淺析房地產企業稅收籌劃存在的問題及對策

摘 要：近些年來，隨著我國經濟的快速發展，各行各業發展水平不斷提升。由于國內的建筑房地產行業屬于經濟型支柱行業，也是我國重要的經濟增長點。在新時期背景下，房地產行業發展迅猛，要想在市場經濟中實現價值最大化，稅收籌劃必須要著重重視，因此，需要根據我國的基本國情，對房地產的稅收進行集中的改革，尋求新的解決措施。本文則對房地產企業稅收籌劃存在的問題及對策簡要分析，以期提供參考。

關鍵詞：房地產;稅收籌劃;問題;對策分析

眾所周知，房地產行業中存在著利益驅導下的盲目作為、缺乏正確的稅收籌劃觀點以及各部門工作不協調等問題。基于這種情況，本篇文章對房地產稅收籌劃現狀加以總結，對存在的一系列問題進行概述，并提出具體性的針對方案，以期提供參考。

一、房地產行業稅收籌劃發展現狀

房地產行業已成為國民經濟發展的重要生產性因素，任何行業都離不開房地產的發展，房地產又獨屬于社會受眾生活中的必需品，具備多樣性、固定性、價值高等特點。在社會主義發展的關鍵節點，自08年起，中國房地產行業已經不再高速增長，加之房地產企業稅收籌劃工作存在錯誤認知，甚至還有著一些其他不利情況，資金鏈斷裂情況頻頻出現，對此，合理利用稅收籌劃工作，可有效減少房地產企業的稅收負擔，幫助房地產企業縮小投資成本，增加企業的競爭力，提高企業的利潤，讓企業轉向可持續的發展道路。

稅收籌劃工作指納稅人在相關法律法規指導下，根據現行的法律政策，將稅收工作最大利益的納稅方案制定出來，并根據企業的經營和生產情況進行稅收方面的理財活動。稅收工作的主體是納稅義務的單位，也被稱之為納稅人。在稅收籌劃過程中，必須科學、合理進行科學籌劃，不能違背法律精神，必須在合法的前提下對經營投資進行安排，才能達到稅收的合理性。除此之外，稅收籌劃的結果應該在獲得更高節稅收益之后，只有滿足此類條件，才可稱之為稅收籌劃。偷稅的行為屬于違法行為，應該受到嚴格禁止，雖然偷稅能夠節約稅款，但并不屬于稅收籌劃的內容之內，不正當的避稅行為有悖于國家的法律精神。

二、房地產稅收籌劃的意義與原則

（一）稅收籌劃的意義

房地產的稅收籌劃工作是以生產經營活動為主，以現行法律為主要依據，在合法的納稅方案中盡可能降低納稅成本，避免由于納稅不足而出現的稅務風險，讓納稅人可得到更多經濟效益，是一種合理、合法的財產維權行為。在部分發達國家，對稅收籌劃的工作早有研究，且發展理論相對成熟，其已然成為企業發展中一個重要的組成部分。關于稅收籌劃的理論，發達國家以各種方式在稅收法律中明確了稅收籌劃工作是屬于納稅人的基本權利，甚至配備較為成熟的稅收籌劃管理體系。在美國所發布的財經周刊中提到，中國已經成為全球稅收負重第二重的地區，而我國的房地產稅收更是達到了投資成本的10%以上的稅收份額，這對我國的房地產企業的發展來說，是一個嚴重的負擔。為了進行稅收籌劃，房地產行業必須要組建稅收籌劃團隊，降低稅負。

（二）稅收籌劃所要遵守的相關原則

1.稅收籌劃工作的合法性的原則。作為法治社會的合法產業，應當在不違反本國法律法規的基礎之上進行行為操作，一旦違反法規，稅收籌劃的合法性將不復存在，也超出了稅收籌劃的范圍，讓稅收籌劃工作難以為繼。在發達國家中，企業普遍認為只有愚蠢的人才會進行偷稅，真正有智慧的人會對稅收進行合理籌劃，當然，在籌劃的實際過程中，一定要堅守合法性，要準確的判斷稅收條款，不能忽略稅收法律中的整體性，斷章取義的行為難以起到合法避稅的作用。針對不同地區的立法背景，一定要進行深入的了解，準確判斷自身企業所采取的稅收籌劃行為是否合法，根據當地的法律依據把握好稅收籌劃的金額，對資金的走向和籌劃的時機進行合理計算。在納稅義務之前，通過投資理財活動進行周密籌劃，達到節約稅款目的，而非在納稅行為發生而采取相應的補救措施，主要源于此類方式會被當地法律所認為具有逃避納稅的行為，故稅收籌劃的基礎就是合法性。違反法律法規下的任何偷稅漏稅行為都是不法行為。

