商管與物業(yè)協(xié)同開啟加速跑

摘要：1月7日，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書官宣赴港上市。基本面上看，龍湖智創(chuàng)生活本次整合物管與商管赴港上市，管理面積及營收規(guī)模龐大還在持續(xù)高增長;支撐高增長優(yōu)質(zhì)業(yè)績的核心能力是龍湖智創(chuàng)生活長久累積的品牌美譽(yù)度口碑、強(qiáng)大的市場拓展能力、較為成熟的社區(qū)增值服務(wù)能力、助力降本提效的智慧科技能力。

關(guān)鍵詞：IPO;物業(yè)+商管;智慧科技

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）02-0070-04 收稿日期：2022-01-11

龍湖智創(chuàng)生活正以空間服務(wù)能力為驅(qū)動(dòng)，在智能科技創(chuàng)新的引領(lǐng)下，開啟龍湖智創(chuàng)生活一體化的新時(shí)代，構(gòu)建一個(gè)“有生命的空間”，為各類機(jī)構(gòu)客戶實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化和可持續(xù)增長。

2022年1月7日晚間，龍湖集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告，擬分拆物業(yè)與商業(yè)管理業(yè)務(wù)組建龍湖智創(chuàng)生活有限公司于香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。同日，龍湖智創(chuàng)生活向聯(lián)交所提交上市申請表格。

近兩年，分拆物業(yè)或商管版塊上市已成為房地產(chǎn)行業(yè)的主流趨勢，業(yè)內(nèi)一直對龍湖在此方面的動(dòng)態(tài)頗為關(guān)注。作為唯一一家在境內(nèi)外資本市場都獲得全投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營房企，龍湖因長期秉持高度自律和戰(zhàn)略清晰而備受同行和資本市場尊重。

仔細(xì)翻閱了厚達(dá)566頁的招股說明書后，筆者發(fā)現(xiàn)這不是一次簡單的將智慧服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營從龍湖集團(tuán)分拆組合和價(jià)值兌現(xiàn)，而是龍湖為“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略深化而進(jìn)行的一次全面的平臺(tái)升級(jí)，以能力驅(qū)動(dòng)，以科技引領(lǐng)開啟龍湖商業(yè)管理和物業(yè)管理的協(xié)同發(fā)展。

1 能力驅(qū)動(dòng)輕資產(chǎn)平臺(tái)，“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略升級(jí)

2022年伊始，諸多房地產(chǎn)企業(yè)都在煎熬中等待新的明天，已經(jīng)連續(xù)5年“三道紅線”綠檔的龍湖應(yīng)該是沒有這樣的焦慮。這得益于長期的財(cái)務(wù)自律，更得益于前瞻的戰(zhàn)略主動(dòng)。

“政策調(diào)控越來越精準(zhǔn)，水平越來越高，對行業(yè)長期是利好，未來資源會(huì)越來越朝著優(yōu)秀、穩(wěn)健的企業(yè)傾斜，指引行業(yè)從杠桿驅(qū)動(dòng)，轉(zhuǎn)向人力驅(qū)動(dòng)和運(yùn)營驅(qū)動(dòng)，繼而轉(zhuǎn)向能力驅(qū)動(dòng)。”在2020年的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍的這段話恰恰暗含了智創(chuàng)生活誕生的背后邏輯。

龍湖正在轉(zhuǎn)向?yàn)橐患夷芰︱?qū)動(dòng)的公司，而創(chuàng)智生活就是龍湖“空間即服務(wù)”能力的集成體。從連接人到服務(wù)人，這家集成了龍湖近30年在空間領(lǐng)域（住宅、商業(yè)、辦公及城市）服務(wù)能力的輕資產(chǎn)企業(yè)“而立”上市，不僅完成了龍湖輕重分離的雙平臺(tái)打造，更使得龍湖在開發(fā)空間、運(yùn)營空間之后進(jìn)入靠專業(yè)能力賺錢的輕資產(chǎn)發(fā)力階段。

與重資產(chǎn)模式下賺取租金不同，輕資產(chǎn)模式下主要是咨詢費(fèi)和服務(wù)性收費(fèi)，專業(yè)能力的高低決定了一家企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)。

在管理領(lǐng)域，能力是一個(gè)抽象的概念，但可以從品牌影響、管理規(guī)模、運(yùn)營業(yè)績、財(cái)務(wù)表現(xiàn)等諸多角度和指標(biāo)來進(jìn)行判斷，而這些往往也是業(yè)主選擇輕資產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的關(guān)鍵評(píng)價(jià)指標(biāo)。

截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活簽約及戰(zhàn)略合作面積4.4億平方米，在管面積2.5億平方米，在這其中來自獨(dú)立第三方的在管面積占比往往是最關(guān)鍵的參考指標(biāo)，而這一比例高達(dá)59.8%，見圖1。

