略談房地產企業資金管理存在的問題及對策

李毅

摘要：對于企業發展而言，資金管理起著至關重要的作用，特別是現金密集的房地產行業。房地產企業在面對政府監管和行業競爭時，要想取得生存空間，就必須通過提高企業內部的資金循環現狀，以求得生存和發展空間。本文分析資金管理對于房地產企業發展的意義，結合企業資金使用情況，對房地產企業目前資金管理存在的問題提出了相關的建議，希望為房地產企業的經營發展能有所幫助。

關鍵詞：房地產企業;資金管理;問題;對策

近年來，房地產行業過快發展暴露了很多問題，特別是國家不斷針對房地產行業發布新的政策，受其影響，房地產企業融資難的問題日益明顯，房地產行業面臨的挑戰更加艱巨。要想使房地產企業實現可持續發展，并不斷做大做強。首先要解決的就是資金管理問題，如何解決資金在使用過程中出現的問題及困難是目前房地產企業需要解決的首要問題。

一、房地產企業資金管理的意義

資金在企業經營活動中的流動性，關系到企業的生存、發展，如何助力企業擴大規模、提升利潤，實現企業戰略目標，加強企業的資金管理，具有非?，F實的意義。而房地產企業本身屬于資金密集型企業，這表現在兩個方面。一是拿地階段需要大規模投人資金。目前很多城市土地價格高企，很多項目地塊的成本已經占到總投的30%～49%。二是資金的回收期長。一般的房地產企業，從拿地到第一期銷售回款需要近1年的時間，大的項目分期開發，收回資金3～5年不等。因此，如何有效使用資金，加強資金管理更是有其重要意義。只有通過科學的資金管理，有效地提高資金的使用，緊跟項目開發的節奏，避免出現資金沉淀的情況，節約資金成本，才能夠為企業帶來更到的利潤。另外，在對企業內資金進行管理時，要利用資金計劃等手段，促進企業內部各個部門之間的協作，加快工程開發速度，督促銷售部門出售房產，落實資金的回款情況，強化企業的內部管理，在企業內部形成統一戰線，更有力地促進企業的發展。

二、房地產企業資金管理中存在的問題

1.企業流動資金少，籌資渠道單一

資金支持對于房地產企業發展至關重要，在房地產行業中，一般企業要想籌集資金無非就是通過銀行借款、收取客戶定金、預付款、市場融資等相關渠道來獲取資金。但就目前國家對房地產企業管控的力度，房地產企業想要通過資本市場來進行融資的難度十分艱巨?？紤]國家對房地產行業宏觀調控等因素，房地產行業上市要求變得更高。在前期的拿地階段，未取得四證前不允許向客戶收取定金預付款等，并且大部分地區取得預售證的要求是主體工程完成80% ，這樣更加大了前期資金的投入。所以，一般房地產企業在上述情況下只能通過銀行借款籌資，但目前企業通過銀行貸款取得的資金也只能是短時間內進行使用，并且資金的使用情況也受到嚴格監控，只能用于項目開發，而還款的方式也是和銷售收入相關聯的，企業的銷售收入是受到房管部門的監控的，對于取得的銷售收入只能用于項目的開發和還款，這在很大程度上就限制了企業對企業項目土地的投資，對于資金的使用也只能是限制在封閉的循環中，從而限制了企業的發展。

2.企業對資金管理的意識薄弱

房地產企業生產經營活動中，資金合理運用不僅能夠控制企業成本還可以提高企業生產效率。部分企業資金管理計劃缺乏科學性，導致計劃的設置沒有實質作用，企業的管理者缺失對資金的管控，出現公司內部資金無法周轉，資金鏈斷裂風險。部分企業資金管理計劃執行效率偏低的情況主要有以下幾種：一是下屬企業資金需求規劃不合理，在計劃中增加支付額度，但是在實際支付時支付的周期較長且支付的金額較少，，這就使得企業不僅要長時間持有資金還要增加融資的額度，從而導致資金成本增加;二是銷售部門只重視銷售合同的簽署，對于銷售回款計劃的執行不到位，沒有及時理解企業回款的情況，導致企業長時間收不到回款，從而增加了企業資金短缺的風險。

3.資金的回籠速度慢

房地產行業最大的特點就是企業資金的占用率高，投入的資金量大，且回款的周期長。在房地產企業中，房產的項目開發與其銷售是兩個方面，項目建設墊付的資金無法收回，導致企業整體運營的資金不足。房產作為一種特殊的商品，售價高昂，對于大部分工薪階層的群眾來說，不是都能普遍購買，影響了房產的銷售速度，資金回籠的速度更為緩慢。目前，國家對房價做出了調控，分期付款成為主要購房方式，但這種方式對房地產企業來說有著多種弊端，購房者不能及時還款造成資金回籠受阻。貸款購買房產者逾期還款，銀行就會從開發商保證金賬戶進行扣款，給企業帶來資金上的風險。

