房地產企業全面預算管理存在的問題及對策研究

陳艷

（世界包裝中心集團有限公司，浙江 杭州 310000）

房地產企業的全面預算管理，主要包括項目開發預算、成本預算、銷售預算、管理預算、財務預算、現金流預算、利潤預算等內容。企業通過強制的預算管理，在開源的同時，控制費用總額，通過精細化管理，降低隱性成本，優化操作流程，合理配置資源，從而有效地降低企業運營成本，使企業順利健康持續發展。房地產企業該如何建立預算管理體系，如何加強預算管理的剛性，如何實現預算管理的閉環反饋，是房地產企業在管理過程中，必須面臨和解決的問題，對促進房地產企業發展具有深遠影響。

一、房地產企業實施全面預算管理的重要性

全面預算管理是在預算目標基礎上進行的管理，是一套由預算編制、預算執行、預算監控、預算評估與激勵組成的管理控制系統。在房地產企業經營管理的目標激勵、過程控制、有效獎懲等方面發揮著重要作用。

（一）有助于形成企業的核心競爭力

全面預算管理是房地產企業的整體“作戰方案”之一。公司制定既能通過努力實現目標，又能在原有基礎上提升整體經濟效益的指標，可以促進員工在行動上必須要有改進，要有創新，同時作為企業績效考核的依據，讓大家自主自發去探索，朝著目標努力，從而改變每位員工的心智模式，提升自身的思考能力，培養發現問題、分析問題、解決問題的能力，學會承諾與負責，學會創新與追求，學會付出與收獲，造就出正能量的團隊，最終積淀為企業文化，形成企業的核心競爭力。

（二）有助于企業更好地實現戰略目標

全面預算管理是房地產企業實現戰略目標的重要手段，它具有規劃、協調、控制、鼓勵、評估等功能，對企業的戰略實施具有舉足輕重的作用。在房地產企業的實際工作中，全面預算管理工作的開展能使得各個層面、各個部門、各個環節都滲透其中，通過ERP對各部門的信息整理、傳遞，使用企業有限的資源在購、存、產、銷、財、力等各個方面得到有效配置和使用，提升企業管理水平，提高企業經濟效益，更能助于企業更好地實現戰略目標。

（三）有助于企業內部管理規范化與科學化

房地產企業要真正落實執行全面預算管理，就必須將預算管理貫穿到整個項目開發的全過程，通過全面預算管理的執行，指導業務流程的規范操作，完善內部控制機制，加強成本費用控制，優化整合企業資源，保障戰略目標的實施，全面提升企業內部管理的規范化和科學化，從而全面提升企業綜合管理水平和市場價值。

二、房地產企業全面預算管理中存在的問題

（一）對全面預算管理認識不足

公司高層不了解預算管理主要對象、對公司的發展有何作用、怎么樣發揮其作用，不清楚預算管理如何運行，應具備怎么樣的條件；公司的中層或骨干人員未能吃透預算管理的基本方法和操作技能；基層人員在具體操作上無章可循。公司實施全面預算管理多年，回頭總結時總覺得：預算管理形式上是存在，實質上卻沒有什么效果，甚至實行了預算管理，收入利潤指標總是完不成，但是成本費用卻經常超過預算指標，以至于大家選擇低報收入指標和利潤指標，夸大困難和阻力，導致只能完成最低指標和經濟效益，使房地 產企業陷入惡性循環的狀態。

（二）全面預算管理與企業的戰略目標脫節

房地產企業的全面預算管理應建立在企業的戰略目標基礎之上，如果兩者相互脫離，就會造成相關的經濟業務無法真正落實到具體責任部門和崗位，久而久之，短期的預算管理將匹配不了長期的戰略目標。這樣的預算管理只不過是表面文章，浪費企業資源，影響企業發展。

（三）全面預算管理缺乏部門間的聯系協作

預算都是要用數據來衡量的，所以人們通常把預算稱為財務預算，理所當然地把預算工作當作是財務部門的任務，缺少其他部門的支持和配合，導致很多公司實行預算管理無效。很多房地產企業年年實施全面預算管理，但是沒有產生實質性作用，因為他們的預算管理根本沒有跨出財務誤區，只是財務部門的“數學游戲”，這就是傳統的“財務預算”，僅僅是出自財務部門主導編制和控制的預算。因財務部門不在業務第一線，不能準確地把握市場，編制預算只能參照以往數據，憑空杜撰，無法做未來的預測，然后用預算來指導業務，毫無疑問預算已經成為約束業務的“枷鎖”。比如：導致業務部門對外部環境變化反應遲鈍，喪失市場機遇；財務預算側重降低成本費用，不關心如何提高能力和創造價值；預算編制不合理，控制太固化，導致業務部門思想抗拒。

