房地產企業(yè)融資困境與改進建議

羅永華

摘要：當前，隨著國家對于房地產市場宏觀調控政策的施行，房地產企業(yè)自身的生存和發(fā)展面臨新的機遇和挑戰(zhàn)，作為資金密集型行業(yè)，房地產企業(yè)對于資金的需求量大，周期較長，但是目前受整體經濟環(huán)境影響，企業(yè)融資面臨多方面困難。鑒于此，本文通過對房地產企業(yè)融資過程中遇到的問題進行分析，介紹房地產企業(yè)面臨的諸如受到國家相關政策影響、管理層缺乏經營理念、房地產融資方式沒有創(chuàng)新發(fā)展等突出問題，并提出了相應的改進方案，旨在為房地產企業(yè)融資的順利開展提供幫助。

關鍵詞：房地產企業(yè);融資困境;風險;對策

自從國家加強企業(yè)融資政策要求，房地產企業(yè)受到極大的影響。房地產企業(yè)想要進行企業(yè)融資，不能僅僅依靠以往單一的融資形式，也要與時俱進，積極配合國家政策，促使企業(yè)長足發(fā)展。房地產企業(yè)在不斷完善自身的同時，要注意資金運營的方法，在資金的運用上要比以往更加謹慎。因此，在當前政策環(huán)境和市場環(huán)境下，對房地產企業(yè)融資困境和解決對策進行分析，具有極其重要的意義。

一、房地產企業(yè)融資的現狀

（一）房地產企業(yè)融資的概念

房地產企業(yè)融資是指在房地產項目開發(fā)進行過程中，房地產企業(yè)通過不同渠道進行資金籌集，主要有直接融資和間接融資兩種融資手段。由于房地產企業(yè)需要進行土地購買、對樓盤進行設計和施工建筑，因此，房地產企業(yè)融資對資金的需求量極大，而在進行售賣前一直處于投資狀態(tài)，其投入時間長、資金流動性大、資金回流周期長的特點，導致房地產企業(yè) 極其依賴融資以及自身企業(yè)的豐厚實力。同時，房地產行業(yè)作為國民經濟的中流砥柱，國家政策的不斷變動，對房地產企業(yè)的發(fā)展有著深遠影響，對企業(yè)融資提出更高要求。

（二）房地產企業(yè)融資的主要途徑

目前，我國房地產項目的資金來源主要依靠借貸、企業(yè)自主籌集經費以及通過外國資本對項目進行投入。具體包括以下幾類：

1.銀行貸款

銀行貸款早已成為了房地產融資的主要途徑，由于房地產與銀行形成的穩(wěn)定融資關系，使得銀行針對房地產融資推出了多種貸款方式，主要包括：商業(yè)銀行貸款;開發(fā)貸、并購貸、流動資金貸、經營性物業(yè)貸、委托貸款政策性銀行貸款、棚改舊改專項貸、租賃房貸款等。

2.房地產信托

房地產信托功能繁多，且針對每一步運營都有專屬團隊進行操作。信托公司在收到項目任務后，會由公司專業(yè)的財務團隊以信托公司特有的方式展開資金籌集工作。最后將籌集到的所有資金交給地產開發(fā)商，用于地產項目后續(xù)的工程進展中，并且信托公司會從中獲得一定的利益。房地產信托屬于非銀行金融機構貸款，與其類似的還有：農村信用社貸款;小貸、財務公司、融資租賃等類金融機構貸款、金融控股公司貸款交易及結算類金融機構貸款資產管理公司貸款（如債務重組）。

3.房地產企業(yè)債券融資

房地產企業(yè)債券融資方式的具體流程大致為：房地產企業(yè)通過對相關數據條件的計算，印發(fā)一定數量的企業(yè)債券，以期在短期內獲得充足的資金。購買債券的人員，可以將債券作為憑證，在規(guī)定時間內到指定的房地產企業(yè)收回本金，并獲得一定的額外利潤。與此融資模式相類似的還有：國家預算內資金、社會集資、個人資金、無償捐贈的資金及用征地遷移補償費、移民費等。

