我國房地產企業財務風險識別與防范*

趙立軍，王穎馳，許延明

(佳木斯大學 經濟與管理學院，黑龍江 佳木斯 154007)

在我國改革開放的四十多年中，房地產業逐漸成為了經濟發展的重要產業。經濟的高速發展為房地產業的發展帶來了新的機遇，也促進了許多大大小小的房地產公司的產生，使得房地產行業進入到了空前繁榮的時期，資本大量流入了房地產行業。新冠疫情對全球經濟產生巨大沖擊，這對于占社會總投資一半以上的房地產行業來說勢必會帶來財務風險。

一、財務風險內涵

企業財務風險是指在各項財務活動過程中，由于各種難以預料或控制的因素影響，財務狀況具有不確定性，從而使企業有蒙受損失的可能性[1]。按財務活動的主要環節，可以分為信用風險、籌資風險、投資風險、經營風險。按可控程度分類，可分為可控風險和不可控風險。本文主要從財務活動角度研究，分析房地產企業籌資風險、投資風險以及經營風險。

(一)籌資風險

從企業的經營過程來分析，籌資是整個過程的起點。籌資的風險在于由資金市場環境的變化帶來的不確定性。

(二)投資風險

籌集到資金后，企業需要進行投資活動來獲取收益。投資過程中的風險表現為所投資項目在生產經營過程中出現與原定預期目標偏離的因素，導致收益不確定的風險。

(三)經營風險

經營風險也稱營業風險，是指企業在供應、生產、經營、銷售的各環節存在的風險，由于生產經營活動或市場環境變化等不確定因素，所導致企業實際收益不能達到預期的收益的各種風險[2]。

二、房地產企業財務風險識別

(一)籌資風險

企業為了擴大生產經營規模，提高經濟效益，必須籌集資金。而房地產這種資金密集型產業的資金需求量更不在話下，各個周期的資金需求量巨大，籌資活動的好壞對企業的影響重大。如何在最短的時間內籌集到最多的資金，達到資金使用成本最低而風險最小是企業籌資活動的重中之重。通過對企業負債的規模結構和企業長、短期償債能力的分析，識別其籌資風險。房地產這種負債的規模結構是指企業內部短期負債和長期負債分別占的比重。通過確定企業負債的規模結構，有針對性地分析企業存在的財務風險。如企業的長期負債較高，那么短期內的還款風險較低，長期的利息費用也比較低，企業在負債方面的風險就比較低。如果短期負債較高，則需要有較大的流動資金來償還利息費用和本金，因此短期的財務風險比較高。

(二)投資風險

與其他行業相比，房地產行業的利潤較高，但是由于房地產開發周期較長，在這一過程中存在很多風險，如果管理者的前期項目分析做的不到位，盲目投資，就會導致風險隨之而來。最終銷售工作遲遲不能推進，無法實現預期的收益。資金被占用，企業的資金鏈斷裂的風險加大，財務風險也越來越大。通常可以從總資產報酬率和凈資產收益率來反映企業投資回報情況，總資產報酬率從投入和占用方面反映總資產的總體獲利能力。凈資產收益率反映了企業的凈資產獲取收益的能力，一般而言，該值越高，企業的獲利能力越強，相關的投資風險越小。

(三)經營風險

房地產行業投資成本高、回收期長、資金需求量大，所以經營資金周轉期較長。因此很有必要來控制企業的經營資金周轉情況，及時回籠資金和投入資金。可以通過土地風險、政策風險、資金風險、成本風險、安全風險、工期延誤風險、重大糾錯風險等來識別和分析房地產企業的經營風險[3]。

三、房地產企業財務風險產生的原因分析

(一)缺乏科學融資規劃

造成房地產企業償債能力弱的主要原因是企業缺乏科學的融資計劃。房地產行業由于其特殊性，資產負債率一般都明顯高于60%。在近三年，房地產企業的資產負債率處于增長趨勢，企業資產負債率持續上升，利息保障倍數也在持續上升，從這兩個指標的變動趨勢來看，房地產企業的長期償債能力逐年降低。單純的從資產負債率來看，較高的資產負債率對企業來說償債壓力較大，負債過多會導致公司信用評級的下調，從而導致后續融資資金成本的提高。另外，資產負債率過高，企業的財務杠桿就會比較高，那么對于股東而言，收益的風險也會加大，財務風險也隨之提高。

(二)投資規劃單一

由于公司治理結構不合理不完善，并且內部風險與公司管理層密不可分，主要有董事會，公司高層管理人員，內部財務審計責任人等，建全的內部管理機制，可以保證風險管理責任人的獨立性，其中董事會與管理層獨立性顯得尤為重要，保持內部職能獨立性可以更好地發揮相互權力制衡的作用，更能充分地體現公司治理結構的合理性。所以很多房地產企業投資基礎環境差，內部風險控制機構不完善，是導致房地產企業發生投資風險的主要原因。

(三)經營資金管理不當

存貨管理不善。近三年以來房地產企業存貨周轉率表現出震蕩上浮的發展態勢，這說明其在存貨管理上出現了一定的問題。存貨管理如果不夠科學合理，會占用企業的大量資金，導致企業的資金流動性減弱，同時超出企業需要的存貨還會因市場行情的變化導致貶值損失，具有一定的風險性。

應收賬款周轉率較低，導致出現這一現象的原因很大程度上跟企業在應收賬款方面回款不夠及時有關。對于房地產行業來說，其投資回報的周期通常較長，這就導致企業如果同時上馬多項房地產開發項目，會形成大量的應收賬款在短期內無法回收的問題。造成房地產企業大量的資金被應收賬款占用，這必然造成企業周轉困難，資金流動性受到嚴重影響，財務風險加大。

