工業地產園區開發的問題及建議

范海亮 亓金媛 彭慶

作者簡介：范海亮，（1987-），男，籍貫：山東省淄博市，民族：漢，學歷：本科，職稱：工程師，研究方向：建筑設計及房地產開發。

亓金媛，（1989-），女，籍貫：山東省萊蕪市，民族：漢，學歷：本科，職稱：工程師，研究方向：景觀設計及房地產開發。

彭慶，（1989-），女，籍貫：黑龍江省黑河市，民族：漢，學歷：本科，職稱：工程師，研究方向：建筑設計及房地產開發。

摘要：房地產行業的快速發展，提高了我國經濟活力，有助于實現土地資源的高效化整合，為社會生產生活創造更加可靠的保障。近年來，在我國工業化進程逐步加快的趨勢下，對于工業地產園區開發的關注度逐步提高，有利于激發人們的創業積極性，實現工業企業的集成化管理，增強工業發展動力。本文將對工業地產園區開發的相關概念加以介紹，提出工業地產園區開發中的具體問題及原因，探索工業地產園區開發的相關建議，為實踐工作提供參考。

關鍵詞：工業地產;園區開發;問題;建議

隨著我國工業企業的增多，必須構建更加完善的服務體系，提供良好的發展環境，逐步增強核心競爭力。相較于商業地產而言，工業地產在投資回報上具有較大的優勢，而且可以有效降低風險，因此國家在工業地產調控中出臺了多項政策和法規，以改善工業行業及地產行業發展境況。然而，由于我國在工業地產園區開發中的起步較晚，因此在實踐中也會面臨較多因素的影響，導致開發建設成效不高，容易引發混亂性問題，不利于行業健康長遠發展。為此，應該結合工業地產的基本特點和園區開發需求，制定切實可行的規劃方案，以實現對日常工作的科學指導，促進園區開發項目的順利實施，改善資源整合效果，創造更高的社會效益及經濟效益。

1工業地產園區開發概述

地產屬性為工業類用地則統稱為工業地產，比如倉儲建筑、廠房和辦公樓等等，相較于其他類型的地產而言，其投資相對更大，而且增值服務類型繁多，可以獲得更高的投資收益。根據工業生產內容的差異化，也可以分為重工業房地產、輕工業房地產、自由貿易區房地產等，開發模式也具有多元化的特點，可以由私人或者企業實施開發，也可以在地產商和工業園區的引導下實施開發利用。為了實現資源的集成化利用，當前工業園區開發模式逐漸得到廣泛應用，增進了政府部門和企業之間的密切合作，有助于在政府政策支持下獲得更高的經營效益，同時增強工業企業的綜合競爭力，實現不同企業之間的合作共贏。工業地產的土地性質、特點、類型和開發模式如圖1所示。

2工業地產園區開發的問題

2.1配套設施缺失

缺乏完善的硬件配套設施，這是工業地產園區開發中面臨的普遍性問題，會對園區的長遠發展產生限制，出現后勁不足的狀況，無法滿足各類工業生產需求，降低了園區的綜合競爭力。受到傳統發展理念的影響，在工業地產園區開發中只注重產業及房產建設，忽視了基礎設施在實踐工作中的重要作用，第二產業與第三產業的融合度不高。未能從教育、衛生醫療和科技等方面入手開展基礎設施建設，導致園區的整體環境質量較差，無法達到現代化生產的要求。

2.2服務模式滯后

當前工業行業競爭壓力逐漸增大，在園區開發中以獲得更高的利潤為目標，忽視了管理運營服務模式的構建，這也會導致開發建設和運營中的矛盾問題凸顯。尤其是隨著園區技術含量的提高，對于先進人才的需求量逐漸增長，然而在開發建設中卻存在人才缺失的狀況，團隊建設力度不高，無法為實踐工作提供可靠的人才保障，不利于整體服務水平的提升。

2.3招商引資力度低

為了達到可持續發展的目標，必須采取有效的招商引資措施，以吸引更多客戶，實現優勢資源的深度開發與利用。但是，從目前實際情況來看，工業地產園區開發中的招商引資力度相對較低，政府部門的引導作用不明顯，而且未能結合當地經濟水平和工業企業需求制定詳細的規范和條例等，導致招商引資過程中的規范性不足，未能針對企業經營能力和信譽等實施全面評估。容易受到人為因素的干擾，導致破壞了招商引資的良好秩序，沒有達到相關標準的企業通過審核，不利于園區的未來開發與可持續發展。