4.房地產證券化

房地產證券化就是指將房地產項目的股份、相關地皮等所有權進行交易。就是將房地產企業(yè)擁有物品等實際存在的東西證券化處理，把房地產企業(yè)投資轉變成證券投資。房地產證券化融資的方式屬于自籌資金的范疇，自籌資金又分為企業(yè)折舊資金、資本金、資本公積金、企業(yè)盈余公積金及其他自有資金;股權融資：發(fā)行股票、大股東增資、引入戰(zhàn)投、合作開發(fā)、小股操盤、合伙人制度等自有資金。以及其他自籌資金包括：關聯方借款、民間借貸、資產收益權轉讓等。值得一提的是，與其他融資方式相比，當今的自籌融資數額占比極高。

5.其他融資方式

部分房地產企業(yè)逐漸認識到，融資完全依靠國內貸款以及自主籌集，很難在短期內開展項目。因此，大多數企業(yè)將目光放在了吸引外資投入上。例如，使用海外發(fā)行股票、債券、Reits等一些對外貸款手段;還有部分企業(yè)尋求以商業(yè)合作的模式尋找合伙企業(yè)、建立分支機構。也有一些外商出于對企業(yè)的信任，為企業(yè)提供相應的設備價款。

（三）房地產企業(yè)融資方式的利弊分析

1.銀行貸款的利弊分析

銀行貸款可保證融資環(huán)境長期穩(wěn)定發(fā)展，相比較而言銀行貸款的方式最為安全，利息方面更加科學合理，這也是銀行貸款融資方式深受房地產企業(yè)青睞的原因。但受到國家相關政策的影響，近些年來，房地產企業(yè)想要進行銀行貸款需要嚴格的審批流程，并需要達到一定的標準。近年來由于國家政策影響，銀行整體上減少了為房地產企業(yè)辦理貸款的業(yè)務。

2.房地產信托的利弊分析

房地產信托可為委托人提供可靠的資金來源，其融資風險相對較小，為房地產企業(yè)的融資方式多樣化發(fā)展提供便利條件。但是，房地產信托的業(yè)務模式比較混亂，且其運營過程中本質上依然采取貸款的方式，這也為有序進行融資降低融資風險帶來了阻礙。同時，受到國家相關規(guī)定影響，資金信托計劃有200份的數量上的限制條件，而房地產企業(yè)所需資金數額龐大，導致每一份的融資金額極高，為融資帶來阻礙。

3.房地產債券融資的利弊分析

債券融資的方式有利于房地產企業(yè)快速獲得資金收益，同時，由于其與企業(yè)內部財務運營沒有任何聯系，因此不會對企業(yè)造成任何負擔。但是，與銀行貸款相比，債券融資的成本比較高，高出的利息等需要房地產企業(yè)自行承擔，為房地產企業(yè)內部財務運營埋下隱患。

4.房地產證券化的利弊分析

房地產由于其自身的特點，在長期的發(fā)展過程中積聚了大量的資源，這些資源流動性極差，往往會產生較大的資金風險，實行房地產證券化可以利用證券自身帶有的流通性，促進資金的流動，進而分散房地產企業(yè)的風險。但是，我國房地產企業(yè)證券化仍然處于起步階段，現階段的財務處理方式，無法滿足房地產證券化發(fā)展的需要，導致在房地產證券化融資的過程中經常會出現雙重征稅、計算處理數據的方式不統(tǒng)一等問題。

二、造成房地產企業(yè)融資困境的原因分析

（一）房地產企業(yè)融資極度依賴銀行貸款

為了降低房地產貸款業(yè)務的風險，國家提高了房地產企業(yè)融資貸款標準。不僅需要企業(yè)有較強的信譽、過硬的技術，還需要企業(yè)法人自有資金比例達到相應的要求，同時規(guī)定了相關貸款企業(yè)需要提供開發(fā)企業(yè)資質等級、符合相關要求的驗資報告等一系列證件，銀行才能為企業(yè)提供貸款業(yè)務。但目前，受房地產企業(yè)自身資質和企業(yè)自有資金的限制，房地產企業(yè)的融資產生了一定的困難。

（二）房地產企業(yè)經營理念有待完善

我國現存的房地產企業(yè)自身運營方案有待完善。在進行融資的過程中，企業(yè)要站在長遠的角度看問題，不能只顧眼前利益，不為企業(yè)未來的發(fā)展考慮，使企業(yè)在不斷地負債、還債、再負債的死循環(huán)中掙扎。例如，近期的某地產集團，其在建筑還沒有完工，甚至還沒有開始時就對樓盤進行售賣，又利用售賣房屋得來的資金進行土地購買，并再次進行售賣。在這一過程中，該企業(yè)處于不斷負債的狀態(tài)，一旦企業(yè)內部資金鏈出現斷裂就會導致巨額債務，將為相關人員帶來巨額的財產損失，也對企業(yè)各方面的發(fā)展帶來阻礙。