很多房地產企業不重視日常資金的使用效率，企業對于項目資金預算管理流程不健全，整體經營活動管理比較落后，在物業服務水平上，整體工作的效率比較低，房地產企業員工對于資金的監督和管理能力還不夠。

四、房地產企業財務風險防范措施

(一)完善籌資計劃

1.建立多元化組合籌資

目前房地產企業在籌資的方式上過于單一，主要依靠銀行貸款解決企業的資金需求問題，這就導致其融資成本高，風險大，融資活動對企業的資金流動性管理要求較高[4]。因而本文認為房地產企業應積極拓寬自身的融資渠道，積極發展直接融資、內部融資、股權融資、債券融資、上下游企業融資等多種融資方式，構建綜合性的融資體系。

2.完善籌資事前管控

諸多房地產企業目前在籌資決策的事前管理上還缺乏一定的科學性，很多籌資決策的作出并未充分考慮到市場利率變動有可能為企業造成的風險損失，因而導致籌資決策的作出具有一定的盲目性，缺乏細致的成本分析。因而本文認為，應根據企業需要進行籌資決策的事前管控，通過在決策作出之前做好利率情況的調查，企業資金需求緊迫性問題的分析，實施資金活動細致深入的成本與決策利弊問題的事前研究，這樣才能制定科學計劃，在保障企業正常的經營管理秩序基礎上，合理規避利率風險。

(二)建立科學的投資規劃

1.做好投資項目可行性分析

房地產企業要做好投資風險的管控，應在投資新項目之前，構建專門的工作組實施項目可行性的全方位資料收集與市場調查、預期市場需求分析、項目投資的可行性分析，通過預先明確項目計劃的市場環境與需要面對的市場風險，使得企業在項目投資上更加具有科學性，避免因盲目投資導致的大量資金的不良占用為企業帶來風險損失。

2.促進投資項目轉型升級

近幾年，我國的房地產行業已經出現了市場供需的飽和，很多已經建成的房地產項目面臨“去庫存”的巨大壓力，因而為規避房地產行業的市場不利環境為企業帶來的風險，應積極地進行經營方向的調整，通過進行轉型，轉變以往單一的地產經營模式，把房地產開發跟物業、租賃等進行結合，使得企業在營銷模式上更加多元化，形成綜合性立體化的營銷結構，從而有效規避市場飽和為企業帶來的負面影響，降低市場風險有可能造成的損失。

3.完善投資決策程序

房地產企業首先在投資前及時預測項目的前景，分析投資的風險與回報率，充分考慮各種可行方案，減少可能影響投資的不利因素。同時也可以培養專業的投資方面人才進行投資項目的研究分析，預測項目的發展前景，由專業的人員進行深入的市場調查，及時把握投資時機，如果項目可行，就要收集有關的信息資料，制定可行性的方案。其次要在公司各個部門研究討論確定投資項目之后，才可以進行投資，加強企業各管理層的風險投資意識。注重人才的培養與任用也可以使企業投資回報率不斷增加，有效地降低財務風險。

(三)加強經營資金的管理

1.提升存貨管理和變現能力

房地產企業要降低經營風險，應從存貨管理入手采取積極措施給予應對，通過科學的存貨管理措施的實施，減少存貨對資金的大量占用，這要求企業做好內部各個部門之間的溝通，科學設定采購方案，減少盲目的生產計劃[5]。并且在存貨管理上跟企業的銷售工作進行結合，依據銷售需要進行存貨的備貨，在保障不斷貨基礎上盡量減少庫存，這樣才能更好地實現資金的合理利用。同時不要盲目地采購原材料，確定合理的原材料采購數量和存貨儲量以減少庫存積壓的可能性，從而增強產品變現能力，使企業加快存貨周轉速度，減少企業的運營風險。

2.盤活日常資金的使用

企業資金出現不足一方面跟企業所擁有的資金量有關，同時也跟企業在資金的流動性管理上是否采取了科學合理的策略有關，如果企業可以深入細致地分析日常經營活動的資金配置情況，通過合理安排庫存、科學利用上下游關系企業的賒銷額度、做好企業回款管理工作，則可以通過有效盤活日常資金，使得企業日常經營管理上所面臨的資金壓力得到大幅度減輕，讓企業在有限的資金基礎上開展更多的經營管理工作和市場營銷活動，從而實現資金的優化配置，減少企業資金的整體需求量。

3.加強應收賬款管理

房地產企業要加強對應收賬款的管理，首先，應該對現有的應收賬款數額較大的客戶進行催賬，縮短收賬期，減少壞賬損失。其次，企業要建立健全的信用政策，根據企業的需求設立專門的信用管理部門，為每位客戶設立獨立的信用檔案，分析客戶信用狀況。信用管理部門應建立健全客戶信用評級體系，將客戶的信用狀況告知銷售部門，在合同中約定對信用等級高的客戶可采用分期收款的方式。企業在銷售環節中，鼓勵實行現金折扣的銷售策略，提高企業資金流動速度，以此降低企業資金運營風險。房地產企業要加強應收賬款的催收，不斷提升企業各個部門對應收賬款的重視程度，提升應收賬款的周轉速度。

綜上所述，房地產企業在籌資、投資、經營三個方面都存在一定的財務風險，需要企業制定有效的風險應對措施。合理規劃融資方式，優化融資結構，加強投資項目管理，強化對存貨和應收賬款的管理，加速資金周轉，以更好地抵御新冠疫情帶來的負面影響，降低財務風險。