談南寧市房地產市場現狀與監管措施

楊琳

摘 要：在國家經濟快速發展的時代下，房地產行業所起到的作用越來越重要，不僅關系到普通百姓的日常生活，還關聯諸多行業的重要環節，所以房地產行業的快速發展對于促進社會經濟發展和增加地方財政收入而言意義重大。因此，本文針對南寧市房地產市場現狀展開分析并提出有效的監管措施，促進房地產市場平穩健康發展。

關鍵詞：房地產;市場現狀;市場監管;監管措施

在城市化進程不斷加快的時代背景下，房地產業作為對國民經濟和城市經濟發展具有重大影響的產業部門，其規模及發展速度在持續攀升。改革開放以來，南寧市宜居城市建設成效顯著，加之“一帶一路”政策等因素影響，房地產業的快速發展極大地推動了南寧市的經濟發展，同時也產生諸多問題，尤其在國家實行房地產企業“三道紅線”、房地產貸款集中度管理的背景下，加強對房地產市場的監管顯得尤為重要。為穩定房地產市場，南寧市政府出臺了一系列調控政策和監管措施，取得了一定成效，但是仍缺少對房地產市場進行長效監管的手段。因此，針對房地產市場現狀與監管措施展開分析與探討，對于促進房地產市場平穩健康發展、建設高品質生活宜居地，增強居民幸福感和獲得感而言有著非常重要的現實意義。

一、南寧市房地產市場現狀

（一）南寧市房地產市場特征分析

1.土地市場政策穩中求進

從國家統計局公布的數據可知，近年來南寧的新建商品房住宅價格顯著提升，并且房價漲幅較快，基于這樣的市場環境下，政府部門出臺了幾項新政策：第一，重視土地市場的管理，在增加住宅用地供應的同時，選擇更加靈活的出讓土地競價方式，以此來規范土地的招拍掛;第二，對現房轉讓進行限制。對于在南寧已經購買三套及以上住房者需要在取得不動產權證書兩年后才能夠再次轉讓。對于在南寧市區擁有一套住房的購房者再次購房其首付比例不得低于40%;第三，加強對商品房預售的管理。嚴厲打擊捂盤惜售行為，在加強商品房價格指導的同時，規范房地產市場銷售行為。

2.近五年土地市場供應逐年增加，地價趨于上升

通過上圖可知，南寧市的供應占地面積與成交占地面積的整體發展趨勢呈現出遞增狀況，并且成交的建筑面積也一直保持著穩定的增長。但是隨著我國家對土地市場監管的日漸嚴格，開發商想要從中獲取更多的經濟利益就不得不開始在建筑面積方面動腦筋，所以在單位面積土地出讓價格增長的情況下土地樓面的溢價率不斷增高。所以從整體上而言，土地的成交量價格走勢為上漲趨勢，但土地的成交占地面積卻呈現下降趨勢，雖然在2019年出現了小幅度回升，但因土地市場的供需量加大，致使成交量所有下滑，且溢價率較為明顯。

3.房地產競爭格局基本形成

“十三五”期間，南寧市招拍掛用地成交量和成交金額大幅增加，其中住宅用地是土地出讓收入的主要來源。2020年住宅用地成交量和成交金額分別是2016年的1.7倍和1.3倍，為房地產市場規模擴大提供了保障，土地出讓金收入也為南寧市經濟發展提供了有力支撐。

以2020年下半年為例，南寧市的房地產成交量相對較為平穩，其中青秀區成交量最高，達到了83.81m2，西塘鄉區的成交量最低，僅為16.53m2，從房地產企業的角度來說，各個房地產的競爭主體在拿地時主要集中在青秀區、興寧區和良慶區等地，由于這些地區均處于集中開發狀態下，所以土地的出讓數量較多面積過大，相對而言更加適合房地產項目的集中開發。而西鄉塘區的商品房供應量較小且消化周期過長，所以還不適合展開集中化開發。

（二）南寧市房地產市場走向分析

1.房地產需求走勢趨于平穩

目前，南寧市房地產市場的供需逐漸趨于平衡，并且在市場潛在需求不減退的情況下，土地的成交面積及成交價降幅不斷擴大。因宏觀政策調控和成本增加，導致房地產企業拿地越發困難，加上后期投資不足對銷售市場的供應量造成了極大的影響，并且投資性購房和投機購房都受到了明顯的控制。從2017年開始房地產市場政策出現緊縮，但當年的銷售量同期相比增長了14%，而成交量則呈現出負增長的現象，進入2018年后一房難求現象出現，持續到下半年才逐漸降溫，到2020年房地產市場中的供需逐漸恢復平穩狀態。