商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)也展示出強(qiáng)大的市場影響和業(yè)績表現(xiàn)。目前，龍湖商業(yè)管理的已開業(yè)購物中心達(dá)60個(gè)，合計(jì)面積580萬平米，服務(wù)超過13000名租戶。據(jù)弗若斯特沙利文對主要商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商的分析，截至2020年12月31日龍湖商業(yè)從運(yùn)營項(xiàng)目數(shù)量上排名第六，但龍湖商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營業(yè)績出眾，平均出租率以96.9%排名第三，單項(xiàng)目日客流以3.1萬人排名第二。

2 協(xié)同效應(yīng)賦能，科技引領(lǐng)智創(chuàng)生活

隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代，以物業(yè)管理和商業(yè)管理為代表的各業(yè)態(tài)空間管理需求都迎來快速爆發(fā)。每個(gè)空間價(jià)值的實(shí)現(xiàn)都取決于其管理團(tuán)隊(duì)所擁有的管理紅利的釋放。

在筆者看來，物業(yè)存量時(shí)代本質(zhì)上也是新增用戶數(shù)量進(jìn)入緩慢增長的存量時(shí)代。只有圍繞客戶的居住、生活、消費(fèi)、工作等一系列生活場景，深度發(fā)掘每一個(gè)客戶的終身價(jià)值，才能最大化釋放管理的整體價(jià)值。另一方面，新興科技和數(shù)字化正在加速變革整個(gè)空間相關(guān)的領(lǐng)域，只有持續(xù)將數(shù)字智能技術(shù)與客戶連接、經(jīng)營管理相結(jié)合，才能有效增強(qiáng)用戶體驗(yàn)、提升經(jīng)營效率乃至重塑空間運(yùn)營的商業(yè)模式。

從招股書中關(guān)于商業(yè)模式的描述來看，龍湖創(chuàng)智生活正是緊緊抓住用戶終身價(jià)值和數(shù)字化變革兩個(gè)管理紅利的釋放點(diǎn)，在“一個(gè)龍湖”的生態(tài)體系中，打造以科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，多業(yè)態(tài)協(xié)同的輕資產(chǎn)管理平臺(tái)。

作為一個(gè)整合住宅、商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)等多種物業(yè)類型的輕資產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，龍湖智創(chuàng)生活的所提供的管理紅利不僅是單個(gè)項(xiàng)目或業(yè)務(wù)模塊的效率挖潛，更是龍湖在人才、客戶資源、技術(shù)以及知識(shí)等資源和能力對外釋放協(xié)同效應(yīng)所帶來的紅利。

未來，對于尋求輕資產(chǎn)合作的業(yè)主而言，筆者認(rèn)為至少3種協(xié)同方式可以給每一個(gè)物業(yè)和商業(yè)輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目的績效帶來紅利。

2.1 科技驅(qū)動(dòng)下的經(jīng)營協(xié)同

科技驅(qū)動(dòng)是龍湖智創(chuàng)生活顯著區(qū)別于其他輕資產(chǎn)管理企業(yè)的重要特征。

龍湖對科技的信念、長期的投入以及強(qiáng)大的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，也支持龍湖智創(chuàng)生活建立一套完整、系統(tǒng)化和行業(yè)領(lǐng)先的科技體系，通過人工智能、AIoT及智能應(yīng)用，為業(yè)務(wù)流程以及員工和供貨商賦能，見圖2。

基于業(yè)務(wù)與設(shè)備更高效的運(yùn)營管理，2014年，龍湖智創(chuàng)生活開始智慧引擎的探索，通過數(shù)年的實(shí)踐與完善，如今已構(gòu)建了系統(tǒng)性的科技支撐體系，將“人-空間-服務(wù)”打通，形成端到端的服務(wù)閉環(huán)，為服務(wù)賦能。根據(jù)計(jì)劃，本次募集資金凈額的一部分，在未來一至兩年用于持續(xù)提升數(shù)字化運(yùn)營及人工智能物聯(lián)網(wǎng)（AIOT）的核心競爭力。

2.2 多業(yè)態(tài)之間的資源協(xié)同

不同物業(yè)類型之間對專業(yè)能力、團(tuán)隊(duì)、品牌和客戶資源進(jìn)行有效共享和協(xié)同拓展業(yè)務(wù)，有利于形成龍湖創(chuàng)智生活的統(tǒng)一品牌認(rèn)知和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。比如，高品質(zhì)住宅為龍湖天街提供優(yōu)質(zhì)客群，而天街也為住宅客戶提供更優(yōu)質(zhì)生活體驗(yàn)。

