房地產開發企業財務風險控制探析

文/王文超（河南國豐園置業有限公司）

房地產開發企業在進行財務風險管理時，需要摒棄以往落后的工作思路，認識到財務風險管理在企業中的重要性，變革以往的工作模式，逐漸提高財務風險控制本身的實效性，以促進房地產開發企業的穩定發展為主，優化財務風險管理模式，從而使房地產開發企業能夠在新時期下獲得平穩的進步和發展。

一、房地產開發企業財務風險控制的意義

為了使房地產開發企業能夠有充足的動力來進行財務風險的管理，在實際工作中需要認真地分析房地產開發企業財務風險控制的必要性，逐漸地優化當前的工作方案，從而使整體風險管控水平能夠符合相關的要求。大多數房地產開發企業在項目實施過程中具有規模龐大和生產周期較長的特點，會涉及不同的工作環節。例如土地整合以及財務融資等，并且在項目進行的過程中，其本身的復雜性特征非常突出，在實際建設時也會存在很多無法預測的風險。如果沒有完善財務風險管理模式，會因為項目的復雜性而增加風險的發生幾率，從而對企業產生較大的影響。因此，房地產開發企業需要根據項目的實施特點優化財務風險管理工作，減少對企業所產生的影響，并且還需要解決其中的各種矛盾沖突，推動企業在新時期下的穩定進步。房地產開發企業需要強化財務風險控制工作，既要保證項目的準確實施，還需要規避在后續項目建設中所存在的風險問題，立足于企業的長久性發展，需要具備較強的預測意識，規避在財務管理工作中的各項風險問題，并且結合以往工作經驗，按照不同的風險特點提出有效的應對方案[1]。從而使風險管理水平能夠得到全面提高，促進房地產開發企業在新時期下的穩定進步。

二、房地產開發企業的財務風險分析

（一）政策把控難度大及投資決策失誤

房地產開發企業在財務風險管理時，要按照不同的風險類型提出有效的應對方案，逐漸增強風險管理本身的實效性，從而使企業發展水平能夠得到全面提高。在當前財務風險中存在著政策把控難度大和投資決策失誤的問題，對房地產企業的后續資金運用方面造成了一定影響。財務風險是包含企業可能喪失償債能力的風險和股東利益的可辨性，在房地產企業開發過程中，需要根據投資項目的特點來考慮投資發生的實際利益，和預期利益相互比較，以此來減少對企業經濟利潤所產生的損失[2]。但是在實際工作中存在的投資決策失誤問題較為突出，在房地產企業投資過程中，缺乏對風險問題的有效認識，并且也沒有精準性的判斷，無法規避在投資管理過程中所存在的風險。近年來，房地產企業的投資力度在逐漸地增加，一部分企業在經濟利潤的趨勢下，將投資放在利潤更高的商業住宅和高檔別墅中，對于一般的商業房和經濟適用房的投資比例較小，這就導致了一般用房數量有限，價格暴漲。一旦一部分資源出現固定的問題，資金就無法快速地收回。如果在內部出現了資金周轉的問題，會使企業面臨較為嚴重的財務危機，所產生的后果較為嚴重。

另外，在國家政策的影響下，一部分土地和企業的融資方面存在諸多的束縛之處，加上房地產企業影響范圍較廣，如果沒有加強對市場發展動態的深入性分析，會在投資決策方面存在著諸多的矛盾，并且也無法做出精準性的推測，增加了財務風險問題的發生概率，使各個項目無法順利進行。

（二）融資渠道單一及資本結構不合理

房地產開發企業屬于資金密集型的企業，對資金需求較高，融資是房地產行業發展的主要需求。其中包含了內部融資和外部融資等不同的組成部分，需要企業根據自身的發展方向統籌不同的資金模式，避免對項目的建設產生一定的影響。但是房地產企業在發展過程中的融資風險問題在逐漸突出，這主要是因為融資規模的高低是企業擴大規模、創造利益的主要保障，然而在當前融資方式實施方面主要是以銀行貸款為主，流動性資產所占據的比例較少。如果在實際管理過程中沒有加強對融資風險的科學控制，會引發較為嚴重的財務風險，再加上國家政策限制，導致銀行貸款數額在逐漸降低，影響了企業規模的擴大，對當前財務風險管理造成了一定的影響。如果在融資過程中缺乏對外部環境的科學預判，也會導致融資風險問題的發生。長此以往，會使企業資本結構出現不合理的問題，風險控制的難度也會逐漸地增加。