2.稅收籌劃工作的籌劃性原則。此類原則要求企業相關工作人員事先確定特殊的設計和安排，在設計工作中，納稅通常企業發生交易之后才會進行稅收的籌劃。只有在當地企業分配實現之后，繳納所得稅財產取得之后進行的納稅籌劃工作才屬于正常納稅籌劃工作，在客觀上可給納稅工作提供合法操作空間。另外，經營活動和理財方面稅收對不同的活動有著不同的影響，稅收的政策如果發生轉變，應納的稅款也有所不同。只有在確定納稅款之后才可進行稅收籌劃，主要源于此類行為不會被定義為偷稅或欠稅，因此，稅收籌劃工作必須要進行合理的安排，保持籌劃性原則。

3.稅收工作的效益最大化原則。此類原則是指采用合理的避稅方式減少稅負，在稅收繳納時，綜合考慮整體性原則，以企業的實際經營情況為主，以保持企業經濟效益的最大化。因此，在稅收環節，一定要選擇節稅效益最大的方案，通過多種納稅方案進行對比，選定首選方案，在堅持節稅最大化時，不應該單獨地考慮某一個稅種，更應該考慮整體稅收的多樣化。有時不單單是稅收問題，要綜合考慮到多項指標。在某一項稅收籌劃中，稅的流轉是可進行節稅操作，在一定程度上避免企業背負過大的稅收負擔，因此，要進行合理稅負設計，選擇收益最大化的解決方案。

三、房地產稅收籌劃工作存在的問題

（一）對稅收籌劃工作存在認知偏差

部分房地產企業認為稅收籌劃工作只是簡單的業務，在實際的工作中，往往存在著一定的誤區。正是因為這種認知上的誤差，導致部分房地產企業無法解決納稅問題，比如財務部門要與相關政府部門打交道，需要了解稅收法律，因為房地產企業的稅收來自拿地、開發建設、銷售過程等環節，所涉及到的稅收種類比較復雜。不同稅負籌劃方式會導致不同的稅收結果，故決策人在房地產經營銷售等方面，一定要提前進行納稅籌劃工作，這十分重要。比如，不同稅收口徑測算下的土地增值稅金額或許相差上億元。在開發過程中，要通過合同體現出來，稅收機關在查稅時，往往要求房地產企業提供相應的合同，主要源于稅收機關要查看整個業務過程，以便能夠確定每一份合同的合理性，了解房地產每一個業務的過程。一般來說，對應的合同不是財務部門所簽訂的，但房地產的管理人要將此環節的納稅單獨放在財務部門進行管理，由財務人員進行會計處理，這屬于納稅工作中不可或缺的一項工作。因此，在確定房地產企業納稅金額時，其不僅僅只是財務部門單獨的工作，更是房地產的管理者業務處理之前對納稅工作進行的稅務工作安排。

（二）對稅收籌劃工作缺乏整體思路

部分房地產企業已經著手籌劃合理納稅等相關工作，但是就某個單獨的項目或稅種而言，納稅工作如果缺乏戰略性的眼光，會造成顧此失彼，因此，重籌劃而輕戰略的稅收籌劃工作，往往是導致很多房地產企業無法形成良好的籌劃思路。各個房地產企業中，普遍缺乏系統性的籌劃方案，致使納稅單位在規定的時間中無法進行全方位的籌劃，只能從特殊的方式方法上效仿其他公司，不能從自身的具體行為和經營活動中進行總結，有目的性的進行籌劃方案確定。除此之外，納稅籌劃的更深層次動因和理論問題的分析存在著一定的局限性，加之部分的房地產企業并未進行系統性稅收籌劃，而后期用亡羊補牢的方式也沒有產生較好的效果。納稅籌劃方案流于表面致使部分企業在進行籌劃時缺乏一個整體的方案和發展思路，最終導致企業的納稅籌劃效果欠佳。

（三）稅收籌劃工作執行力度不夠

部分房地產企業并未對內部的各項工作進行納稅管理，加之房地產的業務人員對稅收的法律法規了解不全面，無法對自身業務進行納稅籌劃，在操作過程中，各項操作過程都有所應用，但節稅效果并不好，反而出現了多種多樣的非法避稅現象，致使企業在避稅中受到政府部門的處罰。作為納稅人，必須要履行自身的義務，做到依法納稅。由于國家的稅法規范較復雜，通過正規的渠道進行納稅是必要的。若是企業的財務人員不了解稅收法律法規，會導致非法避稅現象出現，這種情況所導致的違法行為屢見不鮮，不僅會影響企業的納稅形象，且也會造成企業的納稅成本不斷增加，影響企業的發展，對企業市場競爭造成不利影響，在收入成本的既定條件下，房地產企業的稅收金額和稅后利潤互為消長。房地產的財務部門工作要想實現納稅籌劃，勢必需要所有部門進行配合，但在實際的決策中往往存在著管理認知盲區，對此，企業必須需要做好納稅管理工作，致使企業的決策人與各部門之間的相互配合，考慮到自身的納稅成本，通過合理合法的手段進行納稅籌劃。財務人員在不了解相關政策的法律法規下，更應該先了解地方性政策，對稅收政策進行全方位的掌握，從而設計好避稅方案，才能夠減輕自身的納稅負擔，協調各部門統一工作，規避納稅中可能會出現的資金風險。

