二元均衡下房地產(chǎn)過度金融化：機制、測度及影響因素

向為民　謝靜　李嬌

摘要：在分析我國房地產(chǎn)金融化形成機理的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了房地產(chǎn)金融化評價指標(biāo)體系，運用熵值法和模糊綜合評價法對我國2009—2019年的房地產(chǎn)金融化程度進行測度與研判，并利用VAR模型測度我國房地產(chǎn)金融化水平與住房空置、貨幣政策等重要經(jīng)濟變量間的關(guān)系。結(jié)果顯示：居民、房地產(chǎn)企業(yè)、政府和金融機構(gòu)在房地產(chǎn)金融化進程中發(fā)揮著重要作用，居住屬性與投資屬性的轉(zhuǎn)換會形成房地產(chǎn)金融化，且積累到一定程度將導(dǎo)致房地產(chǎn)過度金融化。整體上，我國不存在房地產(chǎn)過度金融化，處于低金融化水平，但存在潛在過度金融化風(fēng)險;分區(qū)域看，東部地區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達城市的房地產(chǎn)過度金融化可能性最大。而對于房地產(chǎn)金融化影響因素，住房空置對我國房地產(chǎn)金融化水平?jīng)_擊最大，貨幣政策、心理預(yù)期與國內(nèi)經(jīng)濟形勢次之。文章最后提出了相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);二元均衡;過度金融化

中圖分類號：F293? ? 文獻標(biāo)志碼：A? ? 文章編號：1001-862X（2022）01-0057-007

2019年中央經(jīng)濟工作會議重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”。當(dāng)前地方政府房地產(chǎn)政策短期歷經(jīng)階段性調(diào)整，中央房地產(chǎn)調(diào)控長期呈現(xiàn)周期性波動。如何避免調(diào)控在刺激和抑制中反復(fù)？房地產(chǎn)兼具居住與投資二元屬性，既要滿足居住的消費需求，又是保值增值的投資工具，這決定了房地產(chǎn)調(diào)控力求居住與投資達到動態(tài)均衡。然而，各微觀主體的機會主義行為和房地產(chǎn)金融資源錯配等加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險，加之地方經(jīng)濟的房地產(chǎn)業(yè)路徑依賴，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過度金融化——房地產(chǎn)更多成為金融投機標(biāo)的，市場已偏離二元均衡。……