房地產企業融資與現金流管理的優化途徑研究

姜翠蘋

（太原市房地產開發有限公司 山西太原 030009）

做好現金流管理工作是房地產企業在經營過程中實現風險控制的重要手段，并且直接影響企業未來發展。良好的資金狀況與高水平的現金流管理能力，是房地產企業順利開展各項經營投資活動的重要基礎。自身的特點決定了房地產行業需要投入大量的資金，因此現金流管理工作十分重要。融資是支持現金流管理的重要基礎，特別是在項目啟動階段，需要投入大量資金。

另外，在我國房地產行業繁榮發展的同時，各項政策也相繼出臺，對于企業來說，銷售資金回籠的壓力也在不斷加大。企業應用科學合理的方式預判資金缺口，加大資金統籌力度，在保證資金平衡的基礎上降低持有現金的成本、融資成本與風險等，是當前房地產企業需要面對的重要問題。因此，房地產企業有必要探究融資與現金流管理的優化途徑，推動自身可持續發展。

一、房地產企業融資與現金流管理概述

（一）融資

融資是企業籌措資金的一種方式，房地產企業具有資金密集型特點，在項目前期階段需要投入大量的資金。由于自身資金實力有限，房地產企業會在初期發展階段向外界籌集資金，支持項目運行與發展，通常將此過程稱為“融資”。對房地產企業來說，在進行融資時要考慮各種融資渠道的利弊，并根據自身的實際情況做出恰當的選擇。

（二）現金流管理

現金流是支持企業各項生產經營活動有序進行的重要基礎，若企業在現金流方面出現問題，勢必影響企業的日常運行。而現金流管理是指企業的財務人員以企業發展目標為方向，結合企業自身的經營狀況，對一段時間內企業的現金余缺做出合理預測，并有效規劃現金流以使企業現金不溢不缺。做好現金流管理工作能夠確保企業在運轉過程中有充足的流動資金，降低企業發生流動性風險的概率，對房地產企業來說，更要高度重視現金流管理工作。由于該行業項目建設周期長，資金回收時間較長，若不能保證充足的現金流，則容易造成企業發生資金不足的問題。對房地產企業來說，在實施現金流管理工作過程中有兩項內容需要加以重視：第一，房屋建筑階段。在進行項目建設時常見的建設方式有兩種，一種是企業獨自承擔建設工作，另一種是將部分建設工作承包給其他企業。建設方式不同，相應的現金流需求量也存在差異，企業要根據實際情況實施具有針對性的現金流管理方式。第二，在籌資融資階段。大多數房地產企業都會選擇融資的方式，在進行融資時，要根據自身實際情況選擇相應的融資方式。由于房地產項目資金回籠需要一定的時間，若最終選擇了還債時間較短的融資方式，則會使企業面臨的風險增大。因此，在融資時房地產企業要充分考慮現金流的實際情況，確定融資方式與周期。

（三）現金流在房地產開發企業管理中的重要性

1.反映企業發展能力與償還能力

很多破產或者倒閉的房地產企業表面看經營狀況較好，利潤可觀，有足夠的流動資產，但這些企業的現金支付能力通常較差，甚至出現由于無力償還到期債務而破產的情況。存貨周轉率是判斷企業現金流量的重要標準之一，也是企業發展中的一項重要內容。對房地產企業來說，其存貨周轉率是由銷售成本與平均存貨余額的比例決定的，存貨主要是由土地價款、土地開發成本及開發產品等部分組成，如果企業的存貨周轉速度降低，便可知企業的資金循環狀況不佳，反之則說明企業的資金循環速度快。一般情況下，通過現金流量能夠了解到房地產企業的發展情況與債務償還能力，若存貨到可銷售房屋的時間越短，則說明現金流動越快。另外，通過企業的可持續發展能力，能夠了解到企業自身的現金流是否穩定與債務償還情況，通常會應用預收賬款對企業的現金流量進行監督。在新企業會計準則中明確指出，若想提升企業的發展能力與債務償還能力，勢必要有效控制現金流，以此為企業創造更大的經濟效益。

2.反映房地產企業收益情況

通過現金流能夠在一定程度上了解房地產企業的收益狀況。首先，收益狀況是企業實現經濟收益與業績的重要體現，能夠反映出企業當前的經營狀況與業績水平。如果收益能夠將企業的經營狀況或者業績真實地反映出來，那么可以認定該企業的經營狀況與收益狀況較為理想，若不能通過收益反映企業的經營狀況與業績，則可以視為該企業的經營狀況與收益水平相對較差。但大多數情況下，由于房地產企業的實際收入與成本具有滯后性，房屋與土地的開發周期相對較長，自客戶購買產品后，企業的目的就是獲得銷售回款，等到房地產企業最后確定收入時通常需要1—2年的時間。此外，房地產企業的資產負債表與利潤分配表都是可以進行調節的，但是現金流量表能夠被人粉飾的概率并不大。因此，需要實時關注現金流量指標的變化，了解現金流量的具體應用情況，以此更加全面掌握企業財務狀況，為企業穩健發展奠定良好基礎。

