住宅小區停車收費的法律依據

空軍工程大學軍政基礎系 鄭東瑞 關美

汽車是現代化工業發展文明的標志，體現了現代化的生活方式和生活水平，體現了人民對待生活的態度。為此，我國根據人們生活觀念的轉變，根據國民整體經濟水平，確定了發展汽車產業的宏觀政策。此政策的目的是普及家庭擁有小轎車的數量，將過去汽車作為一種奢侈品的理念轉變為汽車是普通家庭的消費品，這一政策的普及，最直觀的表現就是汽車成為每個家庭的必備品。隨著汽車的普及，一系列的問題隨之而來。從常識角度來看，汽車無非就是“行”與“停”兩種狀態，而且后一種狀態持續的時間遠遠大于前一種。作為普通家庭用車，多數情況下都停在自己居住的小區。無論是大型城市，還是小型城市，住宅小區提供的停車位常見的有兩種：一種是地下停車庫或者專門提供的停車場所，另外一種是在小區內的人行道路旁畫出停車位。從表面看來，這兩種停車方式都是小區物業管理者向業主提供的服務，但是從法律的角度來分析，兩者有著本質的區別。

1 住宅小區物業服務公司收取停車費的法律依據分析

目前，無論是大中型城市，還是中小型城市，在住宅區停車的業主們，無論是以哪種方式停車，都存在著不同情況的收費現象。不同地區，收費的具體數額不盡相同，對于這些收費行為是否合法？法律依據何在？下面我們來分析：

（1）如果是規劃用于停放汽車的車位、車庫，該車位、車庫屬于開發商所有，業主可以通過購買、附贈等取得所有權，或通過租賃取得使用權。依據《民法典》第275 條第一款規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。《民法典》第276 條規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。《民法典》第275 條、276 條兩個法條結合起來的意思就是開發商在小區內建筑的停車位可以附隨商品房一起出售，也可以單獨出售，既可以向業主出售，也可以對外出售，首先要滿足業主的需求，即只有在業主沒有需求或者已經滿足了業主需求的情況下才可以對外出售。出售之后為業主所有，不得再向業主收取停車費用。在沒有出售的情況下，建筑商可以委托物業向有停車需求的業主收取相關的費用，也可以向業主以外的人提供停車服務并收取相關的費用，根據前面規定的相關精神，對外出租也首先得滿足業主的需求。業主購買了商品房，其共有部分只限于建筑區內的公共道路、草坪和其他綠化地，不涉及地下停車位和其他專屬于停車的部分，所以業主沒有權利享有該部分的使用權。

（2）如果是在小區內的公共道路上或者其他屬于小區內部的公共區域規劃出停車位，物業無權收取相關的停車費。《民法典》第275 條第二款規定：占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。因為我國實行的是建筑物區分所有權制度。區分所有權，是區分小區內建筑的私有權和共有權。對于業主自主購買的房屋，屬于業主所有，該業主對該房屋擁有私有權，其他業主不得占有、使用，不得妨礙業主的正常生活。對于房屋之外的部分，是共同部分，所有業主對公共部分擁有共有權。對于小區內的公共道路、綠地草坪、娛樂活動場所和小區內其他公共場所屬于業主共同擁有。而我國現行的物業收費制度基本原理是依據業主的私有房屋建筑面積收取物業費，對于公共部分，統一收取費用，如公共管理費，是按照戶來收取，也就是說對于小區內的公共部分管理費用，小區物業管理部門已經統一收取費用，業主在公共道路上停車，物業沒有理由、法律依據再次收取停車管理費。

（3）物業將小區外部公共區域出租，辦理停車場，經營者有權收費，但是物業必須將出租收益歸業主。有一些小區臨近街區，小區和街道還有一些空置區域，這個區域的歸屬不同，有的歸屬于街道辦，屬于街道辦的空置區域辦理停車場，業主停車當然得繳納停車費。但是屬于小區的空置區域，業主停車，需要繳納停車費嗎？筆者認為不需要，既然屬于小區的空置地，業主共同擁有，每個業主都可以使用。還有一種情況，物業為了收取費用，將小區臨近街區的空置地出租，有的租戶辦理停車場業務，業主停車，需要繳納停車費嗎？對此種情況，不同的學者有不同的看法。筆者認為，物業首先無權不經過業主委員會的同意而擅自出租空置地。物業違反規定擅自出租了空置地的情況下，小區業主停車依然要繳納停車費，但是物業出租空置地所得到的收益必須歸全體所有。物業無權享有租地收益。