2.價格走勢穩步上升

雖然說目前仍然可以看出南寧市的房價在平穩上漲，但其漲幅逐漸收窄，并且在貸款購房政策下，人們的還貸壓力越來越大，致使房價出現了小幅度的下跌趨勢，但并不明顯，同時購房熱度也不減。從各城區的房價來看，青秀區的價格相對最高，且成交均價也是最高。南寧市的住宅成交價格始終維持在穩定的增長當中，并且位置及配套較好的區域價格還會適當提升。

二、房地產市場監管中存在的問題

（一）監管法律體系不完善

其實一直以來無論是中央還是地方政府在監管房地產市場時是基于市場走勢而制定相對應的監管政策，但鮮有涉及到法律層面，因缺少法律體系的支撐導致政策在執行期間缺乏一定的規范力與約束力。從監管者的角度來說，會導致政策的執行更加隨意和變通，以至于最終的監管效果大打折扣。加上房地產行業本身具有一定的高關聯性，也就是其他領域政策的制定也會對房地產市場帶來或多或少的影響，例如：金融、財政等領域等。從調控政策上來說，但凡涉及到開發信貸、抵押證券、住房公積金以及置業擔保的政策均屬于政策性規范，并沒有完善的法律監管體系作為支撐，導致最終的監管手段與成效都不理想。

（二）監管機制不健全

在市場秩序整治持續深入的環境下，違法違規行為開始變得越來越隱蔽，導致監管部門的查處難度持續增加。例如：很多中介人員會利用網絡平臺來進行房源推介，但很多時候互聯網企業并不會對房源的相關信息進行審核，久而久之會產生諸多的虛假房源信息。雖然說目前已經開始對網絡平臺展開了約談、整治和監管，但事實上自媒體平臺與網絡平臺中的售房廣告違規問題始終沒有得到根治。除此之外，還有部分房地產企業為了能夠提高房價，會通過變相加價的方式以購買理財產品或者是電商費的方式進行違規營銷。盡管政府相關部門會定期聯合市場監管部門進行執法，但卻因監管機制的不健全以及聯動執法機制的缺失，導致在查處違法行為后的立案處罰手續過于復雜繁瑣，因此健全監管機制對于規范房地產市場而言顯得至關重要。

（三）監管執行與約束力度不足

其實在房地產市場中政府扮演著多重角色，既是中央政策的執行者，也是地方的管理者，所以不僅要貫徹落實各種中央精神及政策，做好地方房地產市場的監管，還需要承擔起促進地方經濟發展的重任。而從公共利益理論的角度來說，政府不僅需要維護多數人的利益，還需要利用各種政策及手段穩定市場發展與社會和諧。但是由于房地產行業具有高關聯性，所以在對房地產市場進行監管時，不可避免會涉及到市場監管、住建、物價、稅務以及金融監管等部門，而基于這樣的環境下政府如何妥善地協調各部門并展開對房地產市場的監管顯得格外重要。同時，目前的行業協會力量較為薄弱，所以其所具備的監督作用并未得到充分的發揮。加上房地產行業協會同政策及房企之間的關系相對較為復雜，所以很難將行業協會的自我意識體現出來。

（四）被監管主體規避監管

現如今，為了能夠更好地規范房地產市場，政府制定了抑制投機性需求的銷售政策、信貸政策等一系列手段，對業主售房年限及購房者信貸門檻進行了約束，但在實際交易過程中被監管對象仍然存在諸多不良行為。一是，為打破“捂盤惜售”現象政府方面要求開發商必須要在拿到預售許可證后才能開盤銷售。但實際上開發商為了聚集人氣提高售價往往會采取各種手段，例如：拖延材料的遞交、暫停施工等推遲預售時間申請。而導致此類現象出現的主要原因是目前的監管辦法并未全面覆蓋，難以對這些行為加以約束。二是，在政府監管平臺關于房地產開發商的投訴案件當中，大部分投訴原因都是價外加價和捆綁銷售問題。此問題產生的根源主要是在房地產市場調控下，部分企業為獲得預期利潤，在申報備案的商品房價格以外采取多種手段額外收取費用，或者通過捆綁銷售車位的方式銷售商品房。

三、加強房地產市場監管的有效措施

（一）健全房地產法律制度，完善監管依據

首先，加強市場監管的法律法規建設。想要更好地對房地產市場展開監管就必須要健全相關的法律制度，并形成統一的、協調的以及權威的法律體系。另外還要結合當地的房地產發展現狀，在加強保障性住房制度建立的同時落實各項政策。不斷升級現有的監管制度，推動房地產法律體系的完善，以此來為房地產市場監管法律提供強有力的支撐，并保證房地產市場監管的有法可依、有章可循。

其次，完善監管執法機制。為規范市場發展，加強市場監管力度，可以采取獎懲結合的方式展開，對于一些遵紀守法的房企應給與一定的政策優待，可以在信貸方面給予一定的支持，特別是一些有國資背景的房企，更加起到一定的帶頭作用，在嚴格遵守市場規則的同時履行企業所應該承擔的社會責任。而從監管部門角度來說，既需要采用合法的監管手段展開市場監管，還需要利用法治思維來更好地履行監管職能。