2.4產業鏈不完善

未能形成完整的產業鏈條，也是在園區開發中面臨的主要問題，產業、地產和城市之間的融合度較低，無法充分發揮園區的集群作用。尤其是在前期規劃過程中沒有結合實際情況制定有效的規劃方案，而且如前所述招商引資工作不規范，會對產業集中度產生負面影響，各個工業企業之間的銜接效果不佳，這也是導致資源利用率下降的主要原因。在選址過程中沒有考慮到工業企業的實際需求和特色產業布局特點，與產業鏈存在脫節的情況。

3工業地產園區開發的建議

3.1編制開發規劃

園區開發規劃方案的編制，是開展實踐工作的基礎與前提，應該遵循因地制宜的基本原則對方案實施全面優化，提高整體執行效果。首先，應該在政府引導下，實現與企業和房地產商的全面合作。在傳統開發建設模式下，主體單一化問題會引發各類矛盾問題，為了降低園區開發的阻力，需要構建完善的交流溝通平臺，促進三者之間的密切合作，以解決實踐工作中的信息孤島問題，加快各項手續的辦理速度，以避免造成資源浪費的狀況。其次，應該以產城融合為目標實施開發規劃。應該了解園區所在區域的城市規劃方向及具體目標，確保在工業地產園區開發中保持高度協同，這也是增強產業集聚力的關鍵，有利于增強優勢產業的競爭力，為城市的可持續發展奠定保障。增進工業產業和城市之間的互動，以創造更高的社會價值。最后，應該促進園區綠色化發展。環境污染問題是工業行業目前面臨的主要問題，因此在園區開發中應該以環境保護為目標，構建完善的綠色生態體系，解決人與自然之間的矛盾問題，促進園區的長遠健康發展。

3.2明確基本原則

首先，應該遵循科學性原則。科學合理的開發模式不僅能夠降低整體成本投入，而且可以實現多重要素的高效整合，從生態、經濟和社會角度出發提高園區整體建設水平。為此，應該做好實地調查和資料搜集工作，分析國內外園區開發的成功經驗并結合實際情況加以融合應用，針對各類開發規劃方案加以對比分析，選擇更加科學的方案。通過專家論證的方式，及時發現方案中的具體問題及原因，防止在開發過程中造成難以挽回的損失。其次，應該遵循客觀性原則。我國各個地區的經濟發展水平存在差異，因此在園區開發中應該以客觀性為基本原則，了解工業地產資源儲量、工業企業分布特點和產業發展水平等，做好資源與經濟、文化之間的良好銜接。最后，應該遵循理論結合實踐的原則。以產業價值鏈理論和可持續發展理論為指導實施開發，同時要增強發展模式的可操作性，降低后續工作的阻力。

3.3加強政府引導

3.3.1出臺扶持政策

政府部門在園區開發中應該發揮自身的主導作用，通過政策引領的方式提高開發工作規范性，以促進本地區地產行業和工業行業的快速發展。在政策制定過程中遵循因地制宜的原則，不能照搬其他地區的成功經驗，而是要通過政策給予地產開發行業相應的指示，使其明確園區開發的基本目標與方向，在產業轉型升級中提高開發水平，達到工業地產的戰略規劃要求。在扶持政策的引導下，也為產城融合創造了條件，確保在工業產業發展中與城市發展保持協同，提高該區域的整體經濟水平。此外，還應該加大資金支持，解決開發過程中的資金短缺問題。工業地產園區開發的資金需求量較大，政府部門應該設置相應的財政經費，同時做好監管工作，提高資金利用率。此外，還應該創造良好的金融環境，拓展資金來源與籌集渠道，增強園區的長效發展動力，使企業獲得更多的貸款支持。

3.3.2強化招商引資

如前所述，招商引資是促進園區可持續發展的關鍵，尤其是政府部門應該主動帶頭開展招商引資工作，以重塑產業鏈功能，解決傳統產業鏈中的弊端，提高企業的協同度，達到共贏的目的。明確園區內工業產業的基本特點，從激發產業集群效應的角度出發，充分利用工業地產的自身優勢，向周圍區域大面積輻射，拉動其他行業的快速發展。應該做好工業產業評估工作，了解潛力產業的發展現狀及未來趨勢，增強扶持力度，或者結合過往成功經驗引進潛力產業，提高產業鏈條的完整性。在產業鏈條的支持下，可以有效平衡需求端和供給端的關系，提高工業企業的生產效益。政府部門應該制定明確的招商引資標準和規范，嚴格控制招商引資流程，降低人為因素的干擾，嚴格審查企業相關資質。