三、完善房地產企業資金管理的對策

1.拓寬多種融資渠道

單一的渠道對房地產行業的發展有著更多的阻礙，所以需要不斷豐富融資渠道。對于一些小型房地產企業來說，還可以拿在建工程進行抵押貸款，雖然貸款的時間較短，但也能暫時性地緩解短時間內的資金壓力。

對于房地產企業優質項目來說，在同銀行借款的同時還可以利用信托類資金引入企業投入，這類資金的優點是資金的用款靈活，缺點是融資成本要遠遠高于銀行貸款;對于項目中含有政策性項目的，可以申請專項貸款;利用有關票據結算，延緩企業付款的時間，以此來達到短期融資的目的。另外，在簽訂合同時，將合同簽訂成按照工程進度來確定支付的比例。在進行房屋銷售時，可以通過提高首付金額來達到提高前期資金回款的速度，要及時與銀行進行溝通國家關于按揭買房的相關政策，以銀行建立長期的合作關系。

2.形成健全的資金管理體系

當前，在我國規模較大的房地產企業中對于資金的管理已經是采用集中管理的模式，這種模式對于企業的管理和發展有著重大的意義。房地產企業在發展中只有是包括3個以上的工程項目的，都應該建立相應的資金管理體系，通過公司整體的資金管理，來規范企業資金的使用情況，優化資源，提高對資金的管控力度。在這個過程中，首先要通過銀行提供技術支持，我國各大股份銀行中都有相對完善的運行系統，雖然可能會產生一些高額的管理費，但是對于資金成本來說，還是可以接受的。其次，在使用銀行提供的運行系統中，還可以結合EPR管理系統，這樣在很大程度上能夠監督資金的使用情況，通過監督來提高資金的調動的效率，減少閑置資金的情況，通過資金的整合來達到資源的共享。

3.強化資金計劃管理

對資金建立統一的管理體系，為的就是提高資金的使用效率，降低風險。對于資金使用計劃的編制更是重中之重。房地產企業在全面預算的基礎上，要編制完善的資金計劃，當然資金計劃的編制不能僅通過合同條款來進行，還需其他部門的配合，如投資部、預算部、銷售部等相關部門都應參與到資金計劃的編制中去，只有這樣數據才具有科學性和可行性，單憑資金管理部門來編制很難達到理想的效果。對于計劃的編制時間可以以三個月為期進行滾動編制，這樣一來資金管理部門不但可以看到前期計劃的未執行部分在后期計劃中的補充，還可以了解更長時間內的資金收付款情況和可使用的現金，這就為資金的調動和使用提供了有力的幫助。另外，要對資金計劃訂立相關制度。以保證計劃能夠順利執行。對于資金計劃的執行要納入管理層的考核中，只有這樣才可以提高管理層的重視程度，才能最大程度的提高資金的使用效率。通過企業總額手段的把控，擠壓出在付款計劃中的水分，強化收款的落實，最大程度保證資金的有效使用率，實現企業現金流的循環，降低風險，提高經濟效益。

4.完善資金回籠體制

就目前買房的付款形式來看，主要包括一次性付清、分期付款和按揭付款三種模式。對于房地產企業來講，一次性付清全款能夠更好地收回資金，是資金回籠最快的一種方法，但是這種情況少之又少。分期付款則是在合同中明確企業每一筆收款的具體時間，這種情況也能夠保證企業在一定時間內收到款項，達到資金回籠的效果。按揭付款買房則是通過查詢購房者的個人征信，通過其還款能力來對購房者進行評估，核實購房者的真實情況，只要沒有問題才可以向銀行辦理按揭貸款的手續，這樣也能降低企業資金回籠的風險。一旦購房者出現逾期付款的情況，企業還可以通過法律手段來凍結或者變賣其名下的房產，將變賣后的房產來對企業進行補償，將企業的損失降到最低。

總而言之，房地產企業的資金管理對于企業自身發展有著重要的意義，企業要想長期地發展下去，就必須對資金做好規劃，進行相應的預算管理。由于房地產企業開發工期長，投資數額巨大，在開發過程中或多或少會出現一些問題，為了保持企業長久的生存下去，只有不斷地提高資金的有效使用，加強資金的管理，使資金的使用率達到最高，才能夠為企業資金流動提供有力的保障，才可以促進企業長期穩定的發展。

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