股權(quán)收購方式取得土地使用權(quán)之風險與防范

趙梓辰

摘? 要：隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，面對市場的火爆及有限的土地資源，公司取得土地使用權(quán)越來越難，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式對擁有土地使用權(quán)的目標公司進行收購或者控制，進而實現(xiàn)取得土地使用權(quán)的目的，這種情況越來越普遍。基于此，文章重點分析了股權(quán)交易中獲取土地使用權(quán)所面臨的法律風險，并就如何預(yù)防和控制風險進行了探討。

關(guān)鍵詞：股權(quán)拿地;企業(yè);風險防范

一、股權(quán)收購獲得土地交易方式概述

股權(quán)收購取得的土地是指被并購對象將其他的財產(chǎn)提前出售，只保留一小部分，再由賣方買斷被收購對象的大部分股權(quán)或者100%的股權(quán)，從而間接得到被收購對象公司的所有權(quán)。以收購股權(quán)的形式，收購人變成了被轉(zhuǎn)讓的土地，從而間接取得了被收購人的土地。與直接出讓土地進行交易相比，以股權(quán)購買取得的土地有許多優(yōu)點。采用股權(quán)購買取得的土地可以降低稅收，而在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式下，不需要進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，也不會發(fā)生與不動產(chǎn)交易有關(guān)的稅收。在程序上，并購各方與被并購對象簽署了股權(quán)購買合同，并在不需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的情況下進行了工商許可證、批文等相關(guān)事宜的變更。一旦完成股權(quán)過戶，收購人將可以投資于該公司，不再受到任何公司的資質(zhì)和其他條件的約束。

二、股權(quán)收購獲得土地交易方式存在的法律風險

1.土地或項目本身的風險

土地所有權(quán)，土地性質(zhì)，土地規(guī)劃，土地使用期限，政府部門的各種批準手續(xù)是否完成。已有在建項目工程的，其施工質(zhì)量風險、在建項目或地塊是否已由標的公司擔保、已簽署項目施工中的合約風險等。在并購過程中，一旦有一個漏洞，將導(dǎo)致并購公司的巨大虧損。

2.目標公司或有債務(wù)風險

在很短的時間里，很難完全理解目標公司是否有未清償?shù)呢搨蛘邔⒁獌斶€的負債。在雙方完成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商登記之后，債權(quán)和債務(wù)均由收購人承擔。如果企業(yè)背負著無謂的負債，遭受無謂的虧損，勢必會對公司的發(fā)展和擴張產(chǎn)生不利的影響。

3.目標公司重大合同及訴訟風險

在已簽約的公司中，各種合約都在執(zhí)行。例如建筑工程中的設(shè)備采購合同、土地出讓合同、補充合同等與物業(yè)相關(guān)合同有關(guān)的合同，有無可能發(fā)生的法律風險和訴訟。其他勞動人事爭議、行政處罰等問題，均為并購各方所關(guān)注的問題，一不小心涉入不必要的訴訟或仲裁會影響到并購企業(yè)的發(fā)展壯大。

三、股權(quán)收購獲得的交易方式法律風險防范

1.收購前應(yīng)進行全面的法律和財務(wù)盡職調(diào)查

通過股權(quán)購買取得的土地、房產(chǎn)等大額的投資，為了保護自身的正當權(quán)益，推薦并購公司聘請業(yè)內(nèi)專業(yè)人士，會計和法律顧問組成一個團隊。法定的盡責部分主要集中在對標的公司所擁有的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓款進行核實;考察土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否對股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地是否為投資入股、土地是否存在抵押質(zhì)押、土地是否存在第三方的承租人等方面。公司若發(fā)生了持續(xù)的法律糾紛，其后果可能會對標的公司造成財務(wù)上的損害，而一旦被法庭采取凍結(jié)、查封、強制執(zhí)行等手段，則會對收購人的權(quán)益造成很大的損害，甚至可能會導(dǎo)致收購人終止并購。要核實對象公司有沒有因環(huán)保，稅收，產(chǎn)品責任等方面的行政懲罰，以及目標公司是否已經(jīng)完成了改造，以及有沒有被罰款的情況。在土地財政上，應(yīng)著重于土地出讓合約金額和標的公司的付款證明金額、協(xié)議金額和土地出讓價款的繳納比例、土地出讓價款的繳納情況、土地使用稅和房產(chǎn)稅是否繳納等。此外，審查公司歷年財務(wù)報表、審計報告、銀行貸款明細、對外擔保明細、資金往來、應(yīng)收賬款明細、注冊資本實繳比例、成本或存貨類別的票據(jù)是否合法等。

2.確定收購后，應(yīng)簽署完善的股權(quán)收購協(xié)議

在盡職調(diào)查中，收購人已對目標公司有了初步的認識，但受限于其所需的時間、目標公司的工程信息保存完整、標的公司合作程度和有沒有隱藏其他土地的重要情況，不可避免地會忽略風險。所以，在簽訂并購協(xié)議的時候，收購方必須要有一個周密的條款，包括對被收購方和目標公司的承諾，以及對目標公司的承諾。如果收購方和目標公司發(fā)生了違約，如有債務(wù)、訴訟、股權(quán)、資產(chǎn)等情況，則收購人有權(quán)終止交易并向收購人提出賠償請求。建立先決條件條款，在法律上的盡職調(diào)查及財務(wù)上的注意事項，如果收購人認為在改正后的交易還能繼續(xù)進行，則可以將其作為股權(quán)收購協(xié)議的先決條件。比如，讓收購方先解決股東出資、財產(chǎn)、土地或項目的審批瑕疵，等收購方將瑕疵全部解決，然后再進行收購，在規(guī)定的時間內(nèi)，收購方無法滿足收購的前提，則可以選擇退出。

3.制定合適的股權(quán)價款支付方式

收購人和被收購人可以建立一個第三方托管賬戶來保存股權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓價格，收購人可以按照收購進程的不同階段分批付款，如果出現(xiàn)重大的疏漏，則可以在任何時候終止交割，從而降低收購人的損失。從收購股權(quán)到交割，是一個漫長的過程，在股權(quán)交割完成前，這個時間段內(nèi)可能會出現(xiàn)一些重要的風險，如果出現(xiàn)這種情況，收購人就會暫停支付，與被收購人進行進一步的談判，以達成更多的協(xié)議，或者終止收購，并向收購方索回貨款。

4.完成股權(quán)交割后，對目標公司的整合、項目的運作

以股權(quán)購買的形式取得土地或地產(chǎn)，并間接取得地產(chǎn)或地產(chǎn)，而直接取得的則是被投資企業(yè)。并購企業(yè)后，要進行經(jīng)營、整合。并且及時協(xié)調(diào)公司的經(jīng)營體系、人事管理崗位的重新制定，公司經(jīng)營戰(zhàn)略的重新制定，老員工的中堅力量的穩(wěn)定，公司的整體運營方式。要想經(jīng)營好標的公司的地皮或地產(chǎn)，并盡早取得投資回報，并購后的并購行為往往會影響到并購的整體成敗。

四、結(jié)語

總之，公司通過股權(quán)收購交易間接收購?fù)恋鼗蝽椖浚袭斍敖?jīng)濟形勢。與“待定”交易方式相比，股權(quán)收購交易方式更簡單，資金投資回報更快。只有在正確控制法律、財務(wù)等風險的前提下，才能充分發(fā)揮股權(quán)收購交易方式的優(yōu)勢，讓企業(yè)獲得新的發(fā)展機遇，實現(xiàn)新的戰(zhàn)略目標。

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