房地產項目全過程成本管控要點探析

文/郝成波（山西碧桂園房地產開發有限公司）

在當前的社會發展經濟形勢背景下，房地產企業面臨著更加嚴峻的市場競爭形勢，如何進一步提高房地產企業的競爭實力，幫助企業在競爭中占據更有利的地位，就需要強化成本管理工作，讓房地產企業中的成本問題得到順利地解決，使房地產企業的發展形勢更好，體現房地產企業全過程成本管控的作用。這就要求房地產企業中負責成本管控的工作人員能夠端正態度，改變思想，創新方法，實事求是。在工作的過程中了解企業成本管理的現狀，明確其中存在的問題，提出各種可用的措施和方法，提升成本管控的質量水平，最終為房地產企業實現持續穩定的發展目標提供更有利的條件。

一、房地產項目成本全過程管控的內涵及價值

當前針對工程成本的全過程管理控制的定義尚未完全明確，這種管理模式體現出更加廣泛性以及系統化的特點，涉及的主要內容就是房地產項目中所有的建造成本整體費用，而針對工程成本進行全過程的管理，主要指的是將時間變化以及市場變動等工程中的全過程因素進行引入，對房地產項目成本的綜合性進行分析，讓房地產項目中的成本能夠控制在制定好的預算范圍中，體現出良好的管理效果。一般來說，工程成本主要包括價變量變以及定額取費的內容。

房地產項目的成本全過程管理具有重要意義。首先是通過開展房地產項目的全過程成本管理，有利于實現成本控制目標，滿足企業的經濟利益。其次是在房地產項目的建設過程中，開展全過程的成本控制管理也能產生良好的效果，這種管理模式更加獨特，同時也對管理人員提出更加嚴格的要求，需要管理人員有更加系統的理論知識、專業的工作能力以及較強的職業素養，可以真正意義上滿足房地產項目全過程成本管理的特殊需求。對于房地產企業來說，在項目開展的過程中有必要建立全過程成本管控的模式，及時分析和處理在項目施工中存在的關鍵問題，讓項目的開展效果更理想，讓項目建設目標順利實現，防止施工工期延誤。由于我國房地產工程項目的成本環境比較復雜，項目的運行情況以及項目的施工進度都可能會受到成本環境的影響，因此應用房地產項目成本的全過程管理模式，對于項目的管理目標實現有著重要意義。

二、房地產項目全過程成本管控的過程

（一）設計階段分析

房地產項目的設計階段主要是指在工程設計方完成設計的圖紙之后，企業要積極參與到其中，并和設計人員進行圖紙方面的溝通，了解整個房地產項目的定位情況以及設計的方案，并和合同的設計方共同參與到圖紙的會審工作。審查時可能會由于施工設計圖紙的內容較為豐富，忽視了細節處理，導致細節方面存在一些問題，在后續施工時就可能會產生影響，最終影響到整個房地產工程項目的造價管控效果。因此要在設計階段提出成本的優化方案，主要是針對項目的定位以及項目的功能進行充分的分析，根據不同的設計內容確定不同的造價控制重點，并結合現場的情況開展詳細的施工分析，確定施工項目的可行性、工程造價的經濟性以及工程技術的合理性，提升了設計的質量，使造價的管理效果得到優化，保障施工結果。

（二）招標階段分析

房地產項目的招標階段成本控制措施，主要是要提高投標報價的競爭性效果，在報價的評價環節應更加科學合理，盡量選擇技術可靠、價格較低的投標單位。另外是要使用工程量清單招標的方式，在合同中明確具體的施工范圍以及工程的進度和工程質量、結款的方式，以及施工過程中無法達到施工的要求和條件時具體的處理措施和方法。

（三）實施階段分析

在房地產項目的施工過程中，工程項目成本、質量以及周期之間存在緊密關聯，這些內容之間相互影響，相互制約，而質量標準也會隨著工程項目的投入資金大小產生具體的變化。具體來說，如果房地產工程項目的工期縮短或者是延長，都要增加資金以及相關資源的投入。在施工的過程中，可以優化的成本內容實際上也比較多樣化，這就需要結合施工現場的實際情況采取合理的措施和方法，保障房地產項目的全過程管理控制成果。

（四）合同階段分析

房地產工程項目中的合同能對雙方的行為進行規范和約束，這也會對成本的控制產生極大的影響。合同中包括工程價款的具體調整范圍以及工程價款的使用程序和計算的方式，工程現場的設計變更方法、現場的簽證等多個方面的內容，都是需要規定的內容。

比如合同中的自然災害要達到怎樣的程度才能夠將其認定為不可抗力，可能沒有得到明確的約定，這就需要雙方的當事人能夠在合同中對這些重要的問題進行明確，防止在施工的過程中出現糾紛而產生嚴重的資金浪費，使整體施工成本管理效果得到進一步的提升[1]。

