BIM技術在辦公建筑運營維護及物業管理中的運用分析

邢天成

摘? 要：BIM技術主要以數字技術為基礎，可以建立三維立體模式，可以有效地協同各個部門之間的工作。BIM技術的出現，給社會當中的每一個領域都帶來一定的變化。本文主要以BIM技術在辦公建筑運營維護及物業管理中的運用為重點進行闡述，從傳統辦公建筑運營維護的現狀、傳統辦公建筑物業管理現狀、BIM技術在辦公建筑物業管理中的應用以及BIM技術在辦公建筑物業管理中的應用幾個方面深入說明并探討，旨意在為相關研究提供參考資料。

關鍵詞：BIM技術;運營維護;物業管理;運用

BIM技術主要的內容就是通過一種三維的建筑模型，對真實建筑物的數字化信息加以模仿，有利于建筑的運營與維護。隨著社會不斷地發展，我國建筑數量逐漸遞增，同時對我國建筑運營維護管理工作以及物業管理工作都提出了越來越高的要求。受到不同方面的影響，我國建筑運營維護與物業管理過程中還是存在很多的問題，在此情況下，將BIM技術應用到建筑運營維護及物業管理中已經成為了首要考慮的問題。

一、傳統辦公建筑運營維護的現狀

在傳統辦公建筑運營維護過程中，居住者遇到問題就及時地向物業反饋，物業在將反饋信息匯報給工程部，之后工程部門在安排維護人員去現場分析問題，明確好損壞的部位，確定零件規格與參數，之后進行詳細的記錄，并反饋給辦公建筑工程部，工程部的工作人員就需要根據維護人員提供的相關信息，開展采購工作，當所有的零部件購買之后，交給維修人員進行問題的解決，最后，在由工程部與客戶確定故障維護進度，其中，此流程中出現了大量的問題。

第一，目標不明確。居住者在敘述故障部位過程中，是無法確定準確的部位，維護人員應該親自到現場進行檢查，只有這樣才可以確定損壞的位置。部分過于隱蔽的管道以及電路，維修人員是無法運用肉眼進行判定的，需要運用傳統的CAD圖紙，才可以最終的確定下來，因此，在傳統的辦公建筑運營維護過程中，居住者與物業工作人員對故障部位指向不清晰，導致延長大量的維修時間。第二，維護人員對零部件表述不清。維修人員到現場時，就要對故障的位置加以分析與判斷，如果零部件發生損壞，就應該查看更換零部件的規格與參數。由于辦公建筑存在交付使用的情況，如果使用時間較長，就無法分辨出零部件的相關信息，另外，零部件的判斷工作與維修人員存在著非常大的關聯，只要是經驗豐富的維修人員就可以憑借著自身的能力對零部件損壞做出準確的判斷，在進行采購過程中，由于地參數表述不清晰，給購買零部件的工作人員帶來巨大的困難，如果購買的零部件無法運用到實際工作中，不僅浪費了大量的時間，還加大了資金成本的投入。第三，故障維修確認環節過于復雜。辦公建筑運營維護過程中，工程部需要向居住者進行回訪，其目的就是確定其滿意度，回訪過程會浪費大量的時間，工程人員也不會獲得居住者的信息反饋，進而出現確認環節復雜的現象。

二、傳統辦公建筑物業管理現狀

第一，辦公建筑設備管理問題。傳統的辦公建筑設備監測，應該要求工作人員提前做好監測方案，花費的時間大約在用3-5天，之后才可以對辦公建設設備的檢查，將檢查設備的參數進行記錄，在與原檔案的數據進行比較，確定好設備超期使用和設備更換等信息，由此可見，設備管理這部分工作已經成為了辦公建筑物業管理最為重視的工作。第二，應急管理的問題。在傳統物業管理過程中，一旦遇到突發的事情，運用應急方案就可以及時的解決遇到的難題，如果未制定緊急方案，就會導致遇到的突發問題不能得以解決，給相關工作帶來巨大的影響。第三，安保工作。傳統的安保工作都是運用對講以及視頻監控來進行的，當發生安保事情時，安保人員之間溝通經常出現各種問題，不能及時的解決居住者的相關問題。

三、BIM技術在辦公建筑運營維護中的運用

第一，居住者與物業所指出目標變得清晰。將BIM技術應用到辦公建筑運營維護中，就可以形成全新的故障維護流程，居住者向物業反饋信息之后，物業就直接將反饋的信息上交給工程部，工程部的工作人員就可以在三維模型上，及時地找到故障位置，采購人員利用BIM技術就可以得到維修零部件的型號與參數，當購買零部件之后，維修人員在利用BIM技術三維模型及時地找到故障的位置有針對性的更換零部件，所有工作完成之后，就可以直接在BIM系統上進行登記。第二，明確零部件的型號與參數。將BIM技術應用到辦公建筑運營維護中，就可以讓維修人員以及采購人員都在一個平臺上，通過運用BIM技術就可以得到零部件相關數據，便于維修人員以及采購人員都能獲得更加清晰的數據信息，維修維護人員結合得到的參數在BIM系統上申請購買的流程【1】，之后采購人員在根據相關信息有針對性的進行采購，如果庫房當中有這一型號的零部件，就通過運用BIM系統通知維護人員進行領取。第三促使居住者與工程部拉近距離。將BIM技術應用到辦公建筑運營維護中，就能讓居住者、維修人員、物業以及安裝部門都在一個平臺上，維修維護的進度以及實際工作情況也非常清新，通過運用BIM技術平臺，就可以讓居住者與物業以及工程部工作人員之間進行有效地互動，通過居住者提出的各種訴求，物業與工程部之間進行有效地協調，在開展相關工作，這樣不僅可以節省大量的時間，還能提高居住者滿意度。

四、BIM技術在辦公建筑物業管理中的應用

第一，BIM技術讓辦公建筑物業設備管理變得更加清晰。將BIM技術應用到物業管理過程中，設備部門有效地使用BIM系統獲得設備安裝時間，得到設備生產時間、采購時間等參數，根據設備檢查發現的問題，及時地進行處理。第二，提升應急救援的時效性。將BIM技術應用到物業管理過程中，就可以構建更加完善的應急方案，如果發生突發事情，BIM就可以充分發揮自身的價值，進行準確的定位【2】，救援人員就可以這個定位及時的處理突發事情。同時，需要注意一點就是需要根據現場的管道以及路線相關情況，科學合理進行施救。為應急方案贏出寶貴的時間。第三，將BIM技術應用到物業管理過程中，只要發生安保事情，安保人員就可以及時地找到出現事情的位置，這樣不僅可以提升工作的效率，還能快速解決問題。

五、結束語

綜上所述，通過運用BIM技術，不單單可以提供三維立體模型，還能保障各個部門之間的數據共享，不管是對建筑運營維護，還是物業管理工作，都給其帶來了巨大的便利性，由于我國科技快速發展，需要將BIM技術自身的價值充分發揮出來，促使各個領域都可以運用BIM技術開展工作。

參考文獻：

[1] 冉黎. BIM技術在建筑工程設計中的應用--評《建筑工程BIM管理技術》[J]. 工業建筑， 2020， 50（3）：1.

[2] 孫小萍， 李楠楠. 淺析BIM技術在智能化建筑運營管理中的應用——以同濟設計院集團大樓為例[J]. 散裝水泥， 2021（1）：3.