（三）房地產融資方式沒有創(chuàng)新發(fā)展

大部分房地產企業(yè)對流動資金有極高的需求，一般的企業(yè)、機構等，無論規(guī)模大小都很難滿足房地產企業(yè)對流動資金的需要。因此，本身資金流動性強大的銀行，就成為了為房地產公司提供強大資金支持的重要角色，尤其是以投資、融資為主的商業(yè)銀行，其不僅可以為房地產企業(yè)提供貸款，也為房地產公司提供了極其廣泛的信貸形式，房地產公司可以把已使用的土地和正在建設的住宅項目抵押給銀行，達到直接向銀行進行借貸的目的，使得商業(yè)銀行與房地產企業(yè)之間形成了相互依存的關系，但這樣的關系，也最大程度上影響了房地產企業(yè)通過其他渠道進行融資。不僅如此，房地產企業(yè)融資方式單一也和其他融資渠道風險高有關。例如，債券融資的方式常常不足以填補企業(yè)資金缺口;近些年國家對房地產企業(yè)激進型融資政策進行多方面的限制，導致大多數投資者對房地產企業(yè)的股票望而卻步，這些不僅不利于企業(yè)融資方式的多樣化發(fā)展，也進一步加劇了融資難度。

（四）房地產企業(yè)缺乏對財務風險的有效控制

房地產企業(yè)的管理層對金融管理相關專業(yè)知識的了解不足，只看到了融資帶來的利益，忽視了融資存在的風險，因此沒有設立專門針對融資風險問題出現時的財務運營方案。而房地產企業(yè)本身受政策影響極其明顯。例如，近些年來，國家不斷改變經濟政策。為降低房地產企業(yè)投資的風險，金融機構對房地產企業(yè)融資提出了更多的約束條件。受此影響，銀行不得不改變以往為房地產企業(yè)融資提供的便利條件，中斷了房地產最重要的資金來源。這些都嚴重影響著房地產企業(yè)融資鏈的安全與穩(wěn)定，為房地產企業(yè)的財務問題埋下隱患。

三、解決房地產企業(yè)融資困境的對策建議

（一）適應國家政策完善融資方案

當今社會發(fā)展日新月異，國家政策不斷變化，房地產企業(yè)的管理人員應當順應時代發(fā)展對企業(yè)內部進行微調，制定出適合當代發(fā)展的運營方案。企業(yè)要明確認識到社會資源不斷向市場集中，諸多的資源都是通過市場進行控制，要對房地產融資體系進行改革，實現質的飛躍。自“三條紅線”政策頒布以來，房地產企業(yè)從銀行融資受到限制[3]，我國所有的銀行對房地產企業(yè)貸款的融資扶持力度不斷下滑，這使得一些中小企業(yè)由于自身資產、資質等條件不足，無法采取向銀行貸款的方式進行融資。所以，房地產的融資途徑不能一味地依靠銀行貸款這一種手段，應當敢于根據企業(yè)自身實際發(fā)展狀況嘗試多種融資途徑。而在所有的融資渠道中除銀行融資外，證券融資占有很大的比重。因此，從證券融資方式中入手開展融資創(chuàng)新模式，對打破房地產企業(yè)過于依賴銀行貸款的現狀具有積極影響。

（二）完善企業(yè)內部運營方案

首先，企業(yè)應定期開展證券投資等相關的金融信息和知識的講座，將相關的企業(yè)融資法律法規(guī)向廣大人民群眾做詳細的普及，全面提升融資對象的范圍，實現房地產企業(yè)融資的多樣化發(fā)展。其次，企業(yè)要制定科學合理的融資方案，不能只顧眼前利益。可制作項目開展進度規(guī)劃表、實際項目施工效率表以及資金使用情況明細表，并定期將紙質版提供給投資方，在投資方面前樹立嚴謹認真的企業(yè)形象。同時，要嚴格遵守貸款合同的相關規(guī)定，到期后及時歸還貸款并足額支付利息，以獲得良好的企業(yè)信譽，為今后企業(yè)的融資和發(fā)展奠定堅實的基礎[4]。最后，企業(yè)應當做好細致的財務規(guī)劃，通過財務部門進行定期的財務預算，對企業(yè)每個月的具體的開銷以及盈利狀況進行預判，提前做出1-2年的預測。此外，房地產企業(yè)梳理從建立企業(yè)以后企業(yè)內部所有的資金來源以及資金動向，明確企業(yè)當前資金總量以及未來所需資金數目，并根據房地產企業(yè)實際情況，選擇最能滿足公司未來發(fā)展的融資

