探索房地產企業項目融資與資金管控

文/鄭銘偉（北京科技園建設（集團）股份有限公司）

房地產企業作為一個資金投入比例大、風險較高的行業，能否長久地擁有穩定的資金，是房地產企業項目開發是否成功的重要標志，所以房地產企業選擇一種合適的融資方式、拓展融資渠道、實現高效資金管理是衡量企業項目開發質量的重要指標。

一、房地產企業項目融資和資金管控概述

從眾多文獻綜述和理論基礎來看，國外在房地產企業融資方面的研究已經基本進入成熟階段，但是我國對于房地產企業融資方面的研究仍然處于初步探索階段，理論和實踐研究都相對較少，結合我國國情的企業融資文獻也極少。所以本文基于我國基本國情，研究房地產企業融資問題和資金管理問題，對于國內房地產企業的發展有著一定的參考意義和借鑒價值。

二、房地產企業項目融資和資金管控過程中存在的問題

（一）融資政策和融資環境的變動風險

2016年以前，我國政府對于房地產的政策經歷了幾輪完整的周期，而且每次放松和收緊的力度都很大。政策側重點也主要在“需求端”方面，主要方式是通過適當調控貸款利率和額度，來限制房地產開發商投資，比如銀行對開發商的限制五證需要齊全；不封頂不予辦理貸款手續，進一步保障了消費者的權益；貸款額度不可以超過總房價金額的80%等一系列政策。這些政策的出臺導致整體房地產行業呈現大開大合的走勢，從城市商建住宅價格指數變動情況也可以明顯看出，最高增長率在10%，最低在-6%。融資政策的收緊對于企業來說，最大的影響在于對企業資金來源的沖擊，開發貸款大幅降低，導致企業資金來源主要依靠銷售回款。這種局勢對于經營狀況良好的房地產企業來說，壓力不大，反之對于資金鏈有問題的企業，融資政策的收緊，會使企業面臨著嚴峻的資金風險，甚至有些企業會變賣資產來維持必需的資金流動水平，企業如果資金周轉不靈，就會出現眾多信用風險危機。這樣就會出現嚴重的兩極分化[1]。

（二）融資創新意識不足，資金調度存在問題

房地產企業的融資一般會過于依賴銀行貸款、股權融資、債券融資、傳統信托融資和永續債等幾種融資方式，所以對于房地產企業融資而言，最突出的問題是企業并不具備良好的創新融資意識，實際融資渠道太過單一，仍需要開發和探索融資渠道。

房地產企業對于資金的管控和調度問題是限制其項目發展、融資管理的重要部分。現階段，企業的資金管理較為松弛，調控也不太合理，導致企業項目資金使用效率低。除此之外，還有少數內部人員利用職務之便，非法挪用、抽取、侵占企業項目資金，影響企業資金管理，同時也給企業的財務管控工作帶來了極大的難度[2]。

（三）融資結構不合理，資金管控水平低

房地產企業融資結構的合理性程度是決定企業能否長久穩定發展下去的重要因素。企業融資結構的合理性不能僅僅依靠企業所選用的融資方式、融資類型、融資渠道所判定，還要時刻關注企業整體融資數值的多元性、融資方式需要的成本、產生的收益與風險大小程度。通過大量文獻研究發現，與國外成熟的房地產融資企業相比，我國房地產企業整體融資成本較高，且靈活性不足。根據調查研究發現，我國房地產企業融資基本都太過依賴股權、銀行、債權等方式，而且內部自我融資活動的成本比例較低，甚至沒有。而長期銀行貸款的整體比例、銀行機構發行債券、中期票據等的占比幾乎一致，由此可見，企業的融資方式和融資結構急需進行完善和改進。