由此可見，業主對其小區內的共同道路有使用、收益的權利，既然業主有使用權，當然可以用于停放車輛。屬于業主共有的地方，只要不影響小區交通，物業公司無權向業主收取停車費（車位費、占道費），物價部門也不會對物業公司在小區道路收費有任何批文。物業服務公司提供占道或其他場地停車服務的，是否可以收取停車服務費？對此不同的人有不同的觀點。有人認為是物業服務公司提供了停車的服務，業主理所當然應繳納相關的服務費用。有些人認為不應當繳納，我們已經根據相關的規定和收費標準繳納了一定的物業費用，其包括對共有部分的管理費用。筆者同意后一種觀點，業主繳納的物業費用既包括物業公司提供的對其房屋專屬部分的服務，也包括對共有部分提供的服務，所以物業服務公司沒有權利再次收取相關的費用。

如果小區公共道路上停車位除滿足本小區業主之外還有剩余，也可以對外開放。在對外開放的情況下，物業服務企業受委托管理占道車位或其他場地車位的，可從車位場地使用費中提取一定比例的管理費用，具體比例由業主大會與物業服務企業以合同形式約定。未成立業主大會的，物業服務企業不得收取車位場地使用費。提供占道或其他場地停車服務的，可以收取停車服務費，具體標準可參照本地區室外停車服務費標準并以合同形式與車位使用人約定。

在現實中，無論是第一種停車方式還是第二種停車方式，都存在收取停車服務費的現象，更讓業主無奈的是附帶一項條款：“業主對自己的車負有照看、管理的義務，在本小區停車的過程中若有刮、蹭、劃等痕跡，或者有汽車被盜等現象的，物業概不負責”，這一霸王條款把物業的責任推卸得一干二凈。按照合同法的相關規定，這是格式合同，免除自己責任的條款屬于無效，具體理由不再闡述。

2 應對措施

物業本應該是為業主提供服務的一個機構，在物業與業主的相互關系中，應該是業主占有主導地位，而在實際生活當中恰恰相反，物業利用其手中的權利來限制業主的正常生活，例如物業在大門口設置自動取卡設備，限制不繳費業主的車輛進入小區，更有糟糕的小區是業主的車進入其小區內超過半小時就要收費（車停入公共道路旁），就相當于業主進自己的家門還要向物業繳納費用。針對小區物業亂收停車費的現象，應對措施有以下幾點：

（1）業主應增強法律意識，杜絕物業服務公司侵犯其合法權益。小區的業主，其權利不僅僅局限于住宅專有這一部分，對其小區內的其他共有部分也享有一定的權益，這是大多數業主所不了解的。作為小區的主人，其繳納了一定的物業服務費用后，就有權利要求物業服務公司提供一定的服務。目前國內的小區物業管理比較混亂，相關的法律規定相對滯后，物業公司借此濫用權力，為規避其義務提供了可乘之機。為此有必要在小區內開展相關的法律宣傳知識活動，比如定期為業主提供法律咨詢，幫助業主分析物業的行為是否侵犯其合法權益，業主可以要求物業服務公司提供哪些服務和享有哪些權利等。

（2）明確救濟的行政機關。對小區物業亂收費的現象，應該向哪個部門投訴？由哪個行政部門來監管？在實踐中，這是一個空白地帶。行政機關中管理房屋的專屬行政機關是房管局，而房管局主要側重于處理房屋的買賣、登記等與房屋所有權有關的事項，對于小區物業管理的質量不屬于其范圍，有必要設置專門的機關來救濟物業侵犯業主的權利，撤銷沒有資質或者不達標的物業公司。

（3）完善相關的法律法規。目前，我國還沒有具體的與物業管理相關的法律法規，而隨著經濟的發展，人們的生活水平越來越高，體現在吃、住、行等諸多方面。諸多群體的住、行與物業息息相關，為此，規范物業、業主權利義務的法律法規是大勢所趨。

（4）增加停車場地。物業之所以可以這樣猖狂，與小區內業主停車需求與供應嚴重不足有直接的關系。2010 年之后掀起購車高潮后，汽車數量的增加遠遠超過了停車位數量的增加，導致供不應求。物業利用業主停車難這一心理弱點來乘機獲取非法利益。

雖然現代化的住宅已經解決了這一難題，實行人車分流，小區內的公共道路、公共場所不再允許停放車輛，但是不能忽視一些舊的、老的小區的停車問題。我國還有相當一部分小區沒有實行人車分流，車停放在小區內的公共場所，物業理所當然地收取停車費，業主沒有意識到自己的權利被侵犯。本文從不同的角度分析不同情形，物業收取費用的不同情況。分析此情況的意義在于告訴人們，日常生活中常見的行為，業主們認為理所當然的行為不一定是合法的行為，通過本文法律分析，告訴人們基本的法理知識，提高維權的法律意識。