二元均衡下房地產過度金融化：機制、測度及影響因素

向為民　謝靜　李嬌

摘要：在分析我國房地產金融化形成機理的基礎上，構建了房地產金融化評價指標體系，運用熵值法和模糊綜合評價法對我國2009—2019年的房地產金融化程度進行測度與研判，并利用VAR模型測度我國房地產金融化水平與住房空置、貨幣政策等重要經濟變量間的關系。結果顯示：居民、房地產企業、政府和金融機構在房地產金融化進程中發揮著重要作用，居住屬性與投資屬性的轉換會形成房地產金融化，且積累到一定程度將導致房地產過度金融化。整體上，我國不存在房地產過度金融化，處于低金融化水平，但存在潛在過度金融化風險;分區域看，東部地區和經濟發達城市的房地產過度金融化可能性最大。而對于房地產金融化影響因素，住房空置對我國房地產金融化水平沖擊最大，貨幣政策、心理預期與國內經濟形勢次之。文章最后提出了相關政策建議。

關鍵詞：房地產;二元均衡;過度金融化

中圖分類號：F293? ? 文獻標志碼：A? ? 文章編號：1001-862X（2022）01-0057-007

2019年中央經濟工作會議重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”。當前地方政府房地產政策短期歷經階段性調整，中央房地產調控長期呈現周期性波動。如何避免調控在刺激和抑制中反復？房地產兼具居住與投資二元屬性，既要滿足居住的消費需求，又是保值增值的投資工具，這決定了房地產調控力求居住與投資達到動態均衡。然而，各微觀主體的機會主義行為和房地產金融資源錯配等加劇了房地產金融風險，加之地方經濟的房地產業路徑依賴，導致部分地區出現房地產過度金融化——房地產更多成為金融投機標的，市場已偏離二元均衡。……