（三）資金收回困難及資金鏈斷裂

資金收回困難和資金鏈的斷裂也是當前房地產開發企業財務風險的主要表現形式，在房地產項目實施過程中所包含的不確定因素較多，尤其是財務風險問題非常突出。如果房地產企業在項目開發中忽視了對財務風險的管理，會導致各項資金在回收方面出現較大的困難，也會影響資金鏈的科學運轉。在房地產開發項目中，成本核算會計核算為重點工作環節。但是由于房地產開發企業財務管理工作精細化程度不足，導致風險問題時有發生。另外，一部分房地產企業在發展中并沒有加強對財務風險的科學認識，也沒有制定完善的內部控制制度，存在著財務關系混亂的問題。在進行開發決策工作中，并沒有根據實際情況來進行風險的有效應對，也缺乏一定的決策經驗，導致風險評估效果在逐漸地降低，對房地產開發企業的影響較為突出。另外在實際開發時并沒有加強對潛在風險的有效了解和認識，導致資金鏈緊張的情況出現，影響了房地產開發企業的穩定發展。

三、房地產開發企業財務風險控制的對策

（一）投資決策科學化

房地產開發企業在進行財務風險管理時，需要保證投資決策的科學化，要通過強化項目論證規避在財務管理過程中的風險問題，為房地產開發企業的穩定進步提供重要的保障。房地產開發項目受到國家政策的調控，在投資決策過程需要充分地分析國家有關房地產行業的政策變化，具備較強的預測意識，逐漸地優化當前的工作模式，并且還需要把握政策釋放的信號，以此來優化當前的工作體系，并且做好土地和貸款問題的有效調節，從而突出財務風險管理工作本身的實效性[3]。在實際管理時，要通過行業政策引導企業正確的投資取向，合理地調配好現有的資源，并且還需要做好市場的調研以及整理，咨詢專家做好房地產投資項目的科學評估，站在風險管理的角度去優化當前的管理模式，使各個方案能夠具備較強的可行性，減少在項目投資過程中的風險投入，使財務風險管理效果能夠得到全面的提高。在項目投資決策過程中，可以采取分散投資策略，正確地評估不同項目投資中的風險，強化財務風險的管理水平。在分散投資工作中，可以將投資地區風險和投資時間風險相互聯動，了解不同項目實施的時間以及區域的相關政策等，做好資源的統籌安排。根據不同的項目制定科學性較強的管理計劃，從而減少在財務投資方面的風險。在進行財務風險管理時，相關企業需要加強信息化建設的重視程度，將風險意識貫穿于不同的發展環節，逐漸提高財務風險管控本身的實效性，并且還需要和企業戰略目標相互匹配，逐漸地優化財務風險的管理模式，整合有限的資源，減少在財務管理方面的風險問題。從而使財務風險管控效果能夠符合相關的要求，推動房地產企業在新時期下的穩定發展。

（二）融資途徑多元化

融資途徑的多元化能夠規避在以往單一融資中的各種問題，從而推動企業新時期下的穩定發展。為了使房地產企業能夠有較強的競爭優勢，在實際管理過程中，相關企業需要優化資本結構，為企業提供穩定的資金鏈，減少對企業發展所產生的影響。當前我國大多數房地產企業通過發放債券或者是向銀行貸款的方式進行融資，通過這一方式會增加財務風險的發生概率，在企業融資渠道多元化的發展下，單一的結構會讓企業出現較為嚴重的風險問題。因此企業為了獲得進一步的發展，需要根據自身的發展方向，尋找其他的融資方式。通過多元化的融資，減少后續的風險問題，從而使企業發展水平能夠得到全面地提高。在管理過程中，企業需要改善自身的經濟結構，適當地提高資產比率，降低負債率，避免對資本結構造成一定的影響。另外。也可以通過增加直接融資減少間接融資，防止出現資本管理不到位的問題。

例如，在融資渠道方面可以采取向銀行貸款以及股票等方式來進行有效的融資，同時還可以通過房地產信托投資基金引進外部投資，擴展新型的融資渠道，從而降低企業當前的負債率[4]。在企業發展過程中需要適當地考慮資本發展需要，全面地了解不同融資方式的利弊問題，逐漸地改進當前的工作方案，從而全面地提高融資渠道多元化的發展水平，真正地擺脫對以往單一機構的依賴，分散在財務管理過程中的風險問題，從而為企業今后的發展提供重要的幫助。企業在擴展融資渠道方面還要注重搭建高素質的工作團隊，根據當前的發展現狀，及時地識別在融資渠道中的風險問題，提高風險管控的效果，從而使風險管理水平能夠符合相關的要求。