3.4提高企業自主性

3.4.1創新融資模式

企業在園區開發中也發揮著至關重要的作用，因此應該提高企業積極性與主動性，擺脫固有融資模式的限制，逐步拓展融資渠道，獲得更多的資金支持。尤其是在園區開發中多采用主體企業引導的模式，能夠充分發揮企業的資源、技術和人才優勢，逐步形成工業產業集群效應。企業應該明確工業行業的發展現狀及未來趨勢，通過對比分析和實地調查的方式確定最佳投資項目，在決策中獲取更多的信息支持，防止造成決策失誤的情況。充分發揮大型工業企業的引導作用，在其他企業發展中提供必要的資金支持，同時為其提供稅收優惠政策及扶持政策，實現不同企業之間的互幫互助，推動園區的穩定發展。融資模式的逐步拓展，可以緩解政府的財政壓力，避免造成資金鏈斷裂的狀況。

3.4.2提高責任意識

工業企業應該增強自身的責任意識，在園區開發中出謀劃策，共同構建良好的發展環境，不僅能夠提高園區的整體競爭力，而且有利于自身的生產經營活動，提高企業效益。提高企業的主體意識，除了要從經濟建設的角度出發制定發展規劃外，還應該明確產業集群效應構建的基本目標，在企業合作當中實現產業升級轉型增強工業地產競爭力。在了解自身社會責任的基礎上，規范自身的經營行為，為推動區域經濟發展做出貢獻。尤其是在綠色化發展背景下，應該逐步改善生產模式，引入清潔化生產工藝，防止在工業生產中造成環境污染及資源浪費問題，促進工業產業快速轉型。此外，積極開展人才培訓工作，確保工作人員能夠掌握先進技術手段，塑造良好的企業形象，為園區發展培養更多的高素質人才。

3.4.3促進產城融合

工業產業發展必須與城市規劃建設保持高度協同，了解當地城市未來發展的基本目標，始終以可持續發展為基本原則，在產城融合中創造更高的綜合效益。工業企業應該認識到自身在產城融合中的重要作用，不僅要關注自身的生產運作情況，更要與其他企業進行密切交流，提供更多的客戶資源，提高園區的整體影響力與輻射力，為城市經濟水平的提高創造條件。

3.5協同房地產商

3.5.1加強風險管控

除了要依靠政府部門及工業企業外，還應該充分發揮房地產商在園區開發中的作用，在新時代環境下積極轉型升級，為資金配置和營銷等工作奠定保障。了解當前工業地產的市場需求狀況，在轉型中明確具體風險類型及等級，以逐步加大資金投入力度，拓展園區開發深度。尤其是園區開發的資金需求量較大，容易受到政策因素、經濟因素和市場因素等影響而造成資金風險，應該明確資金使用需求，了解開發項目的基本特點，結合過往工作情況制定資金預算并嚴格監督實施過程，達到實時化控制的目的。此外，由于很多地區在工業地產園區開發中的起步較晚，很多政策及法律法規不夠成熟，必須實時關注政策變化情況，以降低政策風險，突破后期開發工作中的瓶頸，避免造成嚴重的經濟損失。建立完善的風險評估及預警機制，將資金和政策風險控制在合理范圍之內，采取多元化的風險規避措施。

3.5.2創新服務模式

房地產商不僅要提高開發建設能力，更要增強自身的服務能力，構建全新的服務模式，為園區的開發及運營創造可靠保障，有利于工業企業的穩定發展。主動與當地政府職能部門增進交流與溝通，了解具體的政策及法律法規要求，自覺做好內部控制工作，在自主監督和外部監督的過程中發現自身的問題，不斷改進服務模式，落實當地政策要求。加強服務人才隊伍的建設，加強對相關工作人員的專業化培訓，使其了解園區建設的基本要求，掌握各類應急處理措施，為客戶提供更具人性化的服務。服務模式的逐步創新，可以改善園區內部的工業生產環境，有利于運營效率的提升，同時增強自身的行業競爭力。

4結語

工業地產園區開發工作的全面推進，可以實現地產資源的高效化利用，為我國工業經濟發展創造良好的條件。但是，由于相關開發經驗不足，在實踐中也會面臨配套設施缺失、服務模式滯后、招商引資力度低和產業鏈不完善等問題，容易造成資源浪費的狀況，無法形成良好的集群效應。為此，在編制開發規劃和明確基本原則的前提下，要逐步增進政府和企業、房地產商之間的交流與溝通，以確定合理的開發建設方案。政府部門要通過政策扶持的方式為開發工作創造良好的外部環境，同時強化招商引資，構建更加完整的產業鏈。企業則應該通過創新融資模式、提高責任意識和促進產城融合等方式，加大開發力度、提高開發成效。

房地產商在園區開發中要做好風險管控和服務模式創新，以增強工業地產的整體競爭力。

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