四、房地產稅收籌劃問題的改善對策

（一）樹立依法稅收籌劃理念

房地產企業一定要根據自身的行為特點，對自身的稅收進行籌劃，減少資金風險，因此，財務部門人員必須有一定的資金風險意識，注重對稅收籌劃的管理，樹立科學的籌劃稅收觀念。根據我國相關法律，加強稅收意識，增強企業依法納稅意識，讓企業明白非法的避稅行為是不法行為，會受到嚴厲的處罰。企業在經營的過程中，一定要根據政府的政策運作。值得一提的是，部分房地產企業圍繞著稅收政策并沒有進行多方位的思考，僅僅是以減少納稅為企業節約成本，特別是政府配有納稅起點時，企業也應該經過多方籌劃，選擇更加有利的納稅方案，降低經營成本。

（二）要做好稅收籌劃的準備工作

企業在對稅收工作籌劃之前，應該根據自身資金實力以及經營情況進行分析，了解自身的稅收籌劃能力，分析客觀市場環境，召集有稅收籌劃能力的人員與政府部門打交道，了解當地的稅收政策。市場的優劣程度直接關系到稅收籌劃的風險，因此，把握好市場環境，減少資金風險，搭配富余的人力資源，掌握稅收工作的靈活性，把握好稅收的系統運用方法，將所有的工作變得更加合理，增加稅收籌劃的成功概率，都屬于稅收籌劃的準備工作。在新時代背景下，必須要結合客觀的環境，致使稅收籌劃工作變得更加有效。稅收的籌劃工作要涉及對稅收工作的研究等層面，禁止違法行為。即使稅收籌劃工作難度較大，但納稅企業應該掌握現行的稅法。在稅收籌劃之前必須要進行全面準確的稅收策略分析，了解合適的稅收人員來做稅收籌劃方案，由企業中的財務人員進行輔助，將自身的經營行為有機結合。雖然市場中有眾多的稅務事務所，但是企業想要長期的發展，依然要培養自身的稅務部門，結合實際的稅收方案，追求長期發展。在企業經營時，要根據實際情況聘用水平較高的稅務專家進行稅收籌劃工作，要求自身的財務人員向其進行學習。由于稅收籌劃工作發展尚且不成熟，我國稅收專業人員較少，要了解該行業，需要積極向其他發達國家或者地區進行學習，選擇恰當的時機做稅收籌劃工作，在納稅義務發生之前進行籌劃。因此，選擇合適的籌劃時機、非常重要。部分企業需要在既定的時候進行納稅籌劃，在生產經營期間選擇恰當的時機，避免其影響到稅收的籌劃效果。如果選擇的時機不恰當，會造成節稅失敗。

（三）加大稅收籌劃監管力度

為保證房地產企業稅收籌劃工作質量良好，還需在稅收籌劃方面加大監管力度，依據工作內容制定完善的監管機制與措施，在實踐階段貫徹落實，能對各項工作順利開展及質量提升有巨大影響。

例如：設立專業的公司分解應稅收入，由裝修公司、物業公司負責此項工作，考慮房地產企業除傳統建筑外還包括大量精裝修房，從開發商建設角度方面考慮，精裝修房銷量好，但企業投資成本加大。對此，房地產企業利用稅法對不同項目稅比及內容進行差異性分析，把房款與裝修款分開管理，既能減少土地增值稅的繳納費用，又能降低整體投資成本。而物業公司的建立，是為方便對業主多方面的服務，并保證水費、電費、燃氣費等各項費用收取合理，以代收方式全額交付給服務商，房地產企業未從中獲取利益，會增大一定的稅收金額。對此，也要支付相應的稅費，房地產企業可以自己設立物業公司，因賺取物業費也能主動繳納相關的稅費。

此外，關于折扣銷售的處理，根據營業稅稅法相關規定，個人或單位在提供營業稅的過程中，如果將價款和折扣額在同一發票上注明，就可以按照折扣后的價格為營業額相關費用的繳納;如果折扣額另開發票，在財務上的處理是不在營業額中扣除。對此，建議企業能把折扣款與價款在同一張發票上注明，減少營業稅的納稅費用，增加企業經濟效益。

五、結束語

總而言之，房地產企業要根據行業的發展特征和企業的整體經營特點來選擇適合的稅收籌劃方案，從而才能促進企業的長期發展，幫助企業打造出更強競爭實力，促進房地產行業的積極發展。

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作者簡介：周茂森（1987-），男，大學本科，注冊會計師，中級會計技術職稱，研究方向：會計、財務管理、資金管理。