（五）結算階段分析

通過針對房地產工程項目的結算進行的分析，詳細說明在施工的過程中導致合同金額增加的主要原因，在結算時要提取項目最終的結算指標，和施工的設計部門以及具體的施工部門之間相互進行溝通和交流，搜集施工過程中的關鍵資料，并督促檢查施工單位所準備的竣工結算資料，為后續的工程結算奠定良好的基礎，保證結算工作順利按期完成。針對結算審核過程中出現現場簽證變更的情況要及時復核，結合現場的情況來了解施工的狀態以及結算過程中存在不合理問題的主要原因，讓施工工作的開展效果更加理想。

三、房地產項目全過程成本管控遇到的問題

首先，房地產項目全過程成本管控的制度體系沒有充分明確。制度體系是保障各項工作開展的重要參考依據及行動準則，包括公司的管理制度以及國家方面的規范性制度等，而成本管控制度是房地產項目成本管控運行過程中參考的重要依據，當項目中的成本管理控制體系太過于零散，不是一個整體，也無法體現出應用價值時，就會導致成本管控過程中的具體問題無法得到及時的處理和解決，讓房地產項目的內外部之間無法緊密的配合，進而會導致成本管控成效不理想[2]。

其次，房地產項目全過程成本管控的責任無法得到嚴格落實。在項目開展過程中，對于成本管控的責任不夠明確，讓責任制度規范無法得到嚴格的落實，更加無法使管控的責任清晰明確，讓各方承擔的責任不足，出現成本管控計劃落后的問題，導致在地產項目中由于成本管控責任重疊而推諉扯皮的現象不斷產生，嚴重影響到管控工作的效率和整體的質量，因此需要對此加以關注。

最后是房地產項目工程預結算編審的管控力度不足。工程項目在預算管理過程中一系列的內容比較豐富，是一個由淺及深的過程，要精準地反映出整個建設工程的實際造價情況。而在這些細節方面對于工程預算結算的編制和審核本身是成本管控中的重點，其工作內容極為廣泛，細節豐富，會消耗大量的時間和精力，對于預結算編制審核的監控存在不足，導致預結算的編制審核效果并不是十分理想，同樣也會影響到全過程成本管控的最終效果和質量[3]。

四、房地產項目全過程成本管控的措施

（一）投資開發階段成本管控的分析

房地產項目投資決策的過程中，需要有可行性研究報告來為其提供支撐，并將房地產項目的投資估算編制工作落實到位。房地產項目中的可行性研究報告所涉及的內容主要包含技術條件、經濟狀態以及社會環境等多元化的內容，能夠針對整個建設項目的方案進行合理的論證和分析，幫助房地產項目的投資決策部門獲得詳細的參考資料。投資估算情況實際上會對整個工程項目的建設規模以及設計方案產生較大的影響，也會對整個項目的正常開展造成影響。與此同時，在房地產項目的成本管理以及控制過程中，也能夠基于宏觀調控的角度對整個項目進行經濟評價以及財務評價的工作，讓咨詢效果以及評審的狀態充分體現，同時也可以在房地產工程項目的全過程回收期指標方面得到充分的展現。另外，在項目研究的過程中也可以針對某些具體的指標進行敏感性分析，判斷在全面審查的過程中投資估算編制指標是否符合工程項目的審查重點要求，為后續房地產工程項目的成本管控規劃設計開展創造有利的條件[4]。

（二）規劃設計階段成本管控的分析

房地產工程項目的設計環節應當綜合考慮項目的造價，設計師和現場施工人員密切溝通，到現場進行實地勘察，掌握現場情況，還要結合先進的技術以及限額設計方式達到房地產工程項目設計的目標，最大意義上達到降本增效的要求。在房地產工程項目的設計過程中，同樣需要嚴格遵循國家方面的各項法律法規要求，絕對不能出現為了控制造價而忽視質量以及安全性方面的問題，最終要讓房地產工程項目中的資金利用率最大化，使房地產項目的經濟效益進一步增加。在房地產工程項目的施工圖紙設計完成之后，要組織開展圖紙的會審，針對圖紙中存在的問題進一步審核、確認優化，讓最終的圖紙效果和實際的情況更加匹配，防止出現工程的變更導致工程的造價受到影響，進一步保障工程的施工進度[5]。