（四）企業自我融資能力薄弱，資金管控不力

從傳統的資本市場融資結構理論可以發現，企業融資最大的優勢在于成本低和融資風險低，并且能同時完成融資需求。但是近年來我國房地產融資結構最大的不合理就體現在內部自我融資比例較小，甚至沒有，這就代表當前房地產企業的發展正面臨著嚴峻的考驗。目前房地產企業主要業務活動的運營項目開發實施都是通過內部環節的自我融資工作進行，比如產品銷售、土地資源購買、項目開發建設、產品設計等環節，這些步驟都需要企業投入大量的資金，而且所選的融資渠道和還款方式也都極為重要，從整體融資方式看，最基本的有股權融資、銀行融資、債券融資等途徑，雖然也有其他融資渠道，但是占比較小，在綜合規模比率下分析，企業自我融資能力較弱，流動性較差。

（五）融資風險管理機制不健全

房地產企業融資風險管理存在問題還有一大原因是缺乏健全的融資風險管理機制，員工融資風險意識弱，同時也缺乏一定的應對風險的能力。從房地產企業融資風險管理制度體系、機制看，不健全主要體現在以下幾方面：第一，企業內部控制風險管理章程不完善，使得企業無法積極、有效地應對融資過程中所產生的風險；第二，對不同層級的管理人員及崗位人員并沒有設置相應的控制手段和獎懲措施，一概而論，不利于激發員工工作積極性，影響企業融資風險管理效果；第三，對于相同的融資業務活動并沒有制定統一的、規范的制度流程，無法有效約束和引導員工規范進行日常工作，融資風險管理也缺乏全體員工的監督管控；第四，資金管理制度不健全，某些企業所開發項目每半年或每季度都會進行一次資金管理報告分析會議，但是在會議中并沒有對企業實際資金業務活動使用情況和財務數據進行深層次分析，也沒有在資金使用基礎上出具合理的融資風險管理報告。

三、房地產企業項目融資和資金管控改善建議

（一）緊跟監管部門的政策變動，注重融資創新，構建多元化融資渠道

近年來，由于國家政策的宏觀干預、政府管控政策的收緊，房地產領域的市場競爭也極為激烈，企業所處的金融市場也在發生著多元化的改變，為了應對政策影響，改善融資危機房地產企業可采取以下措施：（1）房地產企業可以緊密圍繞“房住不炒” 的政策，大力支持剛性住房，發展租售并舉業務；（2）可以頒布“限跌令”，保持整體房價的穩定，避免因為低價銷售擾亂房地產市場，出現行業混亂現象[3]；（3）增大非信貸和直接融資比例，通常來說直接性融資是指除去銀行機構貸款之外的所有融資方式，比如股權融資、債券融資，還有最新出現的新型創新性融資方式，有信托貸款、資產的證券化等；（4）制定詳細的多元化融資策略，同時兼顧融資手段的創新、融資比率、融資渠道的建立和形成。比如房產信托租賃融資方式（英文簡稱為REITS）。這是一種很好的融資方式，靈活性強、創新性良好，但是也有不足之處，實際成本較高，具體流程如圖1所示。

圖1 房產信托租賃融資具體流程圖

（二）優化企業融資結構，健全企業項目資金管理制度體系

房地產企業融資結構的模式也不是無限制地采取多元化方式，還要根據企業實際經營狀況，選擇合適的多元融資結構，把成本和風險同時控制在可接受范圍內，才能真正做到融資結構的優化，滿足資金供求平衡的基本原則，即合理的規模融資準則、風險及收益控制相關原則、成本和效益控制原則。

房地產企業屬于投資風險較大的行業，所以企業內部資金管理工作本身也會有一定的難度。為了保障房地產企業資金的安全性和完整性，可以建立完善的項目資金管理制度，包含項目資金存取制度、費用收支制度、資金使用審批流程等，以制度約束員工日常工作行為，使其使用資金更加規范與合理。另外，值得注意的是，在房地產項目開發初期，要做好各項資金使用的預算編制工作，合理安排各個流程的資金使用，保障項目資金的有效利用率。