（四）房地產企業融資與現金流管理之間的關系

房地產企業在進行日常經營運轉過程中需要大量的資金，由于企業對資金的需求量較大，單純憑借股權資本的力量難以支撐整個項目完成。因此，企業要通過融資的方式籌集滿足企業實際情況的資金。由此來看，融資是企業現金流管理的重要基礎，只有科學合理地進行融資，才能提高現金流管理的質量與效率。也可以將融資視為企業在籌措資金的過程中，為了避免資金短缺而實施的現金流管理方式，也是后期經營過程中確保現金流活動有序進行的重要前提條件。現金流管理能夠代表企業的實力，是使企業獲得融資收益，實現融資目標的重要因素。

二、房地產企業的融資現狀

社會經濟水平不斷提升與城市化進程不斷深入推動了我國房地產行業發展，從當前我國房地產行業融資情況來看，其中存在一些問題，主要可以概括為以下幾點：第一，雖然經濟得以快速增長，但企業的融資渠道依舊存在單一化問題，大部分企業在融資方面主要依賴銀行及非銀行金融機構的貸款。在具體實踐過程中，有很多開發商為了獲得啟動資金，將土地房屋抵押給銀行等金融機構。另外，企業自籌資金大多數來自企業沉淀資金及股東投入的資金。總體來講，房地產企業在融資方面主要依靠金融機構及股東，由于證券市場正處于發展階段，政府方面對房地產開發企業提出了較高的運營條件，使得部分企業在上市時遇到問題，在一定程度上阻礙了債券融資及股票融資作用的發揮。第二，為了推動房地產行業穩健發展，政府部門會采取限制銀行向房地產開發企業貸款政策，來抑制房地產開發企業過快增長趨勢。融資數額的不斷提高使得房地產企業的負債率也在持續增長，而國家相關融資政策有待進一步完善，諸多因素造成企業融資方式單一，影響房地產行業穩健發展。第三，市場競爭激烈，資金回籠壓力大。近年來，我國房地產行業發展速度有所放緩，市場中的房地產企業數量逐漸趨向飽和，對房地產企業來說，正面臨前所未有的競爭壓力。這意味著企業無論是在新項目開發還是在銷售方面，都承受了更大的壓力。從開發的角度分析來看，企業若想爭取到一個開發項目，需要與多家同行展開激烈的競爭，獲得項目的過程十分困難；從銷售的角度分析來看，雖然我國民眾購房意識強烈，但受相關政策與房價的影響，對大部分民眾來說，購房這件事都要經過深思熟慮。如此一來，已經出現房地產企業商品供大于求的局面，這就意味著銷售周期會變長，房地產企業的回款壓力也隨之加大。可見，房地產企業在運營發展過程中，投入的資金使用期限較長，并且面臨資金回籠難度大的壓力，對企業來說，其債務償還能力與支付能力受到嚴重影響。第四，預算能力不足，預算是確保房地產企業資金能夠有序流轉的重要前提，因此，無論開展任何業務活動都需要先進行資金預算。但現實情況并非如此，部分房地產企業并未意識到預算的重要性，也沒有據此設立相關管理辦法，造成企業在運行發展過程中，沒能對自身資金的整體情況有效控制，容易出現大量資金閑置或資金運轉不暢的問題。另外，若房地產企業預算能力不佳，企業在運行發展過程中同時開展多項業務，容易造成企業現金流出現問題，甚至資金供應不足。

三、房地產企業融資與現金流管理的優化對策

（一）分析融資環境，做出合理規劃

企業所處的經營環境在一定程度上決定了融資規模，科學與合理的融資操作，能夠幫助企業緩解運行過程中的壓力，避免為企業帶來沉重的債務負擔，為后續融資操作創造有利條件。因此，在對企業資金進行前期規劃與后期使用管理過程中，都要加大分析與管控力度，要根據實情設計相應的融資計劃，對目標投資對象日后的盈利能力與資金流量情況進行分析與研究，了解可能存在的風險隱患及企業能夠達到的控制水平，經過充分的分析與認證后保證資金安全，正常實施項目內容，確保做出科學合理的投資決策。企業要把握項目開發的實時動態，根據項目開發過程中的具體情況與業務特點，及時對投資決策與投資計劃作出調整。在融資時，企業要嘗試開辟多種融資方式，避免只選擇向銀行貸款這種唯一的方式，根據自身的實際情況對融資方式進行改進，主動嘗試拓展更多的融資方式，對現有的融資結構進行優化與改革。