（二）構建多部門聯動、多主體參與的監管機制

一方面，要不斷加強房地產市場監管的統籌協調工作，并在此基礎上形成“全市一盤棋”的多部門聯動監管機制，以此來夯實地方政府對房地產市場的監管及防范風險責任。同時還要與各個區域經濟增長對房地產開發的依賴情況相結合，提出有針對性的風險防范及市場監管要求，并對土地出讓、市場監管等方面加強部署，并組織外圍各區域作為政策性商品房和低價樓盤的摸排工作，精準地掌握低價樓盤的具體規模和底數，為后續的房地產調控爭取一定的主動權。還需要重視查處價外加價、虛假宣傳、誘導購房者簽訂不公平協議、捆綁車位銷售等一系列違規行為，通過市場監管、稅務、金融、網信等多個部門的協調配合加強宣傳，預防或減少消費者的損失。

另一方面，要制定聯合巡查機制和聯合處罰機制。將原本的定期巡查和不定期突擊檢查相結合，更加全面地發現房地產市場中各個環節存在的問題。以不同環節對應的監管部門為主導，其他部門為輔助，有效地提高市場監管效率。例如，住建部可直接查處違規銷售等行為，在查處過程中發現涉及市場監管、稅務、金融等部門監管職責的違規行為，依職能及時向相關部門移交案件線索及相關佐證材料，保證所有環節、各個流程都能夠得到全面監管。

（三）重視質量監管，加強對監管者的監管

第一，加強安全生產意識，重視質量監管。站在房地產角度來說，質量是安全的重要保障，所以無論是施工單位還是開發商都需要對安全生產提起重視，并將安全問題上升至企業發展戰略高度，在項目的開發建設期間，需要梳理全程監管理念，并以預防為主，關注所有項目人員的安全生產意識和質量監管理念，提高對安全管理人員的培養，將安全生產責任制全面落實。站在監管部門的角度，需要形成事前預防、事中嚴查以及事后審查等監管模式，對于項目的主體結構、竣工驗收等環節展開重點監督，禁止并打擊出具虛假報告的行為，在提高監管者業務能力的同時強化監管的信息化與標準化。

第二，加強對監管者的監管。房地產企業從拿地、施工一直到銷售這一過程中所能夠涉及到的監管環節非常多，所以監管者極有可能被利益所俘獲。作為監管主體的政府部門或者組織機構其所具備的監管職能往往不可替代的，當多種權利集于一身時，就可能會出現濫用職權的行為，加上監管過程中存在的諸多不足，都需要通過監管來糾正這些不規范行為，所以必須要重視對監管者的監管。一方面，要將房地產市場監管工作全部納入到個人績效考評當中，并以內部不記名方式展開評議、領導評價以及公眾隨機反饋等形式，將績效考核對監督者的激勵作用及導向作用充分發揮出來，提高監管成效。另一方面，實施行政問責制度，在明確責任主體的同時完成責任范圍劃分，這樣才能夠有效地提高監管者本身的責任意識，也是提高監管團隊質量與維護公眾利益的有效手段，可以為房地產市場營造一個良好的發展環境。

（四）完善房地產市場信用體系建設

想要完善房地產市場信用體系就必須要重視信息化平臺的建設，并基于信用信息共享平臺與國家企業信用信息公示系統的基礎上，展開房地產市場信用信息監管平臺的建設，確保各個部門之間可以實現信息交流與共享，將企業信用監管作用充分發揮出來，并激勵房地產企業誠信經營。另外，還要建立完善的房地產開發企業及從業人員信用檔案，既涵蓋開發企業的基礎信息，也要記錄其經營行為。同時不斷地加大對夸大、虛假廣告宣傳的監管，在開發商營銷期間要重視與相關營銷人員的培訓，特別要做好客戶購房貸款資格審查以及價格監督等工作。如果房地產企業所關聯的市場主體，特別是關于質量的施工單位、監理單位以及檢測機構等一旦出現不良信用或者失信行為，就應該立即禁止其參與到工程招標、政府采購、金融貸款、資質審核、稅收政策當中。

四、結論

總之，住房問題既是社會性問題也是民生問題，房地產市場平穩健康與否與社會大眾的切身利益息息相關，在國家及社會對房地產市場重視程度不斷提高的環境下和“住房不炒房”的定位下，各地區需要因地制宜的制定出臺適合當地發展的房地產市場管理長效機制，并通過健全房地產法律制度，完善監管依據、構建多部門聯動、多主體參與的監管措施、重視質量監管，加強對監管者的監管、完善房地產市場信用體系建設等手段保證房地產市場的健康有序發展。

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