渠道。

（三）創(chuàng)新融資方式

首先，隨著經濟全球化發(fā)展，以及我國“一帶一路”倡議的提出，房地產企業(yè)也應當突破傳統(tǒng)思想的束縛，將融資延伸到海外。為此，企業(yè)要積極尋求與國外企業(yè)的商業(yè)合作，加強我國房地產企業(yè)在國外的宣傳力度，吸引其進行資金投入。同時，我國房地產企業(yè)可在合作過程中學習國外的相關運營策略，在外資企業(yè)的平臺中了解國外房地產企業(yè)的發(fā)展方向[5]。例如，可以借鑒某地產公司的發(fā)展歷程，由于香港華潤公司有許多上市公司，某地產公司利用華潤集團作為海外融資的跳板，借助華潤集團的力量進入了香港的資本市場。不僅促進了我國房地產企業(yè)發(fā)展，同時，也有利于我國經濟的繁榮穩(wěn)定。

其次，互聯網金融平臺也是一個不錯的融資創(chuàng)新方式。近些年來，社會朝著信息化、數字化不斷發(fā)展，電子信息技術為日常生活帶來極大的便利。與互聯網的結合對房地產企業(yè)來說是一個不容錯過的機遇。房地產企業(yè)可以將自己的品牌與買房、租房等和房屋有關的網站進行關聯，將自身旗下的所有產品以影像、文字等方式上傳到網站，為有投資想法的客戶提供便利條件，有利于開辟出一個嶄新的融資渠道。類似的網絡平臺有很多如“愛理財”金融平臺，將理財、融資等同步發(fā)展，相關行業(yè)的專家會進行房地產的投資分析，不僅為投資者提供了便利條件，也為企業(yè)融資方式的創(chuàng)新奠定了基礎。

（四）積極應對財務風險

企業(yè)財務的運營必然會伴隨著相應的風險。這就需要企業(yè)相關財務管理人員及時抓住市場動向，提高相關專業(yè)水準。以多種方式獲得市場變化內容，并根據其具體內容判斷是否會影響企業(yè)正常運行。例如，在經濟處于不斷發(fā)展、房地產行業(yè)處于上升期時，房屋購買者并不一定是真正需要房屋供自己居住，其中大部分的房屋購買者由于發(fā)現了房屋價格穩(wěn)步提升的前景，對房屋進行投資。因而促進了房地產行業(yè)的銷售盛況，房地產行業(yè)急劇升溫。為了確保房地產行業(yè)的健康發(fā)展，國家通過對貨幣、稅務等相關方面的調整來把控房地產行業(yè)的發(fā)展狀況。例如制定有關政策，對房屋住宅購買的首付金額進行上調，通過個人流水調查等對貸款的額度進行限制，從根本上抑制住宅需求。這些都最大程度上限制了房地產企業(yè)的資金流轉，加大了房地產企業(yè)內部的財務風險出現的概率。因此，要求財務管理人員要對國家政策、市場動態(tài)有敏銳的洞察能力，建立內部財務風險預測系統(tǒng)，分析影響因素并進行數據建模，模擬財務周轉流程及時發(fā)現問題關鍵所在，將財務風險扼殺在萌芽階段。

四、結束語

綜上所述，房地產企業(yè)想要順利開展融資，不僅需要擴大融資范圍，為融資渠道多樣化發(fā)展奠定基礎，也要兼顧內部運營，制定合理的運轉方案，將內容明晰地展示給客戶，令其信任企業(yè)為項目投資。同時，企業(yè)要不斷完善自身，保持良好的信譽度，及時歸還貸款為后續(xù)融資工作的開展提供方便，不僅如此，企業(yè)要在國家政策的扶持下不斷完善內在體制，合理規(guī)劃資金使用，最終為房地產企業(yè)融資問題的解決作出貢獻，進而促進我國房地產企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

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