（二）加大對現金流預測與預算管理力度

為避免發生負債危機，企業需要對自身資本結構進行調整與改進，以此將負債率控制在合理水平。企業若想實現自有資金的持有比例，保證在日常運行過程中有充裕的自有資金流量，盡最大努力避免由于環境變化對企業現金流造成的影響。同時，要重視提升企業的造血功能，確保企業達到最佳的現金流狀態。在戰略制定過程中做好現金流量的管理工作，房地產企業在規劃戰略發展目標時，需要為日后企業現金流量情況做出打算，保證企業現金流管理工作與自身戰略發展目標相一致。企業若想做好現金流預算，勢必要掌握當前所處的內外環境發展趨勢，對現金流發展方向做出動態分析與預測，為實現最大化的目標，做好資源分配規劃工作。匯總企業在經營發展過程中各項現金流量數據變動情況并做出相應的分析，第一時間掌握可能會對現金流造成影響的問題，并采取有效措施，保證現金整體支出平衡，避免發生風險。

（三）完善現金流管理制度體系，加大內部審計監督力度

房地產企業在日常運行管理過程中，要制定科學合理的現金流管理體系，如投融資管理制度、資金管理制度等，在健全完善的管理制度體系下，保障每項現金流管理活動穩健運行。另外，企業要根據具體的業務情況，進一步細致劃分并優化制度內容構建，自項目開發建設階段期到銷售階段，直至最終結束期全過程的現金流管理制度，將各方面因素全面納入企業現金流管理范圍中，包括人力、物力、財力等，保證形成全方面、覆蓋各個領域的現金流量管理體系，避免現金流管理制度存在缺陷。同時，要將現金流量管理體系傳遞到企業內部環境中，不留任何死角，使房地產企業整體具備高水平的風險防范意識，提高現金管理工作的嚴謹性。另外，為更好地配合融資與現金流量管理工作，要落實內部審計工作，以獨立權威的方式開展審計工作，通過開展常規審計與專項審計工作，將審計監督工作變為企業的一項常態內容。還要加大監管力度，將監管工作的重點向前移，逐漸改變傳統監管模式，實現在事前、事中、事后全過程監督管控，便于第一時間精準地發現并處理在經營管理過程中存在的數據差異，從而有效降低現金流風險概率。

（四）對現金流管理效果加大評估力度

第一，要根據評估標準進行科學合理的設計。房地產企業在開展各項業務的過程中，要重視落實現金流量表財務指標分析工作，根據不同的項目與具體項目的級別制定評價指標，確保管理評價工作以合理方式展開，對相關責任這一方面，需要細致劃分評價指標的具體范圍。第二，在企業運行發展過程中，要根據自身實際情況與所處的行業環境，不斷改進并優化現金管理效果評價方式。第三，推動現金流管理評價后續工作落實到實踐中，從評價結果中總結工作經驗，根據最終結果找到相關責任人。將責任制落實到各項業務開展中，以此推動現金流管理工作有序開展。

（五）樹立財務風險意識

房地產企業在開發各項業務過程中，落實并不斷優化融資與現金流管理工作的目的，是避免企業在運行發展中遇到財務風險，或盡最大努力控制風險發生。因此，可以通過房地產企業對相關工作的實施情況，了解企業風險意識水平。為了更好地處理融資與現金流管理工作，房地產企業要不斷提高財務風險意識。全面了解在開展融資與現金流管理工作過程中，可能遇到的風險問題并采取相應的措施有效控制風險。為達到這一目標，房地產企業要通過開展相關宣傳教育工作，使全體人員意識到在企業運行發展過程中，可能遇到的財務風險及容易造成的嚴重后果，提高企業全體人員的風險意識，從而促使其更好地履行，或配合企業融資與現金流管理工作開展，使企業在融資與現金流管理方面的相關工作能夠順利實施。

四、結語

融資是房地產企業通過貨幣流通和信用渠道進行籌資、融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，不僅可以在一定程度上拉動整個經濟的發展，還可以有效拉動投資需求和消費需求。為保證融資健康有序進行，2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對房地產企業融資事宜進行了明確的法律規范和界定，對于房地產企業可持續發展提供了有力的法律保障。各房地產企業應該以法律為準繩，謹慎選擇與自身實際情況相符的籌資方式，積極探索多元化融資渠道，加大對企業現金流預測及預算管理力度，建立健全完善的現金流管理體系，提高企業的經營管理水平，為房地產企業實現可持續發展目標奠定良好基礎。