（四）全面預算管理缺乏有效監督與考核

有效的監督與考核是房地產企業執行全面預算管理的保障，是全面預算管理真正發揮作用所不可缺少的環節。目前一些房地產企業正是由于缺乏有效的監管機制導致預算管理毫無成效，預算考核尚未與全體員工薪酬激勵制度有機結合，且激勵方式相對簡單，不利于全體員工主動自覺參與全面預算管理，使得員工對全面預算管理有負面反應，從而影響房地產企業戰略目標的實現。

三、完善房地產企業全面預算管理的對策建議

（一）提高成員全面預算管理意識

預算管理的本質是通過管控企業有限資源的投放，引導各部門進行技術革新、管理革新、營銷革新等舉措，尋找更加合理有效的增收節流方法，確保企業目標的順利實現，該過程必須高層全力支持，中層主動配合，基層積極參與。提高成員全面預算管理意識就是為全面預算管理營造良好的運作環境，讓高層、中層和基層員工都能搞明白預算管理的內涵，對企業的發展具有積極作用，從而認同理解公司實行預算管理的必要性，支持配合預算管理工作的開展，主動維護預算管理的良好氛圍，改革原有管理體系。通?？梢圆捎猛庥?、內訓和咨詢等方法來實現。對實行預算管理舉棋不定時，企業高層可以先參加一次相關主題的外訓，搞明白預算管理的基本原理和運行機制后再做決定；也可以通過外部邀請專業老師來公司培訓，或者聘請咨詢團隊全面系統地參與公司的盡職調查、預算推進方案、基礎資料準備、預算答辯等各個環節，為企業預算管理的全面推進助力。

（二）全面預算管理應與企業的戰略目標匹配

房地產企業的預算管理工作想做好，取得成效，必須將預算管理目標與企業戰略目標相匹配。企業戰略目標是預算管理的指導，企業實施預算管理服務于企業戰略目標的實現，因此，預算的編制必須基于企業的戰略目標，根據企業的戰略目標提出企業的中長期計劃和短期計劃，確定相應的預算目標，指導資源分配，激勵員工工作的積極性，考核績效。將房地產企業的戰略目標逐層細分，形成相應的預算，有利于企業戰略目標的達成。通過對戰略執行情況的分析，可以及時洞悉企業內外部環境的變化，并對企業的戰略目標進行重新評審，及時調整。因此，全面預算管理對房地產企業戰略目標的達成起著無可替代的作用。

（三）優化項目全面預算管理

全面預算管理涵蓋了房地產企業的各個職能部門、項目單體、分（子）公司，包括了公司高管、中層、基層所有成員，是全員參與、全程控制、全方位管理的一體化綜合管理系統，具有全盤控制力和約束力，這樣才能經受市場、競爭、成本條件的考驗，才能發揮預算管理應有的作用。企業應做好以下幾方面工作：

1．預算管理全員參與

預算管理涉及企業的全部資源和全部的經濟活動，應當是全員參加、戰略統籌的過程，而不是由財務部門一手包辦，閉門造車。應當按照責任和權力相對等的原則，將責任進行分解，讓基層的生產人員、銷售人員或管理人員都參與進來，并自愿積極接受控制，從而真正落實“全員預算管理”。

2．預算管理覆蓋全部業務

“預算管理覆蓋全部業務”意味著房地產企業不再只是將預算的管理范疇局限在傳統的項目建安成本方面，而應站在項目視角，甚至公司視角、集團視角，不僅考慮項目的預算，還應考慮營銷、管理、財務等業務，將以往的單一預算管理提升到企業全層面的全面預算管理上來。

3．預算管理全程跟蹤

預算管理是企業管理體系中的一種閉環管理。房地產企業實施預算管理，控制貫穿于管理的全部經濟業務。業務目標利潤的預測、預算的編制等是對企業有限資源如何合理支配的事前管理，預算的執行是事中控制，預算的分析、考評是事后管理。只有完整過程的預算管理才是有效的預算管理。

（四）預算管理與監督考核有機結合

房地產企業實施全面預算管理，不僅要有企業的預算管理，還要編制各個部門的責任預算，使企業的全面預算管理責任化，形成有效的責任預算管理體系。強有力的監督是有效執行預算管理的重要保證，內審部門負責預算執行的監督，做到年中、年末定期和突擊性不定期審查，直接對總經理負責。如果預算沒有考核，預算管理就只是做表面文章，失去掌控。企業高層可以依據預算的實際執行情況，建立與預算管理相對應的績效考核機制，不斷改良、完善績效考核體系，使得考核更加切合實際，充分調動員工的創造性和積極性，真正發揮評價與激勵的作用，以推動企業內部的橫向競爭。

四、結束語

綜上所述，全面預算管理是企業經營管理的重要手段，是對房地產企業經營管理決策的具體化和數量化，對明確企業預算經營目標、協調各部門之間的關系、評價工作業績等都有極其重要的作用。對完善企業制度建設、增強企業的競爭力都具有重要意義，有效整合現有的各項資源，實現房地產企業做大做強，又快又好的發展。