招商蛇口2021年逆市增長約18%穩(wěn)健主義彰顯長期價值

寧蒲

2021年對于房企而言無疑是艱難的。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，百強房企年度銷售額總計逾11萬億元，銷售增速為-3.5%，相較于以往平均銷售目標完成率均值約105%的水平，2021年這一數(shù)字降低到90%左右。

不過，不少具有戰(zhàn)略定力的房企仍在行業(yè)動蕩中交出了一份不錯的成績單，例如招商蛇口。根據(jù)1月7日公司公布的銷售簡報，2021年全年，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增加17.77%;累計實現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%;1月12日，招商蛇口成功注冊了首筆30億并購票據(jù)，開地產(chǎn)行業(yè)之先。也就是說，公司不僅頂住各項壓力實現(xiàn)了較為可觀的銷售增速，也能夠保持較為安全的資金狀況，不失為穩(wěn)健經(jīng)營能力突出的標桿性央企。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年樓市調(diào)控高達651次，刷新歷史紀錄。不僅調(diào)控數(shù)量上同比增長33%，調(diào)控力度也可謂空前，囊括了土地供應、銀行信貸、購房貸款等各個方面。也因此，下半年來房地產(chǎn)市場快速降溫：2021年12月，百強房企銷售金額和銷售面積分別同比下滑36%、31%，均連續(xù)4個月跌幅超30%。

放在這樣的背景下來看，招商蛇口的成績是毋庸置疑的。尤其是2021年12月，招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售面積221.70萬平方米，同比增加28.17%;實現(xiàn)簽約銷售金額440.37億元，同比增加37.01%。這直接扭轉(zhuǎn)了公司下半年以來受壓制的銷售表現(xiàn)，帶動全年簽約銷售面積和金額增速超過17%，實現(xiàn)2021年完美收官。

不僅如此，根據(jù)招商蛇口三季報，公司在前三季度實現(xiàn)營收、凈利的大幅增長的同時，還保持了“三道紅線”處于綠檔。

也正是因為公司穩(wěn)健的經(jīng)營能力和資金狀況，在眾多房企出現(xiàn)債務違約、紛紛被下調(diào)評級的情況下，信用優(yōu)質(zhì)的招商蛇口依然融資渠道暢通。根據(jù)公開信息，除發(fā)行行業(yè)首筆并購票據(jù)外，2021年11月12日，公司供應鏈產(chǎn)品“招商創(chuàng)融-起航4期供應鏈資產(chǎn)支持專項計劃”于深交所成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模3.76億元;購房尾款產(chǎn)品“招商證券-江南華府1期購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃”11月26日于深交所成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模15.91億元。此外，于11月在交易所市場獲批40億元購房尾款ABS和20億元供應鏈ABS。

更早之前，2021年6月，招商蛇口已經(jīng)成功發(fā)行了首批基礎設施公募REITs之一——蛇口產(chǎn)園REIT，發(fā)行規(guī)模20.79億元。

由此種種可以看出，招商蛇口的融資能力和融資優(yōu)勢較為突出，這為其在不利環(huán)境中占據(jù)有利位置打下了基礎。加上在行業(yè)表現(xiàn)較優(yōu)的銷售回款支持下，公司的安全邊際無疑是較高的。

一個行業(yè)出現(xiàn)震蕩、不斷出清之際，往往也是頭部企業(yè)獲取未來長期增量之時，招商蛇口就正在抓住拓展業(yè)務的機遇。根據(jù)中信證券研報，2021年1-12月，招商蛇口新增項目計容面積超過1500萬平方米，總價款超過2100億元，分別對應銷售面積、金額的106%和66%，為后期穩(wěn)健發(fā)展打下厚實基礎。

在地域分布上，下半年，招商蛇口的新增項目主要聚焦在一線及強二線城市，新拓布局較多的城市包括上海、南通、合肥、成都、廣州、東莞、重慶等，這些主要是需求較旺、去化較好的城市。顯然，招商蛇口較為豐沛的現(xiàn)金流給了其積極拿地的底氣，還能夠通過布局優(yōu)質(zhì)項目實現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，這也意味著公司未來有望延續(xù)不俗的業(yè)績表現(xiàn)。

而值得一提的是，招商蛇口也在不斷提升運營管理水平，“向管理要效益”。據(jù)了解，2020年開始，招商蛇口就制定了“一城一模板”的城市戰(zhàn)略，全面提升各城市公司的操盤能力。2021年，“一城一模板”進化到2.0階段，對標的對象從過去的“區(qū)域內(nèi)90分位房企”提高為“所在城市top3房企”，參與“一城一模板”對標工作的，囊括了發(fā)展、設計、成本、工程、營銷、財務、采購、客服等8大專業(yè)條線，共覆蓋50城市，致力于有效縮短項目開盤周期。

與之相配合的還有數(shù)字化能力，公司打造的工程管理協(xié)同平臺“墨斗”就是一個代表性成果。據(jù)悉，該平臺包含全景計劃、質(zhì)量安全、云監(jiān)控與名匠工坊四個功能模塊，公司對項目的管理標準則被拆分后嵌入墨斗系統(tǒng)，以此指引一線員工，可避免管理漏項或者管理不到位等問題。以此，公司持續(xù)深化提質(zhì)增效，也不斷提高產(chǎn)品、服務質(zhì)量和公司品牌形象，打造長期效益。

值得一提的是，自2021年11月以來，招商蛇口已經(jīng)獲得了包括中信證券、申萬宏源在內(nèi)機構(gòu)的9份研報關注，以上研報多認為公司穩(wěn)健增長能力較優(yōu)，紛紛給出了“買入”“跑贏評級”。