（三）成本投招標階段成本管控的分析

房地產項目在投招標環節開展的成本控制同樣比較關鍵，首先是在這個過程中要確保投標的報價具有市場競爭力，在項目中可以使用招標的方式邀請能力較強的企業參與招標，結合實際情況對于報價進行有效評價。使用評審的最低投標價法進行評價，選擇質量方面更加可靠，技術水平更高更先進，價格最低的投標單位。另外要使用工程量清單招標的模式，在合同中可以設定風險的包干范圍，并且針對整個房地產工程項目的質量、施工的進度、付款的節點、付款的模式、結算的條件等多個方面的內容進行明確的規定，讓房地產項目中的成本管理效果更好，最終能夠幫助房地產開發企業在盡量降低風險的基礎上控制人工費用以及各種材料費用，保障工程項目的順利有序開展[6]。

（四）工程運營階段成本管控的分析

房地產項目工程運營管理過程中，加強成本管控需要體現出全面性的特點。首先是要針對現場使用的設備、儀器、材料進行成本控制，要求明確嚴格按照有關方面的要求開展相關文件資料的檢查，及時發現問題，并對其進行解決。通過工程量清單的審核來保證工程量的完整性，防止在施工過程中產生工程量計算錯誤或者遺漏的問題導致投資方遭受極大的損失。其次是需要加強房地產工程項目現場的設計變更以及現場的簽證管理，在每一項工程項目施工開展之前要進行集中的圖紙會審以及技術交底，防止出現返工問題，也要加強現場簽證的嚴格化監管，確保操作程序的合規性。并針對原始的材料進行妥善的保存，為索賠提供準確的憑證，還需要針對項目的費用情況以及進度進行嚴格的監管，對于整個工程項目進行全面的投資預測，對比實際的投資以及預測的數值，判斷差異性產生的具體原因，讓最終的資金使用計劃更符合實際情況。

如果發現在項目執行過程中出現較大的偏差，則需要對其進行及時的處理，以保證房地產工程項目施工工作的有序進行[7]。

（五）營銷管理階段成本管控的分析

近些年房地產市場的發展速度極快，人民群眾生活質量水平的提升以及經濟收入的增加之間存在著緊密的關聯性。當前市場中開售的樓盤銷售情況和樓盤的知名度存在緊密的關聯性，也就是說品牌效應比較明顯。在開發商的品牌建設以及營銷策劃過程中會付出更多的關注，但是實際獲得的營銷效果卻無法得到保障，這主要是由于在開發商的廣告設計方面，可能會更加關注設計作品的藝術性效果，而削弱了其他特點的重視。另外則是在具體銷售執行過程中，導致不同的樓盤之間競爭水平體現出了層次較低的特點，銷售人員在現場接待客戶以及客戶的追蹤方面都存在著不足，最終的效果和廣告的宣傳之間無法保持一致。在營銷管理環節也同樣需要關注成本的管控，也就是說要密切配合好廣告營銷策劃的工作，讓廣告宣傳以及銷售口徑保持高度的一致性，這樣才能夠建立良好的房地產企業品牌形象，使項目操作的效果更加理想，加速房地產項目整體的銷售進程[8]。

五、結束語

總而言之，房地產施工企業有著明顯的經濟指向性特點，在其開展施工的過程中，有必要將成本管理工作放在重要的一個環節，而開展房地產企業的全過程成本控制時，需要從每一個方面加強管理，這就需要建立一套更加完善的成本管控體系，規范成本管控的行為，明確成本管控的原則，提高管控的意識，采取多元化的管控措施，加強成本的管理，對施工過程中所有可能會導致成本增加的要素進行把控，使房地產施工企業獲得更多的收益。

相關鏈接

房地產項目構思是指對未來項目的目標、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設想與初步界定。它是一種創造性地探索過程，是項目策劃的基礎和首要步驟，其實質在于挖掘企業可能捕捉到的市場機會。項目構思的好壞，不僅直接影響到整個項目策劃的成敗，而且關系到項目策劃過程的繁簡、工作量的大小等。

任何項目都從構思開始，項目構思常常來自于項目的上層系統（即國家、部門、企業等）的現存需求、戰略、問題和可能性。根據不同的房地產項目和不同的項目參與者，房地產項目的起因不同，在通常情況下，項目起因于：

1.項目上層系統通過市場研究發現的新的投資機會和投資領域，如潛在的龐大的房地產市場需求，房地產企業為適應房地產市場結構的變化而進行投資結構的改善、生產經營范圍的擴大、新技術的采用等；

2.項目上層系統通過市場研究發現戰略，如目前為了解決城市中低收入居民住房困難問題，國家實施了經濟適用房的建設戰略，為解決城市低收入居民住房問題，實施了廉租房建設的發展戰略等；

3.上層系統運行過程中存在一定的困難和問題，如在全面實施住房商品化購買的體制下，由于城市居民收入的不均衡性，且收入差距較大，應采取多層次的住房供應體系，從而形成了不同房地產項目的構思等。