（三）提升企業盈利能力和融資能力

（1）制定最合適的、最大力度的融資籌劃，多方向地轉移企業在運營和融資方面的壓力。也可以考慮借助資產杠桿力量在允許的范圍內拓寬企業的融資渠道，同時也可以為企業的市場發展增添有利新動力；（2）重視商業面積的增加，盡可能多地開發臨街商鋪。因為商鋪的價值遠高于住宅價值，所以可以利用商鋪面積的增多提高房地產企業開發項目的利潤率，增強企業的盈利能力[4]；（3）加強企業融資議價能力，提高企業經營管理水平。提升企業界內信譽度，房地產企業的信譽是在業界立足的關鍵，首先企業要有誠信，避免惡劣投訴事件的發生，其次注重房產質量，履行對社會的良好責任，在行業內樹立好的標桿形象，后期資金投入也會順利很多；（4）制定詳細的項目開發計劃，不可太過盲目地進行融資和項目拓展，融資規劃要結合企業實際資金水平和利潤獲取情況，做出最準確的融資決策。

（四）優化融資風險管理體系

1．健全企業內部控制制度體系

制度體系的完整、規范是房地產企業控制融資風險的關鍵途徑，具體可以從企業內部工作人員的風險管控水平以及資金風險管控等方面體現。要針對不同崗位的工作人員設置相應的規章和制度體系，而且要對員工的工作結果、工作態度、工作效率等因素進行綜合考核，并實施科學合理的獎懲措施。還要設置獨立于任何職能部門的監督管理部門，負責對企業所有業務活動的監督管控，避免企業內部員工上下級沆瀣一氣，損害企業利益。

2．優化企業融資風險管理體系

首先，可以增強融資渠道風險識別，房地產企業面臨的風險有市場經濟風險、政策風險、金融風險等完全系統性風險以及運營風險、財務風險等非系統性風險，相關工作人員要利用專業的知識、豐富的工作經驗對其做出準確判斷，并制定合理措施。

其次，增大融資渠道風險評估力度，把房地產企業融資風險分為五個部分，（1）國家政策、市場環境會隨時發生變化，給企業融資帶來了極大的不確定性風險；（2）現有房地產企業融資渠道過于依賴銀行、股權、債券三種方式，極大地增加了企業資金平衡風險和業務活動經營壓力；（3）企業自我融資能力較弱，資本成本太高，會給企業帶來很多未知的、潛在的經營風險；（4）融資結構和方式的不恰當會使企業的經營成本和經營風險都急劇增大；（5）需要健全融資風險評估機制和風險預警機制，最大可能減少企業的經營風險和財務風險。

最后，加強融資渠道風險控制活動，可以從五個方面進行控制。（1）考慮到國家政策的不斷調整，企業要針對國家政策的出臺、修改、調整等法律法規制定進行詳細解讀，認真、及時掌握國家政策方向，避免因政策、法規的調整造成的不確定性風險；（2）選擇多種資金融入渠道，既可以分散和降低風險，也可以改善企業資金運行壓力；（3）提高企業本身獲利能力，控制資金成本，吸引更多的投資者，減少企業資金融通成本及風險；（4）完善企業資金融入形式和架構，使用多元化融資方式，降低企業資金融入風險，減少資金融入成本；（5）健全融資風險評估機制和風險預警機制，對于融資活動要做到事前、事中、事后全過程監管，并且在系統中自動、及時記錄所有融資問題及風險數據信息，保證相關數據的真實性和完整性。對潛在的風險要有一定的靈敏度，及時預防和化解，確保融資問題不會繼續增大[5]。

四、總結

總而言之，我國房地產企業在社會發展的推動下，整體上取得了較快的發展，但是也出現了繁榮背后的各種資金、融資等方面的問題。對于本文中提到的房地產融資和資金管理過程中存在的問題，本文也相應地提出了緊跟監管部門的政策變動，注重融資創新，構建多元化融資渠道、優化企業融資結構實現資金供求平衡、健全企業項目資金管理制度體系、提升企業盈利能力和融資能力、優化融資風險管理體系等的改善建議，幫助房地產企業解決融資和資金管理過程中的部分問題。除此之外，企業在實際項目開發進程中，也要不斷摸索新的資金管理方式和融資渠道，進而推動企業長久、穩定的發展。