2.3 “一個(gè)龍湖”下的生態(tài)協(xié)同

在過去，龍湖集團(tuán)因各航道間的協(xié)同發(fā)展收獲了巨大紅利，不僅推動(dòng)多個(gè)核心業(yè)務(wù)穩(wěn)居行業(yè)頭部，在存量市場占得先機(jī)，也鞏固了現(xiàn)金流穩(wěn)健、抗周期能力等護(hù)航企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的根基。

“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系中，各式空間與服務(wù)之間不斷激發(fā)聯(lián)系。其中，龍湖智創(chuàng)生活作為生態(tài)體系的核心成員，將成為“一個(gè)龍湖”體系內(nèi)各航道協(xié)同發(fā)展的新著力點(diǎn)。龍湖近30年品牌沉淀、各類物業(yè)在開發(fā)運(yùn)營過程中政府、企業(yè)和客戶等各類合作資源積淀，有利于每一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的長期可持續(xù)發(fā)展。

3 龍湖輕資產(chǎn)加速跑，商業(yè)開啟智創(chuàng)生活時(shí)代

當(dāng)下，國內(nèi)商管公司正處于從“內(nèi)部運(yùn)作”到“外部生意”的轉(zhuǎn)變，較高的專業(yè)壁壘和廣闊的市場空間，共同決定了這一賽道中將形成少數(shù)具有強(qiáng)品牌實(shí)力和綜合服務(wù)能力的領(lǐng)軍企業(yè)。

經(jīng)過近20年的沉淀，龍湖已經(jīng)構(gòu)建起頗具規(guī)模和資產(chǎn)品質(zhì)的投資級(jí)購物中心組合，形成了“天街”和“星悅薈”等產(chǎn)品線體系，穩(wěn)居商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的第一陣營，這奠定了龍湖智創(chuàng)生活商業(yè)管理的雄厚基礎(chǔ)，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)的一二線核心市場（主要是北京、上海、重慶、成都、杭州、南京及武漢等）優(yōu)勢更為鮮明。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活就128個(gè)購物中心項(xiàng)目訂立商業(yè)運(yùn)營服務(wù)合約，總合約建筑面積為1220萬平方米，其中，60個(gè)在管建筑面積580萬平方米的購物中心已開業(yè)，一二線商業(yè)運(yùn)營服務(wù)項(xiàng)目占比超過90%，在中國所有購物中心運(yùn)營服務(wù)提供商中排名第三。

正是大量重資產(chǎn)項(xiàng)目全周期的錘煉，龍湖智創(chuàng)生活積累了豐富的全生命周期的資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，涵蓋開業(yè)前的資產(chǎn)定位、設(shè)計(jì)咨詢、招商管理，到開業(yè)后運(yùn)營服務(wù)、租戶管理、品牌輸出和消費(fèi)者服務(wù)等。

2020年，龍湖參編了中國首個(gè)TOD標(biāo)準(zhǔn)《城市軌道TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目通用技術(shù)規(guī)范》及《城市軌道TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，是唯一參與編制的開發(fā)企業(yè)。每一個(gè)龍湖開發(fā)和運(yùn)營的TOD項(xiàng)目不僅是高品質(zhì)消費(fèi)的重要場所，也是日常通勤及社交生活的重要交匯點(diǎn)。

當(dāng)重資產(chǎn)的運(yùn)營做得爐火純青，輕資產(chǎn)也就自然水到渠成。龍湖集團(tuán)曾表示：“輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不是刻意去做，而是一種自然復(fù)制。通過龍湖運(yùn)營及管理能力的輸出，盤活市場上的一些資產(chǎn)，獲取一定的增值收益。”龍湖智創(chuàng)生活的成立，也必將加速龍湖商業(yè)專業(yè)能力“自然復(fù)制”的進(jìn)程。

事實(shí)上，早在2021年3月9日龍湖商業(yè)就已對外宣布開啟輕資產(chǎn)輸出管理的探索。2021年9月30日，龍湖商業(yè)以100%的出租率開業(yè)了首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目——武漢范湖里特色商業(yè)街，使之成為武漢TOD地鐵示范項(xiàng)目。據(jù)了解，僅2021年一年，龍湖商業(yè)已在重慶、杭州、成都、石家莊、汕頭等地有多個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目獲取。

4 結(jié)語

受益于“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系，龍湖智創(chuàng)生活正以空間服務(wù)能力為驅(qū)動(dòng)，在智能科技創(chuàng)新的引領(lǐng)下，開啟龍湖智創(chuàng)生活一體化的新時(shí)代。

在這里，物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營服務(wù)將全面突破物理界限，來構(gòu)建一個(gè)“有生命的空間”，并通過向個(gè)人客戶提供“有溫度”的居住、消費(fèi)、工作及其他生活服務(wù)，從而為各類機(jī)構(gòu)客戶實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化和可持續(xù)增長。

作者簡介：王傳宏，貓頭鷹研究所（Mallto Win Lab）創(chuàng)始人。