此外，在融資渠道多元化發展過程中，相關企業要加強對融資渠道的有效控制。在近年來，受國家宏觀調控和政策的影響，銀行貸款渠道越來越狹窄，進一步導致了后續融資風險問題的發生。因此，在實際工作中，房地產企業需要具備較強的靈活思維。通過創建長期和短期的融資渠道，建立銀行和房地產信貸公司為基礎的融資鏈條，具備較強的資金支持，防止出現資金鏈斷裂的問題。企業需要在保證原有資金鏈的基礎上尋求不同的資金來源渠道，并加強對金融風險問題的有效了解和認識，減少突發問題的發生概率，從而使企業管理水平能夠得到全面提高。另外，相關企業還可以和政府部門進行有效的協商，獲取政府政策的扶持和確定金融導向。在政策引導下減少不必要資金浪費，和企業發展融合，做好流動資金的科學管理，并且還需要確定資金回籠的周期，科學合理投入到不同的發展環節中，進一步使資金流動效益得到全面的提高。相關房地產企業需要通過信息化的建設，加強對不同業務模式實施特點的深入監督和管理，減少各個環節中的風險問題，以增強風險管理實效性為主，突出現代化的管理思路，從而提高風險防范水平。

（三）加強抗風險能力

在進行財務風險控制工作中，企業需要通過強化財務預算管理，建立完善的預警機制，從而使企業本身的抗風險能力能夠得到全面提高。房地產企業在業務實施中對各項資金的需求量較大，為了減少風險的發生概率，使各個項目能夠更加平穩地運行，企業需要以提高資金利用率為主，有序地改革當前的工作模式，從而使財務風險管理效率能夠滿足相關的要求。在實際工作中，企業需要將重點放在預算管理工作中，建立有效的預算管理模式，實現各項資金的科學分配。同時還需要具備較強預測意識，根據相關的規章制度以及國家的相關政策，對各項收支經營分配情況進行投資效益的準確部署，落實宏觀性的工作思維，使各項資金利用率能夠得到全面提高[5]。另外，還需要對負責項目的所有內容作出全面而系統性的預算管理，且要符合合理調控的要求，從而使各項資金規劃水平能夠得到全面提高，增強企業的抗風險能力。在預算確定之后，相關部門需要加強對預算執行情況的深入監督，及時發現問題，并進行有效的解決，逐漸地優化當前的管理模式，從而使企業預算執行能力能夠得到全面提高，促進企業在新時期下的穩定進步。與此同時，為了使其財務管理效果能夠得到全面提高。在實際工作中需要以政府政策為導向，增強整體的管理水平，落實精細化的工作思維，從而使財務管理能夠符合相關的要求。在實際工作中需要適當調整當前的財務管理方案，相關政府部門所制定的政策通常是以經濟政策和土地改革政策為主，房地產企業要加深對經濟動向的了解和認識，以資金市場為主要的基礎，調整現有的財務管理方案。同時還需要結合政府特殊的政策扶持了解項目的建設范圍，也可以和政府之間進行良好的溝通與交流，具備較強的動態化管理意識，及時地填補在風險管理過程中的空白支出，從而使各個項目能夠更加穩定地進行。房地產企業還需要根據政策的變化情況，具備較強的風險意識，設置相對應的彈性空間，減少對項目進行所產生的影響，從而使項目能夠更加順利地進行。

四、結束語

在現代化房地產開發企業發展進程中，需要加強對財務風險管理的重視程度，優化當前的風險控制方案，這樣不僅可以減少對企業所產生的影響，還能為項目的順利實施提供重要的保障。因此，相關企業需要根據實際情況把控項目進行中各個階段的風險問題，根據市場的變化提高風險管控工作本身的針對性，以此來幫助企業獲得更多的經濟效益。

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籌資風險（Financial Risk），又稱財務風險，它是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤（股東收益）的可變性。企業在籌資、投資和生產經營活動各環節中無不承擔一定程度的風險。企業承擔風險程度因負債方式、期限及資金使用方式等不同面臨的償債壓力也有所不同。因此，籌資決策除規劃資金需要數量，并以合適的方式籌措到所需資金以外，還必須正確權衡不同籌資方式下的風險程度，并提出規避和防范風險的措施。籌資活動是一個企業生產經營活動的起點。一般企業籌集資金的主要目的，是為了擴大生產經營規模，提高經濟效益。企業為了取得更多的經濟效益而進行籌資，必然會增加按期還本付息的籌資負擔，由于企業資金利潤率和借款利息率都具有不確定性（都可能提高或降低），從而使得企業資金利潤率可能高于或低于借款利息率。如果企業決策正確，管理有效，就可以實現其經營目標（使企業的資金利潤率高于借款利息率）。但在市場經濟條件下，由于市場行情的瞬息萬變，企業之間的競爭日益激烈，都可能導致決策失誤，管理措施失當，從而使得籌集資金的使用效益具有很大的不確定性，由此產生了籌資風險（Financial Risk）。