資數額巨大，少到幾個億、多到幾十億，且房地產開發項目投資周期長，牽涉面廣，房地產市場的不確定因素多，盲目投資很難取得預期經濟效益。在項目前期投資管理過程中，若房地產企業沒有將現金流風險管理工作切實貫徹執行下去，投資項目失敗問題就容易出現。只有對項目進行準確的定位，例如利潤型還是現金流量型，對投資項目進行詳細可靠的市場預測、成本分析、效益計算和風險評估，才能使投資定位決策建立在科學合理的基礎上，進而取得理想的預期效益。還要考慮項目不同投資階段內現金流的變化，且對現金流缺口大小進行準確預測，根據分析結果，提前企業所有項目進行統籌鋪排，提前融資，以便彌補資金缺口，避免出現資金鏈斷裂的風險。在項目完成后，還要積極總結，以提升企業的現金流風險管理能力。

四、結束語

總而言之，房地產現金流風險的控制是系統且復雜的工程，需要從企業的宏觀角度去把握。運用科學的管理和方法，利用先進的工具，建立嚴謹規范的現金流管控體系，完善有效地預警管理機制，充分重視現金流指標反映的償債能力、支付能力、盈利質量等企業營運狀態，各部門要承擔起對現金流的管理責任，并加強現金流的預算執行控制，結合企業的現狀，不斷改進現金流的風險管理策略，才能為企業未來的投資發展決策提供保證，才能增企業的競爭力，促進企業穩健發展。